Marco jurídico

Solar

En el ordenamiento jurídico español un solar no es, como a menudo se cree, cualquier terreno sin edificar, sino aquel que reúne las condiciones legales y urbanísticas exigidas por el planeamiento municipal para ser edificado de forma inmediata. Esta condición implica que el terreno cuenta con acceso vial pavimentado, suministro de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y, en su caso, alumbrado público, además de estar alineado y nivelado conforme al proyecto de urbanización aprobado. La distinción entre suelo rústico, urbanizable y solar es clave para cualquier operación inmobiliaria seria, porque de ella depende la posibilidad real de construir, el valor económico del inmueble y la viabilidad de su financiación. Para un propietario, saber si su parcela es o no solar determina su capacidad para obtener una licencia de obras o para venderla como suelo edificable; para un comprador, adquirir un terreno que no ha alcanzado la condición de solar puede suponer años de espera y costes imprevistos de urbanización.

Los inversores, por su parte, analizan esta calificación para calcular rentabilidades y plazos de desarrollo, mientras que los herederos que reciben un terreno en una herencia deben verificar si se trata de un solar o de un suelo sin urbanizar, porque las cargas fiscales, especialmente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se aplican de manera distinta. Este concepto aparece con frecuencia en compraventas, donde el notario exige la acreditación de la condición de solar para autorizar la escritura de obra nueva; en hipotecas, porque las entidades financieras valoran los solares como garantía real con criterios propios y suelen requerir una tasación específica; en procedimientos de herencia y partición, donde el registrador de la propiedad inscribe la finca con su calificación urbanística; y en arrendamientos, aunque menos habituales, cuando se cede el uso de un solar para estacionamiento u otros fines temporales.

También intervienen en estos procesos el abogado especialista en urbanismo, que asesora sobre la viabilidad del proyecto y los plazos administrativos; el registrador, que verifica que la finca coincida con la descripción catastral y urbanística; el tasador homologado, que emite el informe de valoración necesario para la hipoteca o la herencia; y el agente inmobiliario, que debe identificar correctamente si el terreno ofertado es o no solar para evitar conflictos. Uno de los errores más frecuentes entre los particulares es creer que cualquier parcela sin edificar es un solar, cuando en realidad muchas carecen de los servicios básicos o están sujetas a planes de urbanización pendientes de ejecutar, lo que genera falsas expectativas de edificabilidad inmediata. Otro error habitual consiste en no solicitar al Ayuntamiento una cédula urbanística o un certificado de aprovechamiento antes de comprar, documento que acredita la condición de solar y las condiciones concretas de la edificación permitida. Por eso, en Promurcia insistimos siempre en que la comprobación documental previa y el asesoramiento técnico son imprescindibles para evitar sorpresas que puedan convertir una inversión prometedora en un problema jurídico y económico de difícil solución.

Descripción técnica

El concepto jurídico de solar se encuentra delimitado con precisión en el artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, conocido como TRLSRU. Dicho precepto establece que un solar es aquella porción de suelo urbano que cuenta con los servicios urbanísticos necesarios para ser edificable de manera inmediata. Estos servicios son, como mínimo, acceso por vía pavimentada, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, todo ello en condiciones que permitan la conexión con las redes generales municipales y el acceso rodado hasta la parcela. La condición de solar se adquiere, por tanto, cuando el terreno integra suelo urbano consolidado y se han completado las obras de urbanización correspondientes, o bien cuando se halla en una unidad de ejecución cuya urbanización esté garantizada mediante los instrumentos de gestión urbanística previstos en el planeamiento. Para que un terreno alcance la categoría de solar, el procedimiento habitual comienza con la clasificación del suelo como urbano en el Plan General Municipal de Ordenación, instrumento que debe estar aprobado definitivamente por la Comunidad Autónoma.

Posteriormente, el propietario debe solicitar al Ayuntamiento la certificación de que la parcela reúne las condiciones de solar. Esta certificación se emite tras comprobar que la urbanización está ejecutada y recepcionada por la Administración municipal. En caso contrario, el propietario puede asumir la obligación de completar la urbanización mediante un convenio urbanístico o a través de la ejecución de un polígono o unidad de actuación. El plazo legal para que el Ayuntamiento emita la certificación es de tres meses desde la solicitud, transcurrido el cual se entiende concedida por silencio administrativo positivo, aunque el silencio no exime de la necesidad de obtener el certificado expreso para la inscripción registral o la obtención de licencia de edificación. Desde la perspectiva fiscal, la condición de solar tiene consecuencias relevantes. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la transmisión onerosa de un solar tributa al tipo del 7% en la Región de Murcia, según la normativa autonómica, aunque el tipo puede variar en otras comunidades.

Si la transmisión se realiza entre particulares sin actividad empresarial, se aplica la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas; si el vendedor es promotor habitual, la operación queda sujeta al IVA, con el consiguiente devengo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura pública. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al solar se calcula sobre el valor catastral del suelo, que suele ser inferior al de la construcción, pero la base imponible puede incrementarse si el terreno está urbanizado. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, la transmisión de un solar genera el devengo del impuesto, cuya base es el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, aplicando los coeficientes establecidos en la ordenanza fiscal municipal. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su artículo 104, regula este tributo, y la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha precisado que la obligación de pago solo surge cuando existe incremento real de valor.

