Conceptos generales

Sindical

Cuando se habla de sindical en el ámbito inmobiliario español, no nos referimos a ningún órgano de representación laboral, sino a la figura jurídica que encarna la voluntad colectiva de los propietarios dentro de una comunidad de bienes sometida a la Ley de Propiedad Horizontal. En esencia, el sindical es el conjunto organizado de copropietarios que, reunidos en junta, adoptan acuerdos vinculantes sobre el uso, conservación y administración de los elementos comunes de un inmueble. Esta entidad, sin personalidad jurídica propia pero con plena capacidad para obligarse, resulta ser la columna vertebral de la convivencia en cualquier edificio o urbanización, y su correcto entendimiento resulta indispensable para cualquier persona que tenga relación con una vivienda, ya sea como titular, comprador, arrendatario o heredero. Para el propietario particular, el sindical es el vehículo a través del cual puede influir en decisiones tan cotidianas como la contratación de un servicio de limpieza, la instalación de un ascensor o la aprobación de un gasto extraordinario.

Para el inversor, su relevancia adquiere una dimensión estratégica, pues los acuerdos adoptados en junta pueden afectar directamente a la rentabilidad de un activo, ya sea mediante derramas imprevistas o mediante la aprobación de mejoras que incrementen su valor. En el caso de los compradores, conocer el estado del sindical antes de formalizar una compraventa es una diligencia esencial, porque la deuda con la comunidad puede transmitirse al nuevo titular, incluso si no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Y para los herederos, la situación se complica aún más, puesto que la condición de copropietario se adquiere automáticamente con la aceptación de la herencia, lo que implica asumir desde ese momento las obligaciones económicas y de participación que genera la pertenencia al sindical. Esta figura aparece de manera recurrente en operaciones muy diversas. En la compraventa, el notario suele requerir la certificación del secretario de la comunidad que acredite la inexistencia de deudas pendientes, un trámite que puede paralizar la operación si no se gestiona con antelación.

En los procedimientos hipotecarios, las entidades financieras valoran el estado del sindical como un factor de riesgo, y no es infrecuente que exijan la puesta al día de las cuotas comunitarias antes de conceder un préstamo. En el ámbito del arrendamiento, aunque el inquilino no es miembro del sindical, los acuerdos sobre servicios o gastos comunes pueden repercutir directamente en la renta o en las cantidades que se trasladan al arrendatario. Incluso en materia urbanística, el sindical puede actuar como interlocutor ante la administración municipal para solicitar licencias de obras que afecten a elementos comunes, como la rehabilitación de fachadas o la instalación de placas solares. Los profesionales que intervienen en este entramado son varios. El administrador de fincas, aunque no siempre colegiado, suele ser el asesor técnico que prepara las juntas y ejecuta los acuerdos. El secretario, que puede coincidir con el administrador o ser un propietario designado, tiene la función de certificar los acuerdos y, en particular, las deudas. El notario y el registrador actúan en la compraventa, verificando que la transmisión no arrastre cargas comunitarias.

Y el abogado aparece cuando surgen conflictos, desde la impugnación de acuerdos hasta el procedimiento monitorio para reclamar cuotas impagadas. Un error frecuente entre los particulares es confundir el sindical con la comunidad de propietarios como ente físico o con la junta de propietarios como reunión puntual. En realidad, el sindical es la organización permanente, mientras que la junta es su órgano de expresión. Otro desliz habitual es pensar que la deuda con la comunidad prescribe a los pocos años, cuando el plazo legal es de cinco años, y que puede evitarse cambiando de titularidad, lo que es falso si la deuda se ha inscrito en el Registro. Conocer estas sutilezas evita sorpresas desagradables y permite a cualquier interesado actuar con seguridad jurídica en sus relaciones con el sindical.

Descripción técnica

El sindical, en su acepción jurídica aplicable a la propiedad horizontal, opera como un mecanismo de actuación colectiva que trasciende la mera suma de voluntades individuales. Su fundamento normativo se halla en los artículos 396 del Código Civil y, de manera específica, en el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que configura a la comunidad como un ente con capacidad jurídica propia para el cumplimiento de sus fines. La figura del sindical, sin embargo, no está expresamente regulada en dicha ley, sino que se construye doctrinal y jurisprudencialmente sobre la base de la autonomía de la voluntad de los copropietarios, quienes, mediante acuerdo unánime adoptado en junta, pueden designar a un tercero, sea persona física o jurídica, para que ejerza funciones de representación y gestión que exceden las ordinarias del presidente. El mecanismo jurídico del sindical se articula como un mandato representativo de carácter colectivo.

