Seguridad social
Cuando la mayoría de las personas escucha hablar de la Seguridad Social, lo primero que le viene a la mente es la nómina mensual, la cotización del trabajador por cuenta ajena o la pensión de jubilación que se cobrará al final de la vida laboral. Se percibe, en definitiva, como un asunto estrictamente laboral y personal, casi ajeno al mundo de los ladrillos y las escrituras. Sin embargo, en la práctica inmobiliaria española, la Seguridad Social es un actor silencioso pero omnipresente que condiciona desde la viabilidad de una compraventa hasta la seguridad jurídica de una herencia, pasando por la rentabilidad real de un alquiler o la solvencia de un promotor. Quien ignora su alcance en una operación patrimonial se expone a sorpresas económicas de consideración, y precisamente por ello conviene entender qué implica realmente este término cuando se cruza en el camino de un propietario, un comprador, un inversor o un heredero. La relevancia de la Seguridad Social en el ámbito inmobiliario se manifiesta en varios frentes que suelen pasar desapercibidos para el particular.
En una compraventa, por ejemplo, el comprador que financia la operación mediante hipoteca debe saber que la entidad bancaria analizará no solo sus ingresos netos, sino también su situación de alta y cotización, pues la estabilidad laboral es un pilar del estudio de riesgo; un autónomo con bases de cotización bajas o un trabajador con contratos temporales encadenados verá reducida su capacidad de endeudamiento, y en ocasiones se le exigirá un avalista o una entrada superior. En el arrendamiento, el propietario que alquila su vivienda a un inquilino que recibe prestaciones contributivas o no contributivas debe conocer que el embargo de la pensión para el pago de deudas tiene límites legales, pero que la nómina de la Seguridad Social es una fuente de ingresos embargable en determinadas proporciones, lo que afecta a la estrategia de reclamación si se produce un impago.
En el ámbito de la herencia, la situación es todavía más delicada: cuando una persona fallece, sus herederos no solo reciben los bienes, sino también las deudas, y entre ellas pueden figurar descubiertos de cotización a la Seguridad Social que la Tesorería General tiene derecho a reclamar con preferencia sobre otros acreedores, incluso antes de que el notario pueda autorizar la partición si no se acredita la liquidación de dichas deudas. Los profesionales que intervienen en estas operaciones conocen bien esta realidad: el notario solicitará certificados de estar al corriente con la Seguridad Social en determinadas transmisiones de empresas o de suelo, el registrador podrá exigir la constancia de dicha situación en el asiento, y el abogado especializado en herencias advertirá de la necesidad de obtener el certificado de descubiertos antes de aceptar la herencia a beneficio de inventario. Un error frecuente entre los particulares es creer que la Seguridad Social solo afecta a quienes tienen trabajadores a su cargo o a quienes están en activo.
Nada más lejos de la realidad: el propietario que vende un local comercial puede necesitar acreditar que está al corriente en el pago de cuotas si el comprador es una sociedad que exige tal garantía; el inversor que adquiere un edificio para rehabilitarlo debe prever que la contratación de una constructora con deudas con la Seguridad Social puede generar responsabilidad subsidiaria; y el heredero de una vivienda con cargas debe saber que la deuda de cotización puede ser superior al valor del propio inmueble si el causante llevaba años sin regularizar su situación. Además, la Seguridad Social interviene de manera indirecta en el urbanismo, pues la financiación de infraestructuras y servicios públicos, que se refleja en el valor del suelo, depende en parte de las cotizaciones sociales. En definitiva, este término no es un mero trámite administrativo, sino una variable que debe ser analizada con rigor en cualquier operación inmobiliaria, y que exige la intervención de asesores, gestores administrativos y abogados que sepan anticipar los riesgos antes de que se conviertan en litigios.
Descripción técnica
La Seguridad Social, en su dimensión estrictamente técnica y patrimonial, opera como un sistema público de protección que se articula a través de un doble mecanismo: el de cotización y el de prestación. Para el ámbito inmobiliario y de la asesoría patrimonial, su relevancia trasciende la mera anotación mensual en la nómina, pues se proyecta directamente sobre la capacidad económica del sujeto, la planificación sucesoria y la ejecución de determinadas operaciones sobre bienes raíces. Jurídicamente, su régimen general se sustenta en el texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, que constituye la norma vertebral del sistema. No obstante, la interacción con el derecho inmobiliario se produce, principalmente, a través de tres vías: la protección de la vivienda habitual, la consideración de las prestaciones como renta a efectos de capacidad económica y el papel de la Seguridad Social como acreedor privilegiado en los procedimientos de ejecución. En primer término, la vinculación más directa se encuentra en la protección de la vivienda habitual del deudor hipotecario.
El artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establece mecanismos de protección que se activan cuando el deudor se encuentra en el umbral de exclusión, concepto que se determina, entre otros factores, por la percepción de prestaciones de la Seguridad Social. La cuantía de la pensión de jubilación, la prestación por desempleo contributivo o el ingreso mínimo vital, regulado por el Real Decreto-ley 20/2020, de 29 de mayo, se convierten en variables determinantes para calcular el esfuerzo económico de la unidad familiar. Si la renta agregada no supera el límite del 30 por ciento de los ingresos, y concurren las circunstancias de vulnerabilidad, se puede solicitar la reestructuración de la deuda hipotecaria o, en última instancia, la dación en pago, conforme al artículo 2 de la citada Ley 1/2013.
Este mecanismo no solo afecta a la ejecución hipotecaria, sino que también condiciona la negociación extrajudicial previa, obligatoria antes de interponer la demanda de ejecución, tal como exige el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, en su redacción dada por la Ley 1/2013. En segundo término, la cotización a la Seguridad Social tiene un efecto directo sobre la acreditación de solvencia financiera. Las entidades de crédito, en aplicación del artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deben evaluar la solvencia del prestatario mediante un procedimiento riguroso. Dentro de esta evaluación, los certificados de vida laboral y las bases de cotización constituyen documentos esenciales para verificar la estabilidad de los ingresos. El artículo 15 de la misma ley exige que la concesión del préstamo se base en la información suficiente y verificable, y la cotización a la Seguridad Social es, en la práctica, el principal medio de verificación de la renta del trabajador por cuenta ajena.
Para el trabajador autónomo, la cotización por el régimen especial de trabajadores por cuenta propia o autónomos, regulado en el artículo 305 del Real Decreto Legislativo 8/2015, presenta particularidades, pues la base de cotización es elegida por el propio sujeto dentro de unos límites, lo que obliga a la entidad a requerir documentación complementaria, como las declaraciones de IRPF o los modelos 390 de IVA, para determinar la capacidad real de repago. En este sentido, la Seguridad Social actúa como un sistema de información patrimonial indirecto, cuyo análisis resulta imprescindible en la fase de pre-concesión. En tercer término, la condición de acreedor privilegiado de la Seguridad Social introduce una variable de riesgo en las operaciones de compraventa de inmuebles. El artículo 10 del Real Decreto-ley 8/2015 establece que los créditos por cuotas de la Seguridad Social gozan de la misma preferencia que los créditos por tributos, conforme al artículo 1922 del Código Civil.
Esta preferencia se traduce en que, ante un procedimiento de apremio, los créditos de la Seguridad Social se satisfacen con preferencia sobre otros acreedores comunes, aunque no sobre los créditos hipotecarios debidamente inscritos con anterioridad, según el artículo 1923 del Código Civil. En la práctica, cuando una sociedad propietaria de un inmueble arrastra deudas con la Seguridad Social, la transmisión del activo puede verse afectada por el ejercicio de la acción subrogatoria o por la declaración de responsabilidad solidaria, conforme al artículo 43 del Real Decreto Legislativo 8/2015, que permite a la Tesorería General de la Seguridad Social exigir el pago de las deudas a quienes sucedan en la titularidad de la explotación económica. Aunque esta responsabilidad no recae directamente sobre el adquirente de un inmueble a título individual, sí resulta relevante en operaciones de compraventa de participaciones sociales de sociedades inmobiliarias o en la transmisión de empresas, donde el comprador debe realizar un due diligence exhaustivo para evitar la asunción de pasivos ocultos.
La documentación requerida para acreditar la situación de alta y al corriente de pago en la Seguridad Social se formaliza mediante el certificado de descubiertos, que se solicita a través de la sede electrónica de la Tesorería General de la Seguridad Social. Este certificado es exigido con frecuencia en las escrituras públicas de compraventa cuando interviene una persona jurídica vendedora, como requisito previo para el otorgamiento de la escritura, tal como exige el artículo 24 del Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aunque en el ámbito privado su exigencia responde a la diligencia profesional del notario y del asesor. En cuanto a las implicaciones fiscales, las prestaciones de la Seguridad Social tributan como rendimientos del trabajo en el IRPF, conforme al artículo 17 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, lo que afecta a la capacidad económica declarada por el prestatario. La pensión de jubilación, por ejemplo, se integra en la base imponible general, y su cuantía neta es la que se considera para la evaluación de solvencia.
