Sociedad cooperativa
Pocas estructuras societarias tienen un impacto tan directo y, a la vez, tan mal comprendido en el patrimonio de las personas como la sociedad cooperativa, porque no es un vehículo residual para proyectos colectivos marginales, sino un instrumento jurídico de primer orden que, en el ámbito inmobiliario español, puede decidir si usted accede a una vivienda en condiciones favorables, si su inversión en suelo urbano se materializa con seguridad o si la herencia que recibe de un familiar cooperativista se convierte en un activo líquido o en un laberinto de asambleas y certificados. Cuando un particular escucha la palabra cooperativa, suele imaginar una asociación vecinal o un grupo de agricultores, y esa percepción le lleva a infravalorar el peso real que esta figura tiene en operaciones tan cotidianas como la compra de una casa de protección oficial, la adquisición de una parcela en un polígono industrial o la gestión de un edificio de viviendas en régimen de cesión de uso.
La sociedad cooperativa, en esencia, es una entidad jurídica que agrupa a personas físicas o jurídicas para realizar una actividad económica común, y su rasgo distintivo no es solo la ausencia de ánimo de lucro en sentido estricto, sino la autogestión democrática: cada socio tiene un voto con independencia del capital aportado, y los excedentes no se reparten en función de la participación económica, sino de la actividad que cada uno realiza con la cooperativa. En el sector inmobiliario, su manifestación más visible es la cooperativa de viviendas, donde los futuros propietarios se constituyen como socios para encargar la construcción de sus casas a una promotora o gestionarla directamente, lo que permite reducir costes al eliminar el margen del promotor, pero también traslada al cooperativista riesgos que en una compraventa tradicional asume un profesional: retrasos en la obra, desviaciones de presupuesto o la necesidad de responder solidariamente ante la entidad financiera si el préstamo hipotecario está a nombre de la cooperativa y un socio abandona el proyecto.
Esta figura aparece con frecuencia en el ámbito del urbanismo y la gestión del suelo, pues muchos ayuntamientos y entidades públicas fomentan la constitución de cooperativas para desarrollar unidades de actuación o para promover vivienda asequible en régimen de protección, y también es habitual en el arrendamiento, especialmente en la modalidad de cesión de uso, donde el socio no compra la vivienda sino el derecho a habitarla, un modelo que está ganando terreno en zonas tensionadas y que exige un asesoramiento jurídico muy preciso para no confundir ese derecho con un alquiler convencional o con una propiedad plena. Para el inversor, la cooperativa ofrece oportunidades de entrada en proyectos a un coste menor que la compra directa de inmuebles terminados, pero exige un análisis riguroso de los estatutos, del balance de la entidad y del grado de compromiso de los demás socios, porque la responsabilidad no siempre se limita a la aportación inicial.
En el ámbito sucesorio, el heredero de un socio cooperativista no recibe automáticamente la vivienda o el derecho de uso, sino que debe solicitar el alta como nuevo socio o, si los estatutos lo impiden, exigir el reembolso de las aportaciones, un trámite que con frecuencia sorprende a las familias y que requiere la intervención de un abogado especializado para valorar correctamente la herencia. En toda operación con una cooperativa intervienen profesionales cuya función es crítica: el notario debe autorizar la constitución de la entidad y las transmisiones de derechos, el registrador de la propiedad inscribe las cesiones de uso y las adjudicaciones de viviendas, el tasador debe valorar no solo el inmueble sino también la posición del socio, y el agente inmobiliario, cuando actúa, debe conocer que aquí no se vende un piso, se transmite una condición de socio con derechos económicos.
El error más frecuente que cometen los particulares es tratar a la cooperativa como si fuera una promotora tradicional y firmar compromisos de adhesión sin leer los estatutos ni el régimen de bajas, ignorando que salirse de una cooperativa no es vender una vivienda, sino negociar el reembolso de unas aportaciones que pueden estar inmovilizadas durante años. Por eso, antes de implicarse en cualquier proyecto cooperativo, conviene entender que no se está comprando un bien, se está entrando en una comunidad de personas que comparten un fin económico, y esa diferencia condiciona desde la financiación hasta la herencia.