Existen dos tipologías principales de solar según su origen: el solar urbano consolidado, que ya dispone de todos los servicios y está listo para edificar, y el solar resultante de una actuación de urbanización, que requiere la ejecución de las obras de urbanización pero cuyo planeamiento ya ha sido aprobado. También cabe distinguir entre solar para uso residencial, comercial o industrial, pues los requisitos de dotación de servicios pueden variar ligeramente según el uso previsto en el plan general. En cuanto a los efectos frente a terceros, el Registro de la Propiedad juega un papel esencial. La condición de solar no se inscribe de manera directa, pero el registrador calificará la finca como solar si la descripción catastral y la documentación urbanística acreditan que el terreno está urbanizado y es edificable. La inscripción de la parcela como solar facilita la obtención de financiación hipotecaria, pues las entidades crediticias suelen exigir esta calificación para conceder préstamos destinados a la construcción.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige que el inmueble sobre el que se constituye la hipoteca esté debidamente identificado y que su valor de tasación refleje la condición urbanística real, incluyendo si se trata de solar o de edificación. La falta de la condición de solar puede impedir la inscripción de la hipoteca o retrasar la concesión del préstamo,

Marco legal

El marco legal del concepto solar en el derecho urbanístico español se asienta principalmente en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo artículo 17 establece los deberes de urbanización y define la condición de solar como aquella parcela que cuenta con los servicios urbanísticos básicos y se encuentra en condiciones de ser edificada. El artículo 8 del mismo texto refundido reconoce el derecho del propietario a edificar en suelo urbano consolidado cuando la parcela reúna la condición de solar. El Código Civil, aunque no contiene una definición expresa, resulta de aplicación en cuanto a la propiedad del suelo y sus límites, especialmente en los artículos 349 y siguientes relativos al derecho de propiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de junio de 2012, ha precisado que la concurrencia de todos los servicios (acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica) es requisito indispensable para considerar un terreno como solar, y la de 10 de marzo de 2015 añade que la calificación debe realizarse conforme al planeamiento vigente. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, regula el solar en su artículo 34 como el suelo urbano consolidado que cuenta con los servicios urbanos exigibles, y su disposición transitoria segunda establece un régimen transitorio para aquellos terrenos que no hubieran completado la urbanización. Posteriormente a 2018, la Ley 5/2021, de 20 de octubre, modificó el Real Decreto Legislativo 7/2015 para reforzar los deberes de conservación y rehabilitación, incidiendo en la obligación de mantener los solares en condiciones de seguridad y salubridad, lo que afecta directamente al régimen jurídico de estos terrenos. No existe normativa estatal ni autonómica posterior que haya alterado sustancialmente la definición o los requisitos del solar.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María hereda de su tío un solar en Murcia capital, en la calle Cartagena, con una superficie de 200 metros cuadrados y calificación urbanística de suelo urbano consolidado. El valor catastral es de 80.000 euros, pero su valor de mercado asciende a 150.000 euros. Al aceptar la herencia, debe liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuyo tipo en la Región de Murcia para una base liquidable de 150.000 euros es aproximadamente del 7,5%, resultando una cuota de 11.250 euros. Si no dispone de liquidez, puede vender el solar a un promotor que ya le ha ofrecido 140.000 euros, o solicitar un aplazamiento del pago del impuesto.
  • Una promotora inmobiliaria adquiere un solar de 500 metros cuadrados en La Manga del Mar Menor, frente a la playa de Los Alemanes, con un precio de compra de 400.000 euros. El Plan General de San Javier lo clasifica como suelo urbano con uso residencial plurifamiliar, permitiendo una edificabilidad de 0,8 m2/m2, es decir, 400 metros cuadrados construibles. La empresa contrata un estudio de viabilidad que estima un coste total de construcción de 600.000 euros y un valor de venta de las ocho viviendas resultantes en 1.200.000 euros. Para financiar la operación, solicita un préstamo hipotecario sobre el solar, que el banco tasa en 450.000 euros, concediendo el 70% del valor de tasación, 315.000 euros.
  • Javier y Ana, un matrimonio de Lorca, compran un solar de 300 metros cuadrados en la diputación de Purias, calificado como suelo urbano no consolidado, por 50.000 euros. El Ayuntamiento de Lorca les exige una cesión del 10% del aprovechamiento para viales y zonas verdes, y el pago de una cuota de urbanización de 12.000 euros para conectar el solar a la red de saneamiento. Con un presupuesto total de 62.000 euros, solicitan una hipoteca para autopromoción al Banco de Sabadell, que concede el 80% del valor de tasación del solar (45.000 euros) más el 80% del presupuesto de obra (200.000 euros para la futura vivienda). Finalmente, escrituran la compra ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad de Lorca.

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