Conceptos generales

Suma

Sumar parece una operación tan elemental que casi nadie se detiene a pensar en su trascendencia dentro de una operación inmobiliaria, y sin embargo, prácticamente todos los documentos que firma un propietario, comprador, inversor o heredero descansan sobre una suma bien hecha. Cuando hablamos de suma en el ámbito de los bienes raíces no nos referimos únicamente a la aritmética de colegio, sino a la herramienta que permite agregar partidas dispares para obtener un valor total que servirá de base para decisiones económicas de gran calado. En una compraventa, por ejemplo, el precio que figura en la escritura pública es el resultado de sumar el valor del inmueble, los elementos anejos como plazas de garaje o trasteros, y en ocasiones el mobiliario que se transmite de forma conjunta; pero el comprador debe saber que a esa cantidad se le sumarán después los impuestos, la notaría y el registro, de modo que el desembolso real supera siempre la cifra que aparece en el anuncio.

En la constitución de una hipoteca, la suma adquiere una relevancia jurídica especial porque el banco calcula el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria sumando el principal prestado, los intereses ordinarios y de demora de varios años, las costas procesales y otros conceptos, y ese total es el que figura en el registro como garantía frente a terceros; muchos particulares se sorprenden al comprobar que la cifra por la que responde su vivienda es notablemente superior al préstamo concedido, y esa es precisamente la consecuencia de una suma que no siempre se explica con claridad. En los procedimientos de herencia, la suma es imprescindible para confeccionar el inventario de bienes del causante y calcular la base imponible del impuesto de sucesiones, sumando el valor catastral o de mercado de cada inmueble, las deudas pendientes y los gastos deducibles, una labor que exige criterio profesional porque no se trata solo de añadir cifras sino de saber qué partidas deben incluirse y cuáles no.

También en el ámbito urbanístico aparece la suma cuando se calculan aprovechamientos, cargas de urbanización o cuotas de mantenimiento de una comunidad de propietarios, donde el error más frecuente consiste en pensar que todos los gastos se reparten por partes iguales cuando en realidad la ley establece que la cuota de participación se determina sumando los coeficientes asignados a cada piso o local según su superficie, orientación y otros factores. Los profesionales que intervienen en estas operaciones, como el notario que da fe de las cantidades declaradas, el registrador que inscribe la responsabilidad hipotecaria, el tasador que suma los valores de mercado de los elementos comparables para emitir su informe, el abogado que revisa las cláusulas financieras o el agente inmobiliario que desglosa los conceptos del precio, todos ellos dependen de que la suma se realice con exactitud y transparencia, porque un error aritmético en una escritura puede dar lugar a reclamaciones posteriores o a la rectificación de un documento público con sus correspondientes costes.

El matiz que conviene destacar es que en el lenguaje coloquial los particulares suelen confundir la suma con el total a pagar, cuando en realidad la suma es solo la operación que agrupa conceptos, y el resultado final depende de qué partidas se decida incluir y bajo qué criterio; por eso, antes de firmar cualquier documento, conviene pedir al profesional que desglose por escrito cada uno de los sumandos que componen la cifra final, de modo que no queden conceptos ocultos ni dobles cobros. En Promurcia sabemos que una operación inmobiliaria bien asesorada empieza por entender qué se está sumando y por qué, y por eso dedicamos este espacio del glosario a un término que, siendo aparentemente sencillo, encierra la clave de la seguridad jurídica y económica de cualquier transacción.

Descripción técnica

La suma, en el ámbito inmobiliario, no es una mera operación aritmética sino un mecanismo de integración de voluntades y de cálculos económicos que da vida a la compraventa, la permuta o la cesión. Jurídicamente, el precio, que es la suma de dinero que el comprador entrega al vendedor, constituye uno de los requisitos esenciales del contrato de compraventa según el artículo 1445 del Código Civil, que exige la cosa y el precio cierto en dinero o signo que lo represente. La determinación de esa suma no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes, pues el artículo 1449 del mismo cuerpo legal sanciona con nulidad el contrato en que el precio no sea determinado o determinable sin necesidad de un nuevo convenio.