Descripción técnica
La sociedad cooperativa, en su dimensión inmobiliaria, se configura como una entidad de base asociativa y estructura democrática, regulada con carácter general por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, y por la normativa autonómica que, en el caso de la Región de Murcia, se concreta en la Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas de la Región de Murcia. Su mecanismo jurídico esencial reside en la doble condición de sus miembros, que son a la vez socios y usuarios de la actividad cooperativizada, lo que en el ámbito inmobiliario se traduce en dos modalidades sustancialmente diferentes: la cooperativa de viviendas y la cooperativa de explotación comunitaria de la vivienda. En la primera, la cooperativa actúa como promotora y gestora del proceso constructivo, adjudicando a cada socio el uso y disfrute de una vivienda, así como la titularidad de los elementos privativos y la cuota correspondiente en los elementos comunes, sin que exista una relación contractual de compraventa entre la entidad y el socio, sino un acto de adjudicación que se documenta en escritura pública.
El socio realiza aportaciones al capital social que no constituyen precio de venta, sino entregas a cuenta del coste final de la vivienda, lo que determina un tratamiento fiscal singular. La segunda modalidad, menos frecuente pero relevante, se asemeja a un sistema de cesión de uso, donde la cooperativa es propietaria del inmueble y los socios ostentan un derecho de uso y disfrute de carácter indefinido, con un régimen de transmisión sujeto a los estatutos y a la libre adhesión y baja voluntaria. El procedimiento de adjudicación de viviendas en una cooperativa exige el cumplimiento de los requisitos del artículo 17 de la Ley 27/1999, que exige la entrega de la vivienda mediante escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, siendo el título inscribible el acta de adjudicación acompañada de la certificación del acuerdo de la asamblea general y de la memoria económica que acredite la inexistencia de deudas con la cooperativa.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tiene una incidencia directa, pues las cooperativas que financian la construcción mediante préstamo hipotecario quedan sujetas a sus disposiciones en cuanto a transparencia y evaluación de la solvencia de los socios, si bien la cesión de la posición de prestatario a favor de cada socio en el momento de la adjudicación requiere de la correspondiente novación y de la inscripción de la hipoteca a favor de la entidad financiera. En cuanto a la protección del socio, la normativa autonómica murciana exige la constitución de avales o seguros de caución para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, en línea con lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y en la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que obliga a la devolución de las cantidades anticipadas en caso de no iniciarse o no completarse la construcción.
Desde la perspectiva fiscal, la sociedad cooperativa presenta un régimen singular que debe distinguirse según el impuesto de que se trate. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la adjudicación de la vivienda al socio no constituye una transmisión onerosa sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales, sino una operación societaria que, conforme al artículo 314 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, queda sujeta a la modalidad de operaciones societarias, aunque con bonificaciones del 95 por ciento en la cuota estatal para las cooperativas de viviendas que cumplan los requisitos del artículo 33 de la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, siempre que el socio destine la vivienda a domicilio habitual y no la transmita en un plazo de cinco años. No obstante, la escritura pública de adjudicación y el préstamo hipotecario sí devengan la cuota gradual de actos jurídicos documentados sobre documentos notariales, conforme al artículo 31 del citado Real Decreto Legislativo, con el tipo del 1,5 por ciento en la Región de Murcia.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las aportaciones al capital social no generan renta para el socio, pero la diferencia entre el coste total de la vivienda y el valor de mercado en el momento de la adjudicación podría constituir una renta en especie si la cooperativa no está acogida al régimen especial de la Ley 20/1990, extremo que conviene verificar en cada caso. La posterior venta de la vivienda por el socio genera la ganancia patrimonial correspondiente, calculada conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, sin que el carácter cooperativo del origen de la adquisición altere el régimen general. En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la titularidad catastral corresponde a la cooperativa durante la fase de construcción y a cada socio tras la adjudicación, siendo responsable del pago el titular catastral conforme al artículo 61 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
La plusvalía municipal, regulada en los artículos 104 a 110 del mismo texto refundido y en el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, se devenga en el momento de la transmisión de la vivienda por el socio, no en la adjudicación inicial, pues esta no constituye una transmisión del dominio sino la materialización del derecho del socio. La inscripción registral de la adjudicación es esencial para la coordinación con el Catastro, que debe reflejar la nueva titularidad mediante la correspondiente declaración de alteración catastral, conforme al artículo 13 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Frente a terceros, la cooperativa ofrece la ventaja de que las deudas sociales no responden con el patrimonio personal de los socios, salvo que estos hayan avalado expresamente las operaciones de financiación, y la transmisión de la condición de socio está sujeta al derecho de adquisición preferente a favor de la propia cooperativa y de los demás socios, conforme al artículo 19 de la Ley 27/1999, lo que confiere al conjunto un carácter cerrado y controlado que protege la homogeneidad del proyecto residencial.
