Conceptos generales

Separación

Cuando dos o más personas reciben en herencia una vivienda que no admite división material, o cuando dos socios adquieren conjuntamente una nave industrial y deciden separar sus caminos, el momento en que aparece el concepto de separación no es aquel en que se firma la escritura de adjudicación, sino mucho antes, en la negociación previa, cuando los copropietarios comienzan a preguntarse cómo van a convertir su cuota abstracta sobre el todo en una titularidad concreta y exclusiva sobre una parte determinada. Es en esa tesitura, con el notario esperando instrucciones y el registrador pendiente de la calificación, donde la separación se revela como la herramienta jurídica que permite disolver la comunidad de bienes existente sobre un inmueble y atribuir a cada copropietario un derecho individualizado, ya sea sobre una porción física del edificio o sobre una cuota que, tras la operación, quedará perfectamente delimitada y susceptible de inscripción independiente.

Para el propietario que ha compartido durante años un piso con sus hermanos, para el inversor que adquirió un local a medias con un socio y ahora quiere deshacer la sociedad, o para el heredero que recibe una participación indivisa en una finca rústica, entender qué implica realmente la separación es el primer paso para evitar el conflicto más frecuente en estas operaciones: la confusión entre separación y división material. No son términos intercambiables, y el error más común entre los particulares consiste en creer que pedir la separación de una comunidad equivale a pedir que se parta físicamente el inmueble, cuando en realidad la separación puede resolverse mediante la adjudicación de cuotas, la venta a un tercero con reparto del precio o la compensación en metálico, siempre que todos los copropietarios estén de acuerdo o, en su defecto, que se acuda a la vía judicial para obtener la extinción de la comunidad cuando existe un acuerdo mayoritario pero no unánime.

Esta figura aparece con frecuencia en los procedimientos de herencia, donde los herederos deben decidir si mantienen la indivisión o solicitan la separación de la comunidad hereditaria; en las operaciones de compraventa entre cónyuges que se divorcian y necesitan adjudicar la vivienda familiar a uno de ellos; en los arrendamientos cuando el local está compartido por varios titulares; y también en el ámbito urbanístico, cuando una finca registral se encuentra en situación de comunidad y se precisa su separación para poder obtener licencia de obras o parcelación. En todas estas operaciones intervienen profesionales cuya función es garantizar que la separación se realice con plena seguridad jurídica: el notario, que autoriza la escritura pública donde se formaliza el acuerdo; el registrador, que inscribe la nueva situación y da publicidad frente a terceros; el abogado, que asesora sobre la estrategia más adecuada cuando no hay unanimidad; y el agente inmobiliario o el tasador, que ayudan a determinar el valor real de las cuotas y de las porciones resultantes para que el reparto sea equitativo.

La relevancia de la separación para el inversor es doble: por un lado, le permite salir de una situación de cotitularidad que limita su capacidad de decisión y financiación, y por otro, le permite acceder a financiación hipotecaria individualizada sobre la porción que le corresponda, algo imposible mientras permanezca la comunidad indivisa. Para el comprador, conocer esta figura resulta esencial cuando adquiere una cuota pensando que podrá usar el inmueble con exclusividad, pues sin la previa separación no podrá disponer libremente de la parte adquirida. En definitiva, la separación es el mecanismo que transforma una situación de copropiedad, muchas veces heredada o impuesta por las circunstancias, en una titularidad limpia y operativa, y su correcta comprensión evita que el particular se enfrente a años de litigios o a la imposibilidad de vender o hipotecar un bien que, en teoría, le pertenece.

Descripción técnica

La separación, en su acepción jurídico-inmobiliaria, no constituye un acto único sino un procedimiento complejo cuyo núcleo esencial es la extinción de un régimen de cotitularidad sobre un bien inmueble, ya sea por voluntad de los copropietarios o por decisión judicial. El fundamento normativo primario se halla en los artículos 400 y 401 del Código Civil. El primero consagra el derecho de todo copropietario a exigir en cualquier momento la división de la cosa común, siempre que no exista un pacto de indivisión que, conforme al propio precepto, no podrá exceder de diez años. El segundo establece la regla de oro: cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, o su división la hiciera inservible para el uso a que se destina, el copropietario que pida su separación tendrá derecho a que se adjudique la cosa, abonando a los demás el exceso en metálico. Esta figura, denominada venta forzosa o adjudicación con compensación, es la más frecuente en el ámbito sucesorio cuando nos hallamos ante una vivienda que no admite división material sin menoscabo de su funcionalidad. El mecanismo técnico admite dos vías perfectamente diferenciadas.

