Conceptos generales

Sociedad anónima

Cuando las partes ya han negociado el precio, han visitado la vivienda y han encargado la nota simple, llega el momento en que el comprador pregunta quién figura exactamente como vendedor en la escritura y la respuesta es una persona jurídica con un nombre que termina en “Sociedad Anónima”. En ese instante, la operación de compraventa deja de ser un simple intercambio entre particulares para convertirse en un acto con una capa adicional de complejidad, porque quien transmite el inmueble no es un individuo con su patrimonio personal, sino una entidad con personalidad jurídica propia, con sus órganos de gobierno y con un capital dividido en acciones que pueden haber cambiado de manos en múltiples ocasiones. Este concepto aparece con frecuencia en el mercado inmobiliario español, especialmente cuando se adquieren viviendas procedentes de promociones construidas por grandes empresas, cuando se compra una nave industrial o un local comercial titularidad de una sociedad patrimonial, o cuando se recibe en herencia la participación en una compañía que posee bienes raíces en lugar de recibir directamente la propiedad del piso o del terreno.

Para el comprador particular, entender qué implica tratar con una sociedad anónima resulta esencial porque la seguridad jurídica de la operación ya no depende solo de la capacidad de obrar de una persona física, sino de la válida constitución de la sociedad, de la correcta designación de sus administradores y de que estos tengan facultades suficientes para vender, extremos que el notario verificará antes de autorizar la escritura pública. En la práctica, los propietarios que venden a través de su sociedad anónima suelen hacerlo para desvincular su patrimonio personal del empresarial, de modo que si la compañía tuviera deudas, los acreedores no podrían reclamar contra la vivienda habitual del socio, aunque sí contra el inmueble que pertenece a la entidad.

El error más frecuente que cometen los particulares en estas operaciones es confiar en que la sociedad es un velo que protege absolutamente al vendedor, cuando en realidad los administradores pueden responder personalmente en ciertos supuestos de actuación negligente, y también es habitual que el comprador ignore que debe solicitar un certificado del Registro Mercantil acreditativo de la vigencia del cargo del administrador, pues si este hubiera cesado, la escritura podría adolecer de un defecto de representación que obligaría a subsanar la inscripción. En operaciones de financiación, la entidad bancaria exigirá documentación societaria adicional, como los estatutos, el acuerdo del consejo de administración autorizando la venta o la hipoteca, y el depósito de las cuentas anuales, lo que alarga los plazos y requiere la intervención de un abogado o de un asesor fiscal que revise la situación de la compañía. También intervienen el registrador de la propiedad, que calificará si el título es suficiente para inscribir la transmisión a favor del comprador, y el agente inmobiliario, que deberá advertir al cliente sobre la necesidad de verificar la personalidad jurídica del vendedor antes de firmar el contrato de arras.

Para el heredero, la sociedad anónima plantea un escenario particular: si el causante era accionista de una compañía cuyo activo principal es un inmueble, la herencia no se liquidará mediante la adjudicación directa del piso, sino mediante la transmisión de las acciones, con las implicaciones fiscales que ello conlleva en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Descripción técnica

La sociedad anónima es una persona jurídica de naturaleza mercantil, capitalista y esencialmente abierta, cuyo capital social está dividido en acciones y se integra por las aportaciones de los socios, quienes no responden personalmente de las deudas sociales, tal y como establecen los artículos 1 y 2 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. En el ámbito inmobiliario, su intervención como vendedora o compradora introduce una serie de particularidades jurídicas y fiscales que el adquirente particular debe conocer antes de formalizar la escritura pública, pues la condición de entidad mercantil altera sustancialmente el régimen de responsabilidades, la carga documental exigible y el tratamiento tributario de la operación. La capacidad de obrar de la sociedad anónima se materializa a través de sus órganos de gobierno, siendo el administrador único, los administradores solidarios o mancomunados, o el consejo de administración, quienes pueden obligar a la entidad en nombre de esta.

