Conceptos generales

Siniestro

En el instante mismo en que las llaves cambian de manos y el comprador cruza por primera vez el umbral de su nueva vivienda, rara vez piensa en la posibilidad de que una tubería reviente a los tres días, que una tormenta de granizo destrice el tejado o que un incendio declare la guerra a la estructura que acaba de financiar con tres décadas de hipoteca. Sin embargo, es precisamente en ese momento, entre la firma de la escritura pública y la entrega efectiva del inmueble, cuando el concepto de siniestro adquiere una relevancia práctica que ningún propietario o inversor debería ignorar. El siniestro, entendido como la materialización de un evento dañoso que afecta a un bien inmueble y que activa las coberturas de una póliza de seguros, no es un término abstracto reservado a los boletines de las aseguradoras, sino una realidad que condiciona la economía doméstica, la rentabilidad de una inversión y la tranquilidad de una herencia recién recibida.

En la práctica profesional de Promurcia, este concepto aparece con una frecuencia mucho mayor de la que cabría esperar, y siempre en los momentos menos oportunos: durante la negociación de una compraventa, cuando el comprador descubre que la vivienda que le interesa sufrió una inundación hace dos años y que la comunidad de propietarios aún arrastra un contencioso con la aseguradora; en la formalización de una hipoteca, cuando la entidad bancaria exige una póliza de daños con cobertura mínima sobre el continente y el cliente confunde esa exigencia con un mero trámite burocrático; en la partición de una herencia, cuando los herederos reciben un inmueble que ha quedado dañado por un incendio y deben decidir si reclamar a la compañía antes de repartir el caudal relicto; o en el ámbito del arrendamiento, cuando el inquilino provoca un daño por negligencia y el propietario descubre que su póliza no cubre la responsabilidad civil derivada de la actuación del arrendatario.

Cada uno de estos escenarios exige la intervención de profesionales con criterio: el notario que da fe de la situación del inmueble en la escritura, el registrador que inscribe las cargas y advierte de posibles afecciones, el agente inmobiliario que debe informar verazmente sobre el estado del bien, y el abogado especializado que asesora sobre la reclamación o la defensa frente a la aseguradora. El error más frecuente que cometen los particulares consiste en confundir el siniestro con la póliza, es decir, en creer que por tener contratado un seguro de hogar están automáticamente protegidos ante cualquier eventualidad, sin reparar en que la cobertura depende de la causa del daño, de los plazos de comunicación, de las exclusiones pactadas y de la correcta valoración del perjuicio. Un siniestro mal gestionado, con una declaración tardía o una infravaloración de los daños, puede convertir una incidencia menor en una pérdida patrimonial considerable, y ese matiz, aparentemente técnico, es el que separa a un propietario informado de uno que aprende por las malas.

Por eso, cuando se aborda cualquier operación inmobiliaria, conviene preguntarse siempre qué ha pasado en esa casa antes de que nosotros llegáramos, porque el historial de siniestros de un inmueble, aunque no siempre consta en el registro público, forma parte de su verdadero valor y de su verdadero riesgo.

Descripción técnica

El siniestro, en el ámbito inmobiliario, no constituye una categoría jurídica autónoma definida por una ley específica, sino un supuesto de hecho que activa un entramado de obligaciones y garantías. Su mecanismo esencial se articula en torno a la responsabilidad civil y a la distribución contractual del riesgo. Cuando un evento dañoso, sea fortuito, por fuerza mayor o por vicio constructivo, afecta a un inmueble, la primera cuestión que se plantea es quién soporta económicamente la pérdida. El Código Civil, en su artículo 1.096, establece que si la cosa perece o se deteriora antes de la entrega sin culpa del vendedor, la obligación se extingue, pero si la pérdida ocurre tras la entrega, el riesgo se traslada al comprador. Esta regla general, sin embargo, se matiza por la mora del acreedor o del deudor conforme al artículo 1.182, y por los pactos expresos que las partes hayan incorporado a la escritura pública. La determinación de la causa del siniestro resulta decisiva.

Si el origen es un defecto de construcción, el perjudicado dispone de la acción de responsabilidad decenal del artículo 1.591 del Código Civil, que permite reclamar al constructor y al arquitecto durante diez años por ruina, concepto que la jurisprudencia ha extendido a vicios que comprometan la estabilidad o habitabilidad del edificio. Para los defectos menores, rige el plazo de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, que distingue entre daños materiales por vicios en elementos constructivos o de instalaciones, con un plazo de tres años, y vicios en acabados, con un año. Estos plazos son de caducidad, no de prescripción, lo que exige una reclamación formal extrajudicial o judicial dentro del término. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21, impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir al uso pactado, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, caso en el que este responde conforme al artículo 1.563 del Código Civil. El procedimiento práctico ante un siniestro sigue una secuencia lógica.

Primero, la comunicación inmediata a la compañía aseguradora, si existe póliza, pues los plazos de declaración suelen ser de siete días para daños materiales y de cinco para robo, según las condiciones generales del contrato. Segundo, la documentación del daño mediante acta notarial o informe pericial, ya que este documento constituye la prueba reina en cualquier reclamación posterior. Tercero, la reclamación al responsable civil, que puede ser el promotor, el constructor, el arquitecto, la comunidad de propietarios por elementos comunes, o el vecino causante del daño. Si la vivienda está hipotecada, el siniestro no extingue la deuda, pues la obligación personal del prestatario subsiste conforme al artículo 1.911 del Código Civil, y la Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario, en su artículo 14, exige que la póliza de seguros cubra al menos el valor de tasación del inmueble, siendo el asegurador un tercero que responde directamente frente al acreedor. Las implicaciones fiscales no son menores.