La primera, la extrajudicial, exige el concurso de todos los copropietarios y se articula mediante escritura pública de división de cosa común, otorgada ante notario. En ella se describirá el inmueble con su referencia catastral, se identificará a los titulares con sus respectivas cuotas abstractas, y se hará constar el acuerdo de adjudicación. Si la separación se resuelve por adjudicación a favor de uno solo con pago en metálico a los demás, la escritura deberá reflejar las cantidades compensatorias, que podrán abonarse en el propio acto o quedar aplazadas, con la consiguiente constitución de garantía real si se difiere el pago. La segunda vía, la judicial, se activa cuando existe falta de acuerdo sobre la forma de dividir o sobre el valor de las cuotas, y se sustancia por el juicio ordinario correspondiente ante el Juzgado de Primera Instancia, que podrá decretar la venta en pública subasta si la adjudicación directa a uno de los comuneros no fuera aceptada por todos. En el plano registral, la inscripción de la escritura de separación en el Registro de la Propiedad resulta esencial para la oponibilidad frente a terceros.

El artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por el Decreto de 8 de febrero de 1946, exige que para inscribir títulos que creen o modifiquen derechos reales sobre fincas, el titular registral sea el mismo que otorgue la escritura o la transmita. En la práctica, el registrador comprobará que las cuotas de los copropietarios salientes quedan extinguidas y que se practica la correspondiente cancelación de su titularidad, así como la modificación de la descripción de la finca si la separación implicara división material. Cuando la operación conlleva la creación de fincas registrales independientes, será precisa la previa obtención de la licencia de parcelación o de segregación urbanística, conforme al artículo 26 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que exige el cumplimiento de la legislación urbanística aplicable para que la división sea inscribible. La dimensión fiscal de la separación presenta matices que conviene no soslayar.

La adjudicación de la cosa común a uno de los copropietarios con compensación en metálico a los demás no constituye, en principio, transmisión patrimonial sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pues se trata de una disolución de comunidad que no implica alteración sustancial del título de adquisición. No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que si la compensación en metálico excede del valor de la cuota que al adjudicatario le correspondía, el exceso sí quedará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo autonómico vigente. La escritura pública, por su parte, devengará la cuota gradual de actos jurídicos documentados conforme al artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993. En sede de IRPF, la posterior venta de la totalidad del inmueble por el adjudicatario obligará a calcular la ganancia patrimonial tomando como valor de adquisición el que corresponda a su cuota original más el importe satisfecho por las cuotas adquiridas a los demás comuneros, tal y como dispone el artículo 35 de la Ley 35/2006.

La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, se devengará únicamente en el momento de la transmisión posterior a un tercero, no en la separación misma, salvo que esta implique transmisión de la propiedad de cuotas concretas a favor de un comunero distinto del que las ostentaba, supuesto en el que el ayuntamiento podrá exigir el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Finalmente, la alteración catastral derivada de la segregación o de la nueva titularidad deberá comunicarse al Catastro Inmobiliario en el plazo de dos meses desde el otorgamiento de la escritura, conforme al Real Decreto 417/2006, a efectos de la correcta asignación del IBI. La separación presenta, además, una modalidad específica en el ámbito de la propiedad horizontal cuando el título constitutivo contempla la posibilidad de dividir un elemento privativo en dos o más entidades independientes, siempre que se cumplan los requisitos de superficie mínima y de acceso que exija la normativa urbanística autonómica.

En estos casos, la operación requiere la modificación del título constitutivo y de los estatutos, con el consentimiento de la junta de propietarios, y su posterior inscripción registral. La complejidad del procedimiento aconseja, en todo caso, el asesoramiento profesional previo, pues la elección entre la vía extrajudicial y la judicial, la correcta valoración de las cuotas y el cumplimiento de los plazos fiscales condicionan de manera decisiva la eficiencia económica de la operación.