Para que la transmisión sea válida y eficaz, el comprador debe exigir la certificación del acuerdo social de venta adoptado por el órgano competente, así como la verificación de que el representante que firma la escritura ostenta el cargo inscrito en el Registro Mercantil. El artículo 98 del Reglamento del Registro Mercantil, aprobado por Real Decreto 1784/1996, exige que el nombramiento de administradores conste inscrito para que sea oponible a terceros de buena fe, de modo que la ausencia de dicha inscripción puede generar la nulidad de la representación y, en consecuencia, la ineficacia de la transmisión. Además, el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital dispone que la representación de la sociedad corresponde a los administradores en la forma determinada por los estatutos, presumiéndose facultades suficientes frente a terceros que actúen de buena fe, salvo que el acto resulte manifiestamente contrario al interés social.

La escritura de compraventa debe incorporar necesariamente los datos identificativos de la sociedad, su domicilio social, el número de identificación fiscal, la escritura de constitución y los estatutos vigentes, así como el poder notarial del representante si no constare en la escritura de constitución o en la inscripción registral. El notario, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tiene el deber de solicitar y comprobar la vigencia del poder y la representación alegada, pudiendo requerir la exhibición de la inscripción registral del cargo.

En la práctica, el comprador particular debe solicitar a la sociedad vendedora, con carácter previo a la firma, la siguiente documentación: copia simple de la escritura de constitución y de los estatutos, certificación del Registro Mercantil acreditativa del cargo del administrador, certificado del acuerdo de venta adoptado por el órgano social competente, última declaración del Impuesto de Sociedades y justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al año en curso, así como certificado de estar al corriente de las deudas con la comunidad de propietarios si se trata de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, conforme al artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

En cuanto a las implicaciones fiscales, la distinción esencial radica en que la venta de un inmueble por una sociedad anónima no está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, sino al Impuesto sobre el Valor Añadido y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que la entidad actúe como empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, conforme al artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. La primera entrega de una edificación por el promotor o la transmisión de un suelo edificable están sujetas y no exentas del IVA al tipo general del 21 por ciento, mientras que la entrega de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública tributa al 10 por ciento.

El comprador particular deberá ingresar, además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al 1,5 por ciento en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, conforme al artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si la venta se realiza por una sociedad que no actúa como empresario, por ejemplo, una entidad patrimonial que no realiza actividad económica, la operación se documentará como transmisión patrimonial onerosa y el comprador abonará el ITP al tipo autonómico correspondiente, que en Murcia asciende al 8 por ciento para inmuebles de uso residencial. La sociedad anónima vendedora queda sujeta al Impuesto sobre Sociedades por la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión, que se calculará como diferencia entre el valor de transmisión y el valor contable del inmueble, conforme al artículo 17 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

A diferencia de la persona física, la sociedad no tributa por el ahorro en el IRPF, sino por el tipo general del 25 por ciento, si bien la reinversión no goza de la exención prevista para particulares en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF. En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, la sociedad vendedora es la sujeto pasivo del tributo, conforme al artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, si bien la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la posterior reforma operada por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, han establecido que solo se tributa si existe incremento real y en la cuantía efectivamente obtenida, debiendo el ayuntamiento correspondiente practicar la liquidación conforme al nuevo sistema de cálculo objetivo o real a elección del contribuyente.

En la práctica, el comprador debe exigir a la sociedad vendedora el justificante de liquidación o, en su caso, la autoliquidación de la plusvalía, para evitar que la deuda tributaria quede vinculada a la finca. La inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión a favor del comprador particular se practicará mediante escritura pública, siendo necesario que la sociedad acredite hallarse al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, conforme al artículo 30 del Real Decreto 417/2006, de 17 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El registrador verificará también la coincidencia de la descripción de la finca con los datos catastrales, conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y al artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario.