La indemnización percibida por el siniestro no constituye ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conforme al artículo 33.5 de la Ley 35/2006, siempre que se destine a reparar el daño. Si la indemnización excede del valor de reposición, el exceso tributa. La reconstrucción de la vivienda habitual puede beneficiarse de la exención por reinversión si se vende el inmueble dañado, pero no si se conserva. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, no se reduce automáticamente por el siniestro; el contribuyente debe solicitar la revisión catastral por alteración de las circunstancias que afecten al valor, conforme al artículo 77, y la rebaja solo tiene efectos desde el ejercicio siguiente a la solicitud.

La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 7/2004, no es aplicable a la indemnización, pues no hay transmisión del dominio, pero sí lo sería si el propietario vende el inmueble siniestrado sin reparar, pues el valor catastral del suelo se mantiene y la base imponible se calcularía sobre la plusvalía real, conforme a la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 y la posterior reforma del artículo 104 del texto refundido. El Registro de la Propiedad juega un papel limitado pero relevante. El siniestro no se inscribe como tal, pero la ruina física puede dar lugar a la declaración de obra nueva en estado de ruina o a la cancelación de la inscripción si el inmueble desaparece por demolición, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. En caso de siniestro total, el propietario debe acreditar la destrucción mediante acta notarial y solicitar la cancelación registral, lo que afecta a terceros que hubieran adquirido derechos sobre la finca, pues la fe pública registral del artículo 32 de la Ley Hipotecaria protege a quien confió en el registro.

Si el siniestro afecta a una finca registral que es parte de una comunidad de propietarios, la reparación de elementos comunes exige el acuerdo de la junta por mayoría simple, conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el coste se distribuye según cuota de participación. La distinción entre siniestro total y parcial es sustancial, pues el total extingue la cosa y la obligación de reparar se transforma en indemnizatoria, mientras que el parcial obliga a la restitución in natura si es posible. En definitiva, el siniestro revela la fragilidad del equilibrio contractual y exige una gestión técnica, jurídica y fiscal coordinada para que el propietario no convierta una desgracia física en una ruina patrimonial.

Marco legal

El término siniestro, en el ámbito inmobiliario, carece de una definición unívoca en nuestro ordenamiento, por lo que su régimen jurídico se construye en atención a la naturaleza del evento dañoso y del contrato que lo origina. La norma basal es el Código Civil, cuyo artículo 1102 regula la indemnización de daños y perjuicios derivados de dolo, mientras que el artículo 1101 sienta el principio general de responsabilidad contractual. No obstante, la referencia normativa más específica se halla en la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, cuyo artículo 100 define el siniestro como la materialización del riesgo asegurado, y sus artículos 16 y 17 imponen al asegurado el deber de comunicarlo y al asegurador la obligación de satisfacer la prestación.

En el ámbito de la responsabilidad civil por vicios constructivos, resulta capital la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, cuyo artículo 17 delimita los plazos de garantía, y el artículo 18 regula los plazos de prescripción de las acciones, preceptos que el Tribunal Supremo ha interpretado en numerosas sentencias, como la STS de 29 de junio de 2016, que fija la naturaleza solidaria de la responsabilidad de los agentes intervinientes. Para daños sobrevenidos en la vivienda arrendada, el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, atribuye al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir al uso convenido, salvo destrucción por causa no imputable que extinga el contrato conforme al artículo 28. En la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que altere el régimen estatal, si bien la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, incide indirectamente en la responsabilidad por daños derivados de la edificación ilegal.

Tras 2018, la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, no afecta directamente al concepto, pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la STS de 12 de marzo de 2021, ha precisado la carga de la prueba del nexo causal en siniestros de origen indeterminado, exigiendo una aplicación flexible de la teoría de la causalidad adecuada.

Ejemplos prácticos en Murcia

En una vivienda unifamiliar adquirida en La Manga del Mar Menor, el propietario contrató un seguro multirriesgo que cubría daños por agua. Tras las lluvias torrenciales de septiembre, el techo de la terraza comenzó a filtrarse, provocando humedades en el salón y la caída de parte del falso techo. El perito del seguro tasó los daños en 4.800 euros, pero la compañía declaró el siniestro como 'no cubierto' al considerar que la causa era falta de mantenimiento de la impermeabilización. El cliente, un particular que había comprado la casa como segunda residencia, tuvo que afrontar el coste de la reparación por su cuenta, solicitando a la asesoría un informe pericial independiente para reclamar judicialmente.
Una empresa de logística con sede en Molina de Segura alquilaba una nave industrial para almacenar mercancía, con un seguro de responsabilidad civil y daños a contenido. Un incendio originado por un cortocircuito en el cuadro eléctrico destruyó parte del stock valorado en 62.000 euros. La aseguradora aceptó el siniestro, pero tras la inspección ofreció una indemnización de 41.500 euros, argumentando que la mercancía incluía productos perecederos sin certificación de conservación adecuada. El empresario, ante la discrepancia, contrató un perito de parte que elevó la valoración a 58.000 euros, logrando un acuerdo extrajudicial. El caso sirvió para revisar las condiciones de la póliza y evitar futuras infraseguros en renovaciones.
En una herencia de un piso en el barrio del Carmen, en Murcia capital, los herederos descubrieron que el inmueble había sufrido un siniestro por inundación dos meses antes del fallecimiento del titular. La comunidad de propietarios había reclamado daños en elementos comunes por 7.200 euros, y el seguro del edificio se negó a cubrirlos al no constar la comunicación en plazo. Los herederos, que iban a vender la vivienda por 145.000 euros, tuvieron que negociar con la comunidad un acuerdo de pago fraccionado, reduciendo el precio de venta en 5.000 euros para compensar al comprador. La asesoría gestionó la reclamación contra la antigua aseguradora, logrando finalmente un abono parcial de 3.800 euros.

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