Marco legal

El marco legal de la separación, entendida como la extinción del régimen económico matrimonial y la consecuente división de los bienes comunes, se asienta primordialmente en el Código Civil. El artículo 95 del Código Civil establece que la sentencia de separación o divorcio determinará la disolución del régimen económico matrimonial, remitiendo a las normas del capítulo dedicado a la sociedad de gananciales, en particular los artículos 1392 y siguientes, para su liquidación. En este punto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 540/2019 de 17 de octubre, ha reiterado que la disolución del régimen no implica automáticamente la división de los bienes, sino que exige un procedimiento de liquidación, ya sea en convenio regulador o judicialmente conforme a los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La normativa especial relevante se encuentra en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que modificó el artículo 806 de la LEC para agilizar los expedientes de liquidación del régimen económico cuando existe acuerdo entre los cónyuges.

Asimismo, la inscripción registral de la adjudicación de bienes derivada de la separación se rige por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que exige la escritura pública como título inscribible, y por el artículo 95 del Reglamento Hipotecario, que regula la constancia de la disolución del régimen en el Registro de la Propiedad. No existe una modificación normativa significativa posterior a 2018 en materia de separación de bienes, salvo las adaptaciones procesales derivadas de la Ley 8/2021, de 2 de junio, que reforma la legislación civil en materia de discapacidad, la cual afecta a la capacidad de obrar en la liquidación patrimonial pero no altera el régimen sustantivo. En la Región de Murcia, el Derecho civil propio no regula instituciones específicas sobre separación de bienes, rigiéndose íntegramente por el Código Civil estatal, sin particularidades autonómicas en este ámbito. La competencia en materia de ejecución de acuerdos de liquidación corresponde a los Juzgados de Primera Instancia de Murcia, conforme a las normas de reparto territorial.

Finalmente, debe citarse el artículo 1435 del Código Civil, que regula la separación de bienes pactada en capitulaciones matrimoniales, y el artículo 1393, que contempla la separación judicial a petición de un cónyuge en determinados supuestos de gestión patrimonial irregular, ambos de aplicación directa en cualquier operación inmobiliaria que traiga causa de una separación conyugal.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja de Murcia capital decide separarse tras quince años de matrimonio y vender el piso que compraron en el barrio del Carmen por 210.000 euros. La hipoteca pendiente asciende a 95.000 euros, por lo que la ganancia neta es de 115.000. En el convenio regulador acuerdan la separación de bienes, adjudicándose 70.000 euros a ella y 45.000 a él, compensando la diferencia con la custodia compartida de los hijos. Antes de firmar, consultan a un notario para inscribir la disolución del régimen económico en el Registro de la Propiedad y evitar futuras reclamaciones.
  • Un empresario de Lorca, propietario de una nave industrial de 800 metros cuadrados en el polígono de La Torrecilla, decide separar patrimonialmente su actividad comercial de su vivienda habitual en el centro de la ciudad. Para ello, constituye una sociedad limitada unipersonal a la que aporta la nave, valorada en 320.000 euros, a cambio de participaciones. Esta separación le permite deducir el IVA de las reformas, proteger su domicilio de posibles deudas empresariales y tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en la Región de Murcia asciende al 1,5% sobre el valor real, es decir, 4.800 euros.
  • Tres hermanos heredan una finca de secano de 12 hectáreas en Mazarrón, cerca del paraje de La Majada, valorada en 180.000 euros. Dos de ellos quieren vender para repartir el dinero, pero el tercero desea conservar la parcela para uso agrícola. Ante el desacuerdo, acuden a un mediador y acuerdan la separación de la comunidad hereditaria mediante la división material de la finca en dos lotes: uno de 8 hectáreas con acceso directo a camino, adjudicado al hermano que se queda, y otro de 4 hectáreas que venden a un inversor por 60.000 euros. Los gastos de segregación y notaría ascienden a 3.200 euros, prorrateados entre todos.

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