Simulación
Cuando dos personas firman un contrato de compraventa pero en realidad lo que persiguen es otra cosa distinta, estamos ante una simulación, un fenómeno mucho más frecuente en el tráfico inmobiliario de lo que la mayoría de los particulares imagina. En esencia, la simulación consiste en crear una apariencia jurídica que no se corresponde con la voluntad real de las partes, de modo que el negocio que se muestra hacia el exterior, ya sea ante la Administración, una entidad financiera o un tercero, no es el que verdaderamente se quiere llevar a cabo. Esta divergencia entre lo declarado y lo querido puede tener consecuencias devastadoras para la seguridad patrimonial de quien participa en ella, pues el ordenamiento jurídico español no protege a quien simula un negocio para perjudicar a otros, y el contrato aparente puede ser declarado nulo, dejando a las partes en una situación de desprotección absoluta y, en muchos casos, con obligaciones fiscales pendientes. Esta figura aparece con una frecuencia notable en operaciones que afectan directamente a propietarios, compradores, inversores y herederos.
Uno de los escenarios más habituales es la compraventa de viviendas en la que se declara un precio inferior al realmente pagado, práctica conocida como doble escritura, con la que se pretende reducir el impuesto de transmisiones patrimoniales o el impuesto sobre actos jurídicos documentados. También es común en la constitución de hipotecas simuladas, donde el prestatario nunca recibe el dinero y la garantía se utiliza para blindar un préstamo anterior, o en los arrendamientos, cuando se firma un contrato de alquiler ficticio para aparentar una residencia que no existe con el fin de obtener beneficios fiscales o administrativos. En el ámbito sucesorio, la simulación aflora con frecuencia en las donaciones encubiertas, donde se formaliza una compraventa entre padres e hijos cuando en realidad lo que se quiere es transmitir gratuitamente la vivienda, y también en las herencias, cuando se ocultan bienes mediante ventas simuladas a terceros de confianza para evitar que determinados herederos legitimarios reciban su parte. Incluso en el terreno urbanístico, la simulación puede aparecer cuando se intenta disfrazar una cesión de terrenos como una compraventa para eludir las cargas urbanísticas correspondientes.
En todas estas situaciones, la intervención de los profesionales es esencial, aunque no siempre suficiente. El notario tiene la obligación de advertir a las partes de las consecuencias legales de lo que firman y de negar la autorización si detecta indicios claros de simulación, mientras que el registrador de la propiedad puede oponerse a inscribir un título que no refleje la realidad. El abogado especializado en derecho inmobiliario es quien puede asesorar sobre la legalidad de una estructura negocial y defender a quien ha sido perjudicado por una simulación ajena, y el agente inmobiliario, en su labor de intermediación, debe extremar la diligencia para no participar, ni siquiera indirectamente, en un negocio aparente. Uno de los errores más extendidos entre los particulares es creer que la simulación solo afecta a quien tiene intención de defraudar, cuando en realidad la parte que actúa de buena fe, como un comprador que paga el precio real pero acepta escriturar por menos, también queda expuesta a graves perjuicios, pues si la simulación se descubre, el contrato puede anularse y la devolución de las prestaciones se convierte en un laberinto judicial.
Además, la simulación no debe confundirse con la simulación relativa, donde existe un negocio real pero con condiciones distintas a las declaradas, ni con los negocios en fraude de ley, que aunque persiguen eludir una norma, no siempre implican una divergencia entre voluntad y declaración.