A diferencia del presidente, cuyas facultades están tasadas en los artículos 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, el sindical recibe un encargo específico y delimitado por los estatutos comunitarios o por el propio acuerdo de nombramiento. Este encargo puede abarcar desde la administración integral de los elementos comunes, la contratación de servicios, la gestión de impagos, hasta la representación procesal de la comunidad en litigios que afecten a la misma. La naturaleza del sindical es, por tanto, contractual, asimilable a un contrato de mandato regulado en los artículos 1709 y siguientes del Código Civil, con la particularidad de que el mandante no es un sujeto individual sino una pluralidad organizada. El sindical no sustituye al presidente, sino que actúa en paralelo o por delegación expresa, debiendo coordinarse con aquel para evitar conflictos de competencia. Su designación requiere, conforme al artículo 17.6 de la Ley 49/1960, el voto favorable de la unanimidad de los propietarios que representen la totalidad de las cuotas de participación, salvo que los estatutos prevean una mayoría cualificada distinta, extremo que debe constar expresamente en el título constitutivo.

El procedimiento para su efectiva actuación comienza con la inscripción del nombramiento en el Registro de la Propiedad, aunque esta inscripción no es constitutiva sino declarativa. La práctica registral, conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y al artículo 51.2 de su Reglamento, admite la constancia del sindical como titular registral de facultades representativas, siempre que se acredite el acuerdo comunitario mediante acta notarial o certificación del secretario con el visto bueno del presidente. Esta inscripción otorga al sindical plenos efectos frente a terceros, de modo que cualquier adquirente de un elemento privativo o cualquier acreedor de la comunidad podrá conocer el alcance de sus facultades. Sin inscripción, el sindical carece de legitimación para disponer de derechos reales o para realizar actos que excedan la administración ordinaria, pues frente a terceros de buena fe prevalecerá la apariencia creada por el Registro. La duración del cargo es libremente pactada, aunque lo habitual es que se establezca por un plazo determinado renovable, y su cese puede producirse por revocación unánime de la junta, por renuncia, por conclusión del mandato o por disolución de la comunidad.

En cuanto a las modalidades, cabe distinguir entre el sindical con funciones meramente administrativas, que se limita a la gestión cotidiana de los gastos comunes y al cobro de cuotas, y el sindical con funciones de plena representación, que puede intervenir en la enajenación de elementos comunes, en la constitución de servidumbres o en la celebración de contratos de arrendamiento de locales comunitarios. Esta distinción es sustancial porque determina el régimen de responsabilidad: en el primer caso, el sindical responde solo por dolo o culpa grave conforme al artículo 1726 del Código Civil; en el segundo, su responsabilidad se aproxima a la de un administrador profesional, debiendo responder por culpa leve conforme al artículo 1104 del mismo cuerpo legal. Además, cuando el sindical sea una entidad especializada, como una administración de fincas colegiada, se le aplicarán las normas sobre responsabilidad civil profesional derivadas de su colegiación. Las implicaciones fiscales del sindical afectan tanto a la comunidad como al propio sindical.

La comunidad, en cuanto entidad sin personalidad jurídica propia, tributa por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) conforme a la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, siendo el sindical, en su caso, el responsable solidario del pago si así se pactó en el mandato. La retribución del sindical, si la hubiera, está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento de actividades profesionales, debiendo emitir factura con retención del 15 por ciento conforme al artículo 101 de la Ley 35/2006, o del 15 por ciento reducido al 7 por ciento durante los dos primeros ejercicios de actividad. No obstante, si el sindical actúa como mero gestor sin ánimo de lucro y no percibe contraprestación, no genera hecho imponible.

En operaciones de transmisión de elementos comunes autorizadas por unanimidad, la comunidad deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en su modalidad de transmisiones onerosas, conforme al artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, y por la plusvalía municipal regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, siendo el sindical el obligado a presentar las autoliquidaciones en representación de la comunidad. Si la transmisión genera incremento de patrimonio en sede de los comuneros, la ganancia se imputará a cada propietario en proporción a su cuota, conforme al artículo 33 de la Ley del IRPF, y el sindical deberá informar a la junta para que cada uno declare su parte. El sindical no debe confundirse con el administrador de fincas colegiado, aunque ambos puedan coincidir en la misma persona. El primero es una creación estatutaria de la comunidad, mientras que el segundo es un profesional regulado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que exige titulación específica y colegiación obligatoria para intervenir en operaciones de crédito garantizadas con hipoteca sobre vivienda.