Marco legal
La sociedad cooperativa, en el ámbito inmobiliario, encuentra su principal marco normativo en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, norma estatal que regula su constitución, funcionamiento y clases. Para las cooperativas de viviendas, que son las de mayor relevancia patrimonial, esta ley resulta esencial, especialmente en sus artículos 89 a 95, donde se establecen las especialidades de este tipo social, como la transmisión de derechos y la adjudicación de viviendas. En el ámbito autonómico, la Región de Murcia cuenta con su propia Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas, que adapta y desarrolla la normativa estatal, siendo de aplicación preferente para las cooperativas con domicilio social en nuestra comunidad, y que introduce particularidades en materia de vivienda y gestión de suelos. Desde la perspectiva civil, resulta aplicable el Código Civil en todo lo no previsto por la legislación especial, particularmente en lo relativo a la propiedad y la transmisión de bienes.
En cuanto a la actividad inmobiliaria que desarrollan, la normativa urbanística autonómica, como el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 11 de febrero, incide directamente sobre las cooperativas que promueven viviendas, al regular la cesión de terrenos y la gestión urbanística. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido relevante en la interpretación de la responsabilidad de las cooperativas frente a sus socios, destacando la Sentencia de 21 de junio de 2016, que delimita el alcance de la doble condición de socio y consumidor, y las resoluciones que abordan el régimen de las aportaciones sociales y su devolución en caso de baja voluntaria. En relación con modificaciones significativas posteriores a 2018, debe señalarse la Ley 9/2018, de 30 de octubre, que modificó la Ley de Cooperativas estatal en materia de gobierno corporativo y transparencia, y la Ley 1/2021, de 15 de febrero, que afectó a la regulación del capital social y las aportaciones.
En el plano fiscal, las cooperativas gozan de un régimen especial regulado en la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, que establece bonificaciones y deducciones en el Impuesto sobre Sociedades, con especial atención a las cooperativas protegidas y especialmente protegidas, categoría que suele incluir a las de viviendas. Por último, la inscripción de los bienes adquiridos por la cooperativa se rige por la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, y su Reglamento.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, un grupo de doce jóvenes profesionales se constituye en sociedad cooperativa para autopromocionarse viviendas en El Ranero. Aportan 25.000 euros cada uno como capital inicial y contratan una gestora especializada. La cooperativa compra un solar por 480.000 euros y presupuesta la construcción en 1.200.000 euros. Cada socio obtendrá un piso de 90 metros cuadrados por 115.000 euros, frente a los 180.000 del mercado libre. La ventaja fiscal clave es que tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 1% en la adquisición del suelo, no por IVA, y deducen el IVA de las facturas de obra al 10%.
- Una cooperativa agrícola de Mazarrón, dedicada al cultivo de tomate ecológico, decide diversificar invirtiendo en una nave logística de 2.000 metros cuadrados en el polígono de Los Cánovas. La sociedad cooperativa, con 45 socios agricultores, aporta 300.000 euros de reservas y solicita un préstamo hipotecario de 700.000 euros al Banco de Sabadell. La nave se alquilará a una distribuidora por 6.500 euros mensuales. Fiscalmente, la cooperativa disfruta del tipo reducido del 20% en el Impuesto de Sociedades por su condición de especialmente protegida, y los retornos cooperativos que reparte a los socios tributan como rendimientos del capital mobiliario.
- Un matrimonio de Torre-Pacheco, socios de una cooperativa de viviendas en fase de construcción desde 2021, recibe en 2025 las llaves de su chalet adosado en la urbanización Los Alcázares. Habían aportado 95.000 euros en derramas, más 130.000 euros de hipoteca cooperativa. Al disolverse la cooperativa, la vivienda se adjudica al matrimonio por un valor de 210.000 euros, pero la escritura pública refleja 260.000 euros al incluirse el IVA soportado en la construcción. Para la declaración de la renta, el matrimonio aplica la deducción por vivienda habitual sobre las cantidades aportadas desde 2021, generando un ahorro fiscal de 4.200 euros en el IRPF de ese ejercicio.
Términos relacionados
- Cooperativa de vivienda
- Asamblea general
- Consejo rector
- Responsabilidad limitada