Subasta judicial
¿Puede un particular comprar una vivienda en subasta judicial sin quemarse las manos? Esta es la primera pregunta que surge cuando alguien se acerca a este procedimiento, casi siempre tras escuchar historias de gangas espectaculares o, por el contrario, de pesadillas burocráticas que terminan en los tribunales. La respuesta, como suele ocurrir en el derecho inmobiliario, no admite simplificaciones: la subasta judicial es una oportunidad real de adquirir un inmueble por debajo de su valor de mercado, pero también un terreno sembrado de trampas para quien ignora sus reglas. Se trata, en esencia, de un mecanismo procesal mediante el cual el juzgado ordena la venta forzosa de un bien, generalmente una vivienda, un local o una finca, para satisfacer con el producto obtenido una deuda impagada que ha sido reconocida por resolución judicial. El origen de esta deuda suele ser una hipoteca impagada, pero también puede derivar de una ejecución de sentencia civil, de una reclamación de comunidad de propietarios o incluso de una herencia mal gestionada donde los herederos no han asumido las cargas del difunto.
Para el propietario que ve cómo su inmueble entra en subasta, el proceso representa el último eslabón de una cadena de impagos que ha comenzado mucho antes, con requerimientos notariales y reclamaciones extrajudiciales. Para el comprador, en cambio, supone una vía de acceso a la propiedad con un precio de salida que suele fijarse en el cincuenta por ciento del valor de tasación, lo que explica el atractivo inicial. Pero aquí aparece el primer error frecuente: muchos particulares confunden el precio de salida con el precio final y no calculan los costes añadidos, que incluyen la deuda pendiente de la comunidad, los recibos del IBI, las cargas posteriores que no se cancelan con la subasta y, desde la reforma de 2015, la obligación de consignar el cinco por ciento del valor del bien para poder participar. Tampoco pueden ver el interior del inmueble antes de pujar, salvo que el juzgado autorice una visita, lo que convierte la compra en un ejercicio de confianza ciega o, en el mejor de los casos, de inspección exterior y consulta del certificado registral.
En esta operación intervienen varios profesionales cuya función conviene entender antes de dar ningún paso. El abogado es imprescindible para interpretar el edicto de subasta y detectar cargas ocultas; el registrador de la propiedad aporta la certificación de cargas que determina qué deudas se cancelan y cuáles permanecen; el tasador, aunque no actúe directamente en el procedimiento, es quien ha fijado el valor de referencia; y el notario, cuando la subasta concluye con adjudicación, otorga la escritura pública que formaliza la transmisión. El agente inmobiliario, por su parte, no interviene en el proceso judicial pero resulta de gran ayuda para valorar si el precio final compensa frente al mercado real de la zona. La relevancia de este término para el patrimonio familiar es doble: para quien compra, porque puede acceder a una propiedad con un descuento sustancial si sabe medir los riesgos; para quien hereda, porque es habitual que una herencia incluya un inmueble en pleno proceso de ejecución hipotecaria, obligando a los herederos a decidir entre asumir la deuda, ceder el bien o esperar a que se celebre la subasta para recuperar lo que quede.
En cualquier caso, la subasta judicial no es un juego de azar, sino un procedimiento reglado donde la información previa y el asesoramiento profesional marcan la diferencia entre una inversión rentable y un quebradero de cabeza que puede durar años.
Descripción técnica
La subasta judicial es un procedimiento de ejecución forzosa mediante el cual un órgano jurisdiccional, a instancia de un acreedor, procede a la venta pública de los bienes embargados al deudor para satisfacer el crédito con el producto obtenido. Su fundamento esencial se halla en el artículo 1911 del Código Civil, que establece la responsabilidad patrimonial universal del deudor, y su desarrollo procesal se rige principalmente por los artículos 643 a 675 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, sin perjuicio de las especialidades previstas en la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, para la ejecución directa sobre bienes hipotecados. El procedimiento se inicia con el embargo del inmueble, que se acuerda mediante auto judicial y se materializa con la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 42.2 de la Ley Hipotecaria. Esta anotación produce efectos de publicidad frente a terceros y determina la preferencia de créditos, pues los derechos constituidos con posterioridad a la misma quedan pospuestos y pueden ser cancelados si no se acredita su inscripción anterior.