Descripción técnica
La simulación contractual se configura como un vicio jurídico que afecta a la declaración de voluntad de las partes, pues existe una divergencia consciente y deliberada entre lo que se manifiesta y lo que realmente se quiere. En el ámbito inmobiliario, este fenómeno presenta dos modalidades perfectamente diferenciadas: la simulación absoluta y la simulación relativa. En la primera, el contrato de compraventa es totalmente ficticio, no existe negocio jurídico subyacente alguno; las partes nunca han querido transmitir la propiedad, sino que persiguen fines como la ocultación de bienes frente a acreedores, la obtención fraudulenta de financiación o la mera apariencia de solvencia. En la simulación relativa, por el contrario, existe un negocio real pero distinto del que se documenta; el ejemplo paradigmático es la venta que encubre una donación, o la compraventa que en realidad es una dación en pago o una permuta. La distinción es capital porque determina los efectos jurídicos: en la simulación absoluta, el contrato es nulo de pleno derecho; en la relativa, la nulidad afecta solo al negocio simulado, pero subsiste el negocio disimulado si reúne los requisitos del artículo 1275 del Código Civil.
El mecanismo para hacer valer la simulación requiere de un procedimiento específico. La acción de nulidad puede ejercitarse por las propias partes contratantes, por los terceros perjudicados o por los herederos de quienes intervinieron en el negocio, conforme a los artículos 1300 y siguientes del Código Civil. El plazo para ejercitar la acción es de cuatro años desde la consumación del contrato, según el artículo 1301 del mismo cuerpo legal. La prueba de la simulación es el elemento nuclear del proceso: al tratarse de un hecho negativo, la jurisprudencia admite prueba de presunciones, indicios y la prueba documental, testifical e incluso la pericial caligráfica cuando se discute la autenticidad de las firmas. Los indicios más frecuentes son la falta de pago del precio, la ausencia de entrega de la posesión, la permanencia del vendedor en el inmueble, la inexistencia de justificación del pago mediante transferencia bancaria, o la desproporción entre el valor declarado y el valor real del bien. Las implicaciones fiscales de la simulación son de extraordinaria relevancia.
La Ley General Tributaria, en su artículo 16, establece que los hechos, actos y negocios simulados no producen efecto alguno frente a la Administración tributaria, de modo que esta puede regularizar la situación ignorando el negocio simulado y gravando el negocio realmente realizado. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, la simulación puede dar lugar a la liquidación complementaria correspondiente al negocio disimulado, con sus correspondientes recargos e intereses de demora. Si la simulación encubre una donación, se exigirá el impuesto de sucesiones y donaciones con los tipos que correspondan a la modalidad real. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, la regularización puede producirse si la simulación afecta al valor de transmisión o a la propia existencia del hecho imponible. En el IRPF, la simulación en la venta de un inmueble puede conllevar la regularización de la ganancia patrimonial real, con aplicación de los intereses de demora y las sanciones correspondientes si se aprecia dolo o negligencia grave.
Frente a terceros, los efectos de la simulación están condicionados por la protección registral. Si el inmueble ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de un tercero adquirente que actuó de buena fe y a título oneroso, la acción de nulidad no podrá perjudicar sus derechos, conforme a los artículos 34 y 35 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. Este principio de fe pública registral protege la adquisición de quien confió en la apariencia registral, siempre que concurran los requisitos de buena fe, onerosidad y adquisición del tercero. En cambio, si el tercero es un simple acreedor del simulante, podrá ejercitar la acción rescisoria o la acción pauliana del artículo 1111 del Código Civil, o bien impugnar directamente el negocio simulado. El Catastro, por su parte, no tiene competencia para declarar la simulación, pero sí para reflejar la realidad física y jurídica del inmueble, de modo que la nulidad declarada judicialmente debe inscribirse en el Registro y comunicarse al Catastro para la actualización de sus datos.
El procedimiento para instar la nulidad por simulación comienza con la demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia competente, acompañada de la documentación que acredite la simulación: escritura pública, justificantes de pago, extractos bancarios, contratos privados, correspondencia entre las partes y cualquier otra prueba relevante. El demandante debe solicitar la nulidad del negocio simulado y, en su caso, la restitución de las prestaciones conforme al artículo 1303 del Código Civil. Si la simulación afecta a un préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario incorpora obligaciones de transparencia y documentación que dificultan la alegación de simulación por parte de la entidad financiera, aunque no la excluyen. La sentencia estimatoria produce efectos de cosa juzgada material y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, cancelando los asientos contradictorios y restableciendo la titularidad real. Los plazos procesales son los ordinarios del juicio declarativo, que pueden extenderse entre doce y veinticuatro meses en función de la complejidad probatoria y de la carga de trabajo del juzgado.
