Subsuelo
¿Qué significa subsuelo?
El subsuelo es el terreno situado debajo de la superficie (Diccionario de la lengua española). Pertenece al dueño de la finca (artículo 350 del Código Civil), pero solo hasta donde lo permita el planeamiento urbanístico y con los límites de las leyes de minas y aguas.
¿Qué es el subsuelo? El Diccionario de la lengua española lo define como el «terreno que está debajo de la capa labrantía o laborable o, en general, debajo de una capa de tierra», y en un segundo sentido como la parte profunda del terreno donde las leyes consideran establecido el dominio público y la autoridad puede otorgar concesiones mineras.
El Código Civil dice que el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y que puede hacer las obras y excavaciones que le convengan, salvo las servidumbres y con sujeción a las leyes de minas y aguas (artículo 350). Por eso un sótano, un garaje subterráneo o una bodega pertenecen, en principio, al dueño de la finca.
Ese derecho tiene límites. Las facultades del propietario alcanzan al subsuelo solo hasta donde lo determinen los instrumentos de ordenación urbanística (artículo 12.2 de la Ley de Suelo estatal), los yacimientos minerales son de dominio público y las aguas subterráneas renovables forman parte del dominio público hidráulico. Si piensa construir un sótano, abrir un pozo o comprar una plaza de garaje bajo un espacio público, conviene revisar estas reglas.
Si está pensando en vender: Vender un terreno o solar en Murcia.
Descripción técnica
- Regla civil: el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo, con los límites de las servidumbres, las leyes de minas y aguas y los reglamentos de policía (artículo 350 del Código Civil). - Límite urbanístico: las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público (artículo 12.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). - Fincas en el subsuelo: una finca puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, y una parcela también puede estar en el subsuelo (artículo 26.1). Cuando el planeamiento destina superficies superpuestas a uso privado y a dominio público, se constituye un complejo inmobiliario (artículo 26.5). - Minas: todos los yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos son bienes de dominio público (artículo 2 de la Ley 22/1973, de Minas). - Aguas: las aguas continentales superficiales y las subterráneas renovables forman parte del dominio público hidráulico del Estado, igual que los acuíferos a efectos de los actos de disposición o afección de los recursos (artículos 1.3 y 2 del texto refundido de la Ley de Aguas). - Región de Murcia: las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos u otro uso del subsuelo están sujetas a licencia urbanística (artículo 263.2.c de la Ley 13/2015). El planeamiento puede prever el uso privado del subsuelo bajo una dotación pública, que se integra en el patrimonio municipal de suelo, con el régimen de complejo inmobiliario o propiedad horizontal (artículo 228.3).
Marco legal
Código Civil, artículo 350. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: artículo 12.2 (facultades sobre el vuelo y el subsuelo) y artículo 26 (fincas, parcelas y complejos inmobiliarios en el subsuelo). Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas, artículo 2 (los recursos geológicos son de dominio público). Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, texto refundido de la Ley de Aguas, artículos 1.3 y 2 (dominio público hidráulico). Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia: artículo 177 (cédula urbanística), artículo 228.3 (subsuelo bajo dotaciones públicas), artículo 262 (los actos de uso del suelo y el subsuelo requieren licencia, declaración responsable o comunicación previa) y artículo 263.2.c (licencia para instalaciones subterráneas).
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético: el dueño de una casa en un pueblo de Murcia quiere excavar un sótano. Es suyo el subsuelo de la parcela, pero necesita el título habilitante que corresponda y respetar lo que el plan general permita bajo rasante. Antes de encargar el proyecto, puede pedir al ayuntamiento la cédula urbanística de la finca (artículo 177 de la Ley 13/2015).
- Ejemplo hipotético: un comprador encuentra una plaza de garaje en un aparcamiento construido bajo una plaza pública. Esa plaza no es un garaje normal: forma parte de un complejo inmobiliario en el que el subsuelo es de uso privado y la superficie es de dominio público. Conviene leer la nota simple y las condiciones de constitución antes de comprar.
- Ejemplo hipotético: al heredar una finca rústica con un pozo, los herederos no adquieren el agua como algo propio sin más, porque las aguas subterráneas renovables son de dominio público hidráulico. El uso del agua depende de los derechos y autorizaciones que se tengan conforme a la Ley de Aguas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el subsuelo?
Es el terreno que está por debajo de la superficie. En una finca, el subsuelo es la parte en la que se pueden construir sótanos, garajes o bodegas, dentro de lo que permitan el planeamiento y las leyes.
¿Qué significa subsuelo en una finca?
Significa la parte del terreno situada bajo la superficie de esa finca. El Código Civil la atribuye al dueño del terreno (artículo 350), con los límites del planeamiento urbanístico y de las leyes de minas y aguas.
¿De quién es el subsuelo de mi terreno?
Suyo, en principio, hasta donde determine el planeamiento urbanístico (artículo 12.2 de la Ley de Suelo estatal). No son suyos los yacimientos minerales, que son de dominio público, ni las aguas subterráneas renovables, que forman parte del dominio público hidráulico.
¿Necesito licencia para construir un sótano?
Sí, necesita el título habilitante que corresponda. En la Región de Murcia, los actos de uso del subsuelo requieren licencia, declaración responsable o comunicación previa, y las instalaciones subterráneas como los aparcamientos están sujetas a licencia (artículos 262 y 263 de la Ley 13/2015).