En la práctica notarial, la suma se desglosa en la escritura pública en concepto de precio total, cantidad entregada con anterioridad, cantidad que se entrega en el acto del otorgamiento y, en su caso, cantidad que queda aplazada, con expresión de los plazos e intereses, conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que impone un contenido mínimo de transparencia financiera. El mecanismo de la suma se despliega en varias fases. En primer lugar, la determinación del precio se produce mediante la oferta y la aceptación, y en operaciones financiadas, la tasación del inmueble realizada por una sociedad homologada fija un valor de mercado que sirve de referencia para el préstamo hipotecario, sin que ese valor vincule el precio pactado entre las partes, que puede ser superior o inferior.

En segundo lugar, la suma se materializa en la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, cuyo artículo 7 sujeta la transmisión onerosa de inmuebles al tipo que corresponda según la comunidad autónoma, y en cuya base imponible se incluye el precio declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa de valores que puede practicar la Administración tributaria si aprecia una suma inferior al valor real. En tercer lugar, la suma se refleja en el Registro de la Propiedad, donde la inscripción de la adquisición exige la constancia del precio o de la valoración, conforme al artículo 21 de la Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946, que exige que la inscripción exprese las circunstancias relativas al título, entre ellas el precio. Existen modalidades de suma que conviene distinguir. La suma global es el precio único por el inmueble completo, habitual en viviendas urbanas.

La suma por unidad de medida se emplea en terrenos rústicos o en aprovechamientos urbanísticos, donde el precio se calcula multiplicando los metros cuadrados por un valor unitario, y su determinación puede plantear conflictos si la medición real difiere de la catastral, pues el artículo 9 de la Ley Hipotecaria exige la descripción de la finca con su superficie, y la diferencia de más de un diez por ciento entre la superficie registral y la real puede dar lugar a una rectificación del Registro mediante el expediente regulado en los artículos 199 y siguientes. La suma en las permutas, reguladas en el artículo 1538 del Código Civil, se traduce en la entrega de un bien por otro, y si las cosas son desiguales en valor, la parte que recibe la de mayor valor debe abonar la diferencia en dinero, lo que se denomina tornas, cuya suma debe fijarse con exactitud para evitar el fraude fiscal. En el ámbito arrendaticio, la suma de las rentas mensuales determina la fianza y la garantía adicional.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, establece que la fianza en metálico será equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos mensualidades en el de uso distinto de vivienda, y que la actualización de la renta durante el contrato no dará lugar a la modificación de la fianza. La suma de las rentas también es relevante para el cálculo de la obligación de retención e ingreso a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pues el arrendador está obligado a tributar por los rendimientos del capital inmobiliario, conforme al artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, y el arrendatario que sea empresario o profesional debe retener el 19 por ciento sobre la suma de las rentas satisfechas. Frente a terceros, la suma tiene efectos determinantes en la prelación de créditos.

Si el precio no se ha pagado íntegramente, el vendedor conserva un derecho de retención sobre la cosa vendida mientras no se le pague, conforme al artículo 1600 del Código Civil, y puede ejercitar la acción resolutoria del artículo 1504 si el comprador no paga en el plazo pactado. En el caso de la hipoteca, la suma prestada por la entidad financiera se garantiza con la inscripción de la hipoteca en el Registro, y el artículo 24 de la Ley Hipotecaria establece que la hipoteca sólo surte efecto contra terceros desde su inscripción, de modo que la suma asegurada, que incluye principal, intereses ordinarios, intereses de demora y costas, debe constar con precisión en la escritura para que el ejecutante pueda reclamarla en el procedimiento de ejecución directa.