Marco legal
La figura de la simulación encuentra su anclaje normativo principal en el Código Civil, cuyo artículo 1276 establece la nulidad de los contratos celebrados con causa falsa, mientras que el artículo 1275 sanciona con la inexistencia aquellos cuyo motivo sea ilícito o contrario a la ley. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en numerosas sentencias como las de 18 de noviembre de 1997 y 21 de julio de 2003, ha precisado que la simulación, tanto absoluta como relativa, requiere la concurrencia de un acuerdo simulatorio entre las partes y la finalidad de engañar a terceros, siendo su efecto la nulidad radical del negocio aparente. En el ámbito registral, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria permite al registrador calificar la posible simulación de los títulos presentados a inscripción, si bien la jurisprudencia exige que la falsedad resulte de los propios documentos o de la contradicción con el Registro, sin que pueda fundarse en meras sospechas.
La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 216, contempla la simulación como motivo de nulidad de los actos procesales, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aplicado la doctrina de la simulación en sede de fraude de acreedores, vinculándola con la acción rescisoria del artículo 1291 del Código Civil. En materia concursal, la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal, ha reforzado los mecanismos para atacar los negocios simulados celebrados en periodo de insolvencia, permitiendo su impugnación mediante la acción de reintegración del artículo 226. La Región de Murcia no presenta particularidades normativas específicas en esta materia, al tratarse de una institución de Derecho civil común estatal, sin perjuicio de que las operaciones simuladas puedan afectar a la normativa urbanística autonómica, como la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, cuando se utilicen para eludir cargas o aprovechamientos urbanísticos.
Posterior a 2018, debe destacarse la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que incide en la simulación como mecanismo para ocultar capacidad económica real en el ámbito tributario, con especial relevancia en operaciones inmobiliarias. La simulación, por tanto, se configura como un vicio estructural que priva de efectos al negocio aparente, con consecuencias que trascienden el ámbito civil para alcanzar el registral, concursal y tributario.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Una pareja de Cartagena acuerda con el vendedor de un piso en el Ensanche simular un precio de 180.000 euros en la escritura, cuando el importe real pactado es de 210.000. El comprador paga la diferencia en efectivo para reducir la base imponible del ITP y los honorarios notariales. Años después, al vender la vivienda, Hacienda comprueba que el valor declarado está muy por debajo del de mercado y abre un expediente sancionador. La pareja debe abonar la cuota defraudada, recargos e intereses, además de una multa que supera los 20.000 euros, viendo comprometida su estabilidad económica.
- Un empresario de Lorca adquiere una nave logística por 500.000 euros, pero solicita al vendedor que en el contrato privado figuren 350.000 y el resto se abone mediante una factura ficticia por servicios de reforma. El objetivo es reducir el impuesto de transmisiones patrimoniales. El vendedor acepta, pero la inspección regional detecta la discrepancia entre el valor catastral y el declarado. Se inicia un procedimiento de comprobación de valores y el empresario recibe una liquidación complementaria de 28.000 euros, más una sanción por ocultación que duplica la cuota. Su asesoría patrimonial recomienda regularizar la situación antes de que el caso pase a la fiscalía.
- Tres hermanos heredan una finca rústica en Yecla valorada en 240.000 euros. Para evitar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, acuerdan con un comprador simular una compraventa por 120.000 euros, mientras el resto se entrega mediante un pagaré sin fecha. El notario de Murcia capital detecta la anomalía al contrastar el precio con las referencias de la zona y lo comunica al Registro. La Agencia Tributaria regional anula la operación, exige el impuesto completo más recargos, y cada hermano debe afrontar una deuda de 18.000 euros. Además, el comprador pierde la finca, que queda embargada, quedando todos en una situación jurídica muy comprometida.