La condición de sociedad anónima no afecta al régimen de responsabilidad por vicios ocultos, pues el artículo 1484 del Código Civil se aplica con independencia de la naturaleza del vendedor, si bien la sociedad podrá oponer los mismos plazos de prescripción de seis meses que un particular, conforme al artículo 1490 del mismo cuerpo legal. No obstante, si la sociedad actúa como promotora, el comprador goza de la protección del artículo 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que establece un plazo de responsabilidad decenal por vicios estructurales y trienal por vicios de habitabilidad, lo que constituye una ventaja sustancial frente a la compra a

Marco legal

La sociedad anónima, como tipo societario capitalista por excelencia, encuentra su marco normativo fundamental en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, norma que unifica y deroga parcialmente la anterior Ley de Sociedades Anónimas de 1989. Este texto refundido regula su constitución, órganos sociales, régimen de acciones y disolución, siendo su articulado esencial el relativo a la responsabilidad limitada del socio, que se circunscribe a la aportación realizada, conforme al artículo 1.2 de la citada ley. En el ámbito patrimonial inmobiliario, la sociedad anónima actúa con plena capacidad jurídica para adquirir, poseer y enajenar bienes inmuebles, sin más limitaciones que las derivadas de su objeto social, tal y como establece el artículo 33 de la Constitución Española en relación con el derecho de propiedad privada.

La normativa societaria se complementa con el Real Decreto 1784/1996, de 23 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil, que desarrolla los aspectos formales de la inscripción de la sociedad y de sus actos, incluida la escritura pública de constitución exigida por el artículo 22 de la Ley de Sociedades de Capital. En materia de transmisión de participaciones o acciones que afecten a inmuebles, resulta relevante la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con el levantamiento del velo, doctrina consolidada desde la sentencia de 28 de mayo de 1984, que permite imputar responsabilidades patrimoniales a los socios cuando la sociedad se utiliza fraudulentamente en perjuicio de terceros adquirentes. No existe normativa autonómica específica en la Región de Murcia que module el régimen general de las sociedades anónimas, pues la competencia exclusiva en materia de legislación mercantil corresponde al Estado conforme al artículo 149.1.6 de la Constitución.

Sin embargo, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, sí incide indirectamente al exigir que las sociedades titulares de suelo o promociones inmobiliarias acrediten su personalidad jurídica y representación ante la administración autonómica. Tras 2018, la modificación más significativa deriva de la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, en materia de información no financiera y diversidad, que obliga a determinadas sociedades anónimas a incluir en su gestión aspectos sociales y medioambientales, afectando a su transparencia en operaciones inmobiliarias de gran escala.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Cartagena, propietarios de tres naves industriales en el polígono Cabezo Beaza, decide agruparlas en una sociedad anónima para vender el 40% a un fondo de inversión. La operación, tasada en 1.200.000 euros, les permite diferir la plusvalía municipal y tributar por el impuesto de sociedades en lugar de IRPF. El notario les explica que la S.A. exige un capital mínimo de 60.000 euros, ya desembolsado, y que la transmisión de acciones no genera gastos de registro. Tras constituirla en Murcia capital, cierran la venta en tres meses, manteniendo el control con un 60% del accionariado.
  • En Lorca, tres hermanos heredan un edificio de viviendas en alquiler valorado en 900.000 euros. Para evitar conflictos y facilitar la gestión, constituyen una sociedad anónima familiar, aportando el inmueble como capital social. Cada uno recibe 1.000 acciones de 300 euros, y la S.A. pasa a ser la titular de los contratos de arrendamiento. La renta anual de 45.000 euros se reparte como dividendos, optimizando la fiscalidad frente al IRPF de cada heredero. Un asesor de Molina de Segura les recomienda este vehículo para profesionalizar el mantenimiento y planificar la futura venta sin disolución.
  • Una empresa constructora de San Javier, dedicada a promociones en La Manga, necesita 2.500.000 euros para adquirir un suelo urbano en Torre-Pacheco. Sus cinco socios deciden transformar la sociedad limitada en anónima, ampliando capital mediante la emisión de 25.000 acciones de 100 euros. Un inversor privado de Águilas suscribe el 30% del capital, entrando en el consejo de administración. La operación, formalizada en una notaría de Murcia, permite captar financiación sin recurrir a un préstamo bancario, y el suelo, una vez urbanizado, se venderá por 4.000.000 euros, generando un beneficio repartible entre todos los accionistas.

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