La tasación del bien se realiza conforme a las reglas del artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que remite al valor de tasación fijado en la escritura de hipoteca para la subasta, o al valor que determine un perito judicial en su defecto. Sobre esta base se calcula el tipo de subasta, que no podrá ser inferior al 60 por ciento del valor de tasación, salvo que las partes hayan pactado otro límite en la escritura, conforme al artículo 670.2 de la misma ley. La convocatoria se publica en el Boletín Oficial del Estado y en el tablón de anuncios de la oficina judicial, y desde la entrada en vigor de la Ley 19/2015, de 13 de julio, la subasta se celebra exclusivamente por vía electrónica a través del portal de subastas del Ministerio de Justicia, con una duración mínima de veinte días hábiles desde su apertura. Para participar es necesario presentar una oferta que, en la primera vuelta, debe acompañarse de un depósito del 5 por ciento del valor de tasación, mediante ingreso en la cuenta de consignaciones del juzgado.
Los interesados pueden formular posturas por escrito o electrónicamente, y no se admiten ofertas que no cubran al menos el 60 por ciento del valor de tasación en primera convocatoria, salvo que se trate de la ejecución de una hipoteca constituida a favor de una entidad financiera, en cuyo caso la regla es la misma pero con las especialidades del artículo 670.4. Si no hay posturas, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien por el 60 por ciento del valor de tasación, y si tampoco lo hace, se procede a una segunda subasta con la posibilidad de rebajar el tipo, conforme a los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La adjudicación se realiza mediante auto que aprueba el remate y sirve de título suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad, tal y como dispone el artículo 674 de la misma ley.
No obstante, la entrega de la posesión efectiva puede demorarse si el inmueble está ocupado, pues el artículo 675 prevé el lanzamiento del ocupante únicamente cuando se trate de la ejecución de una hipoteca y el deudor o terceros ocupantes no tengan título inscrito que ampare su posesión. En cuanto a la ocupación, es preciso distinguir entre los supuestos de ejecución hipotecaria directa y los de ejecución ordinaria. En la primera, el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que el adquirente tiene derecho a la inmediata posesión, y el juez acordará el lanzamiento en el mismo auto de adjudicación, salvo que el ocupante acredite que es un tercero de buena fe con contrato de arrendamiento inscrito anterior a la hipoteca.
En la ejecución ordinaria, la situación es más compleja, pues si el bien está ocupado por arrendatarios con contrato vigente y no inscrito, la adjudicación no implica su expulsión automática, y el adquirente deberá estarse a lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 13.1 establece que la enajenación del inmueble no extingue el arrendamiento inscrito con anterioridad a la ejecución. Para los arrendamientos no inscritos, el artículo 13.2 de la misma ley prevé que el adquirente puede resolver el contrato si concurren los requisitos de buena fe y ausencia de inscripción, pero en la práctica suele ser necesario un procedimiento declarativo posterior. Las cargas y gravámenes anteriores a la anotación del embargo se cancelan con el auto de adjudicación, conforme al artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero las cargas posteriores se mantienen si el adjudicatario no las ha conocido o si no se ha procedido a su cancelación expresa.
Por ello, el certificado de cargas que expide el Registro de la Propiedad antes de la subasta es el documento esencial para conocer qué deudas pueden afectar al bien, y su consulta debe ser previa e ineludible. En cuanto a los gastos comunitarios, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e), establece que la deuda con la comunidad sigue al bien en caso de transmisión, aunque la subasta judicial exime al adjudicatario de las cuotas anteriores a la anotación del embargo, pues dichas deudas se consideran cargas que se cancelan, salvo que la comunidad las hubiera reclamado y anotado antes. Las cuotas devengadas con posterioridad a la anotación sí son exigibles al nuevo titular. Desde la perspectiva fiscal, la adquisición en subasta judicial tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, conforme al artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, al tipo que corresponda en cada comunidad autónoma.
El adjudicatario deberá autoliquidar el impuesto en el plazo de un mes desde la notificación del auto de adjudicación, y la base imponible será el valor real del bien, que en ningún caso podrá ser inferior al tipo de subasta. Además, deberá afrontar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles desde el momento de la transmisión, pues el artículo 63 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, atribuye la condición de sujeto pasivo al nuevo propietario a partir del devengo, que se produce el 1 de enero de cada año.