La suma también es relevante en la plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, cuyo artículo 104 grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo, y cuya base imponible se calcula sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la adquisición anterior, sin que la suma real obtenida en la venta condicione inicialmente el tributo, aunque la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido la reducción de la base cuando la venta se produce por un precio inferior al de adquisición, pues en tal caso no existe incremento gravable.

Marco legal

En el ordenamiento jurídico español, la suma carece de una regulación unitaria y sistemática, pues su tratamiento se dispersa en función del contexto negocial en el que opera. Su fundamento esencial reside en el Código Civil, particularmente en los artículos 1157 y 1174, que disciplinan el pago de las obligaciones dinerarias y la imputación de pagos cuando existen varias deudas a favor de un mismo acreedor. Esta última norma resulta de aplicación práctica constante en los contratos de compraventa y en las operaciones de refinanciación, al determinar a qué deuda se aplica el importe entregado por el deudor. En el ámbito específico de la compraventa inmobiliaria, el artículo 1445 del Código Civil define la obligación esencial del comprador, consistente en pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente, precepto que se complementa con el artículo 1462 en cuanto a la entrega de la cosa vendida, aunque la suma entregada como anticipo o señal se rige por el artículo 1454, que faculta a las partes para desistir del contrato con la pérdida o devolución duplicada de la cantidad entregada.

En materia de garantías, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, regula el importe máximo susceptible de novación sin alteración del rango registral. La normativa hipotecaria, especialmente el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, exige que en la escritura de préstamo se consigne la suma prestada con su vencimiento e intereses, y el artículo 1535 del Código Civil contempla el derecho de retracto del deudor en la cesión de créditos litigiosos. En la Región de Murcia, la normativa autonómica en materia de vivienda no introduce particularidades sobre la suma como concepto, rigiéndose por la legislación estatal. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de junio de 2015, ha precisado que la suma entregada como arras penitenciales debe interpretarse restrictivamente. Tras la reforma de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se reforzó la transparencia en la determinación de las sumas debidas por el prestatario, sin que se haya producido modificación sustancial posterior que afecte al concepto general de suma.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una operación de compraventa en Murcia capital, un matrimonio joven acuerda adquirir un piso de segunda mano en el barrio de El Carmen por 145.000 euros. El contrato de arras establece que la suma de 10.000 euros entregada en el momento de la firma se descontará del precio final si la compra se completa, pero se perderá si los compradores desisten sin causa justificada. El vendedor, un particular que heredó el inmueble, exige esa cantidad como garantía de seriedad. Finalmente, la operación se cierra en la notaría y la suma se aplica al pago del precio, reduciendo la cantidad que el banco presta a través de la hipoteca.
  • Una empresa de distribución con sede en Molina de Segura necesita ampliar su nave logística. Para financiar la adquisición de una parcela industrial en el polígono de Los Cipreses, valorada en 220.000 euros, solicita un préstamo hipotecario a una entidad bancaria regional. El banco exige que la empresa aporte una suma inicial de 60.000 euros como entrada, equivalente al 27% del valor, para cubrir el riesgo. La empresa obtiene el préstamo por 160.000 euros a quince años, y la suma inicial se transfiere directamente al vendedor en la escritura pública, quedando así reflejada en el registro de la propiedad como parte del precio efectivamente pagado.
  • En Cartagena, una viuda de 78 años fallece dejando en herencia una vivienda en el casco antiguo valorada en 180.000 euros y una cuenta bancaria con 45.000 euros. Sus tres hijos, herederos forzosos, deben repartir los bienes. Uno de ellos quiere quedarse con la casa, por lo que propone abonar a sus hermanos una suma compensatoria de 60.000 euros a cada uno, igualando así el valor de sus respectivas cuotas hereditarias. Ante notario, se formaliza el cuaderno particional y se realiza la transferencia bancaria de las dos sumas. El hijo que recibe la casa asume también el pago del Impuesto de Sucesiones, calculado sobre el valor real del inmueble.

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