La incidencia en el IIVTNU, la plusvalía municipal, es indirecta, pues este tributo se devenga por la transmisión del suelo urbano, con independencia de la situación del contribuyente en la Seguridad Social, aunque la situación de desempleo o la percepción de prestaciones puede ser relevante para solicitar la reducción de la base imponible en los supuestos de transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, que están exentos conforme al artículo 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. En definitiva, la Seguridad Social se configura como un elemento transversal en la operativa inmobiliaria, cuya correcta interpretación exige el conocimiento de la normativa de protección al deudor, de la regulación hipotecaria y de la prelación de créditos, sin olvidar su papel como indicador de solvencia y como potencial acreedor privilegiado en situaciones de insolvencia.
Marco legal
El marco legal de la Seguridad Social en el ámbito inmobiliario y patrimonial se sustenta, en primer término, en el artículo 41 de la Constitución Española, que reconoce el régimen público de Seguridad Social como un derecho de todos los ciudadanos, si bien su gestión y cotización se desarrollan a través del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre. Esta norma es la columna vertebral del sistema y regula, entre otros extremos, la obligación de afiliación, alta y cotización, así como las prestaciones contributivas y no contributivas. En el ámbito específico de las operaciones inmobiliarias, la Seguridad Social interviene de manera relevante en dos frentes: por un lado, en el régimen especial de trabajadores autónomos, que afecta a promotores y agentes inmobiliarios, y por otro, en la subrogación empresarial y la transmisión de empresas, donde resulta de aplicación el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, en relación con el artículo 17 del citado texto refundido, que regula la responsabilidad en el pago de cuotas en caso de sucesión de titulares.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de marzo de 2019, ha precisado que la transmisión de un inmueble arrendado no conlleva automáticamente la subrogación en las deudas de Seguridad Social del anterior titular, salvo que exista una sucesión de empresa en sentido estricto. En cuanto a la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que module el régimen general de la Seguridad Social, pues esta materia es competencia exclusiva del Estado conforme al artículo 149.1.17 de la Constitución, si bien la Comunidad Autónoma participa en la gestión de los servicios sociales complementarios. Tras la reforma operada por el Real Decreto-Ley 13/2022, de 26 de julio, se introdujo el nuevo sistema de cotización por ingresos reales para autónomos, que afecta directamente a quienes realizan actividad inmobiliaria por cuenta propia, con plena aplicación desde enero de 2023. Finalmente, el artículo 22 de la Ley 35/2006, del IRPF, en su remisión a la normativa de Seguridad Social, resulta esencial para calcular la deducción de cuotas en el rendimiento de actividades económicas derivadas del arrendamiento.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En una operación de compraventa en La Manga del Mar Menor, un particular adquiere un ático de segunda mano por 180.000 euros. El vendedor, autónomo, había utilizado la vivienda como su residencia habitual durante los últimos cinco años. Al formalizar la escritura ante notario en San Javier, el comprador solicita la exención de retención del IRPF del 3% sobre el precio, alegando que el vendedor reinvertirá en otra vivienda. Sin embargo, el vendedor no cumple los requisitos de la seguridad social al estar dado de alta en el régimen general, pero no en el de autónomos, lo que obliga a retener 5.400 euros y aclarar la situación ante la Agencia Tributaria.
- Una empresa constructora con sede en Murcia capital contrata a un trabajador para realizar labores de mantenimiento en una promoción de viviendas en Torre-Pacheco. El empleado, con contrato temporal, sufre un accidente laboral en la obra. La empresa debe comunicar el parte a la mutua de seguridad social correspondiente en un plazo de cinco días hábiles. El trabajador recibe una incapacidad temporal con una base reguladora de 1.200 euros mensuales, de los cuales la empresa abona el 75% desde el día 4 al 15, y la seguridad social el 60% a partir del día 16. La gestión correcta evita sanciones económicas a la constructora.
- En una herencia en Lorca, un heredero recibe una vivienda valorada en 150.000 euros que pertenecía a su padre, fallecido en 2024. Para liquidar el Impuesto de Sucesiones, el heredero debe acreditar si el difunto estaba al corriente de sus obligaciones con la seguridad social, ya que era pensionista de jubilación. La Tesorería General emite un certificado de estar al día, sin deudas, lo que permite aplicar la reducción del 95% en la base imponible para vivienda habitual. Si hubiera existido un descubierto de 2.300 euros en el último año, la herencia se habría retenido parcialmente hasta su abono, retrasando la inscripción registral en el Registro de la Propiedad de Lorca.
Términos relacionados
- Cotización
- Prestaciones
- Régimen General
- Autónomos