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en los artículos 104 a 110 del mismo texto refundido, se devenga con ocasión de la transmisión y corresponde satisfacerla al transmitente, pero en las subastas judiciales la práctica habitual es que el juzgado exija su pago con cargo al remanente, y si no existe, el adjudicatario puede verse obligado a asumirla para evitar la paralización de la inscripción, aunque esta cuestión ha sido matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con la base imponible y los supuestos de inexistencia de incremento. En el ámbito del IRPF, la adquisición en subasta no genera renta para el comprador, pero sí para el ejecutado, que deberá tributar por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF. El adjudicatario, por su parte, integrará el coste de adquisición en el valor de compra del bien, que servirá de base para futuras transmisiones y para el cálculo de la amortización si se destina a actividad económica.
Finalmente, el Catastro Inmobiliario deberá actualizarse mediante la presentación de la copia del auto de adjudicación y la escritura pública, según el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, que regula el procedimiento de incorporación de las modificaciones catastrales
Marco legal
La subasta judicial, en tanto procedimiento de realización forzosa de bienes, se encuentra primordialmente regulada en el Real Decreto de 3 de febrero de 1881, por el que se aprueba la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien la norma vigente que rige la materia es la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Dentro de este cuerpo legal, resultan de capital importancia los artículos 643 a 675, dedicados específicamente al procedimiento de apremio y a la subasta de bienes inmuebles, destacando el artículo 655 que regula la publicidad y presentación de posturas, y el artículo 670 que establece las reglas sobre la aprobación del remate y la adjudicación. La regulación se complementa con el Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, que contempla la subasta en vía administrativa, y con la Ley 1/2000 en su disposición final, que integró las previsiones sobre certificación de cargas del artículo 688 y siguientes.
En el ámbito sustantivo, el Código Civil, en su artículo 1872, establece las bases del contrato de prenda y de la venta forzosa, mientras que el artículo 1459, en su número primero, prohíbe a los jueces y magistrados adquirir los bienes que se subasten en su jurisdicción. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 456/2019, de 17 de julio, ha precisado el alcance de la nulidad de la subasta por defectos en la publicación, y la sentencia del Tribunal Constitucional 54/2015, de 16 de marzo, ha delimitado las garantías del deudor frente a la adjudicación. La normativa autonómica de la Región de Murcia no presenta particularidades específicas en esta materia, al tratarse de legislación procesal exclusiva del Estado. Tras la reforma operada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, se introdujeron medidas de agilización procesal que afectaron al artículo 670, y la Ley 8/2021, de 2 de junio, reformó el tratamiento de las personas con discapacidad en el acceso a la subasta.
Finalmente, el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, modificó los plazos de presentación de ofertas y las condiciones de consignación, exigiendo desde entonces el ingreso del treinta por ciento del avalúo para participar.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Molina de Segura dejó de pagar la hipoteca de su vivienda habitual, valorada en 180.000 euros, tras el despido del marido. El banco inició el procedimiento y el juzgado de primera instancia señaló la subasta judicial con un tipo de 120.000 euros, equivalente al 60% de la tasación. Ellos encuentran una vivienda de alquiler en Murcia capital por 650 euros mensuales. Aunque intentaron una dación en pago, no prosperó. En la subasta, celebrada por vía telemática, solo se presentó un inversor que ofreció 125.000 euros, adjudicándose el inmueble. El matrimonio conserva una deuda pendiente de 55.000 euros más costas, que deberán afrontar en los próximos años.
- Una empresa familiar dedicada a la exportación de cítricos en Torre-Pacheco tenía una nave industrial en el polígono de Los Cámpos, tasada en 350.000 euros, como garantía de un préstamo de 280.000 euros para maquinaria. Ante impagos, la entidad acreedora solicitó la ejecución y el juzgado de Cartagena ordenó la subasta judicial. El tipo inicial fue de 210.000 euros, pero en segunda convocatoria bajó a 157.500 euros. Un fondo de inversión extranjero resultó adjudicatario por 165.000 euros. La empresa perdió la nave y aún conserva una deuda de 115.000 euros, lo que les obligó a trasladar su actividad a un alquiler en San Javier y a reestructurar su deuda.
- En una herencia en Lorca, dos hermanos recibieron una finca rústica con una casa de labor, valorada en 95.000 euros, pero existía una hipoteca de 70.000 euros que el padre no había saldado. Tras el fallecimiento, la entidad bancaria reclamó el impago y el juzgado de Lorca sacó la finca a subasta judicial con un tipo de 42.000 euros. No hubo postores en la primera convocatoria y en la segunda se adjudicó por 35.000 euros a un agricultor local. Los herederos no solo perdieron el bien, sino que el banco les reclamó la diferencia de 35.000 euros más intereses y costas, que tuvieron que afrontar con sus ahorros y un préstamo personal.