Cuando el sindical interviene en la contratación de un préstamo para la comunidad, deberá acreditar su condición de administrador colegiado para cumplir con las exigencias de la citada ley, en particular con los artículos 14 y 15 relativos a la transparencia y al asesoramiento precontractual. En cuanto a los efectos frente a terceros, el sindical inscrito en el Registro de la Propiedad tiene plena capacidad para notificar requerimientos de pago, interponer demandas de reclamación de cuotas y ejecutar acuerdos comunitarios, siendo sus actos directamente imputables a la comunidad sin necesidad de ratificación posterior. El Registro de la Propiedad, además, publicará el cese del sindical para evitar que terceros confíen en facultades ya extinguidas, conforme al principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Marco legal

El término "sindical" en el ámbito inmobiliario carece de una definición normativa autónoma, pues su régimen jurídico se integra en el marco general del derecho de propiedad y de las relaciones laborales. La normativa principal que lo vertebra es el Código Civil, cuyo artículo 348 consagra el derecho de propiedad como derecho pleno y exclusivo, si bien su ejercicio puede verse modulado por la función social que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional (STC 37/1987, de 26 de marzo), impone límites derivados de la protección de otros bienes constitucionales. En el ámbito laboral, el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, reconoce en su artículo 4.1.b) el derecho a la libre sindicación, cuya proyección patrimonial puede afectar a locales y fincas destinados a actividad sindical, especialmente en el régimen de arrendamientos de uso distinto de vivienda regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 3 excluye de su ámbito las cesiones por mera tolerancia.

La Ley Orgánica 11/1985, de 2 de agosto, de Libertad Sindical, en su artículo 2, garantiza la actividad sindical, lo que puede incidir en la cesión de inmuebles para sedes o centros de trabajo. En la Región de Murcia, la Ley 3/1996, de 16 de mayo, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma, regula la afectación de bienes públicos a fines sindicales, sin particularidades relevantes frente al régimen estatal. Tras 2018, la reforma operada por la Ley 1/2019, de 20 de febrero, de modificación de la LAU, no altera sustancialmente este marco, salvo en lo relativo a la duración de los contratos. En sede jurisprudencial, la STS de 15 de marzo de 2016 precisa que la condición sindical de un inmueble no le otorga protección especial frente al desahucio por impago, debiendo estarse a las reglas comunes de la contratación.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Molina de Segura compra una vivienda en una comunidad de propietarios con piscina y zonas comunes. Al revisar la escritura, descubren que el sindicato de propietarios, que actúa como administración colectiva, tiene un fondo de reserva de 12.000 euros para reparaciones. Cuando el tejado del edificio presenta filtraciones, el sindicato convoca una junta extraordinaria y aprueba una derrama de 800 euros por vecino, que los propietarios deben abonar en dos plazos, uno en marzo y otro en junio, para cubrir los 24.000 euros totales de la obra.
  • Una empresa de Cartagena adquiere una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza mediante un préstamo hipotecario de 350.000 euros. El banco exige que el sindicato de la comunidad de propietarios de la nave, formado por cinco empresas, certifique que no existen deudas pendientes por cuotas comunitarias. El sindicato emite un certificado de saldo cero, pero advierte que hay una derrama aprobada de 2.500 euros por propietario para mejorar la seguridad, que la empresa deberá asumir antes de la firma, incrementando el desembolso inicial en dicha cantidad.
  • Una viuda de Lorca hereda un piso en el centro de la ciudad, pero descubre que el sindicato de propietarios del edificio, que gestiona el mantenimiento de la fachada y el portal, tiene una deuda acumulada de 1.400 euros por las derramas impagadas del anterior dueño. Según la ley, la nueva propietaria debe responder solidariamente por esas deudas comunitarias, aunque no las haya generado. Para evitar problemas, negocia con el sindicato un plan de pago fraccionado en seis mensualidades de 233,33 euros, y así regulariza su situación antes de poner el piso en alquiler en Águilas.

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