Conceptos generales

Talón

Pocos compradores saben que, en el momento de firmar la escritura de su vivienda, el documento que realmente cierra la operación no es el contrato de arras ni la propia escritura pública, sino un pequeño papel que el notario entrega al vendedor y que, si se pierde o se rellena mal, puede retrasar el pago del precio durante semanas. Ese papel es el talón, un instrumento de pago que, pese a su apariencia humilde y a que cada vez circula más dinero por transferencia bancaria, sigue siendo el rey en las transacciones inmobiliarias españolas cuando hablamos de cantidades elevadas. Para el profano, el talón es simplemente un cheque de toda la vida, pero en el ámbito del derecho inmobiliario tiene una función mucho más delicada: no es solo un medio para mover el dinero, sino una garantía de que el pago se ha realizado de forma efectiva, inmediata y con plenos efectos liberatorios para quien lo entrega. Y aquí aparece el primer error frecuente de los particulares: confundir la entrega del talón con la entrega del dinero.

Un talón no es dinero hasta que se cobra, y esa distinción, que parece una sutileza de banqueros, ha roto más de una compraventa. La relevancia de este término para propietarios, compradores, inversores y herederos es enorme, porque el talón aparece en los momentos de mayor tensión económica de cualquier operación. En una compraventa, es habitual que el comprador entregue al vendedor un talón bancario nominativo en el momento de la firma de la escritura, precisamente porque ese tipo de talón, emitido por el banco y no por el particular, garantiza que los fondos existen y que el pago no depende de la solvencia del firmante. Pero también aparece en las hipotecas, cuando el banco entrega al notario un talón por el importe del préstamo para que este lo haga llegar al vendedor, o en las herencias, cuando los herederos se reparten el dinero de una cuenta y uno de ellos paga la parte de los demás mediante talón para evitar transferencias que no quedan acreditadas ante Hacienda.

Incluso en arrendamientos de rentas elevadas, como los locales comerciales, el talón bancario sigue siendo el medio preferido para pagar la fianza o la primera mensualidad, porque deja un rastro documental inequívoco. En todas estas operaciones, los profesionales que intervienen son varios: el notario, que exige que el pago se acredite ante él para dar fe de que el precio ha sido entregado; el registrador, que necesita esa acreditación para inscribir la compraventa; el abogado, que asesora sobre la forma más segura de pagar; y el agente inmobiliario, que en muchas ocasiones media para que ambas partes se pongan de acuerdo sobre el medio de pago. El tasador, por su parte, suele valorar la vivienda sin entrar en estos detalles, pero conviene que el inversor sepa que el talón también protege frente a la posible nulidad de la compraventa por falta de pago real. El matiz que más sorprende a los clientes de Promurcia es que no todos los talones son iguales.

El talón bancario, emitido por la entidad, es el único que ofrece seguridad plena al vendedor, porque el banco responde del importe y no puede ser revocado una vez entregado. El talón personal, en cambio, es un cheque de la cuenta del comprador, y si este no tiene fondos, el vendedor se queda sin dinero y sin vivienda, porque la escritura ya se ha firmado. Por eso, cuando un particular acude a la notaría con un talón personal, el notario suele recomendar que se espere a que el banco confirme la disponibilidad de fondos, o que se sustituya por un talón bancario o una transferencia inmediata. Este detalle, que parece burocrático, es la diferencia entre una operación segura y un problema judicial de meses. En definitiva, el talón no es un simple papel: es la prueba física de que el dinero ha cambiado de manos, y su correcta gestión evita disputas, reclamaciones y, sobre todo, sustos económicos en el momento más importante de la vida patrimonial de una familia.

Descripción técnica

El talón, en el contexto de una operación inmobiliaria, no es un documento de naturaleza registral ni contractual, sino un instrumento de pago de carácter bancario. Su función esencial es la de materializar la entrega del precio en el acto del otorgamiento de la escritura pública, y su régimen jurídico se encuentra en la normativa cambiaria y del mercado de valores, en particular en la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque. Esta norma, en su artículo 106, define el cheque como un mandato de pago puro y simple, librado contra un banco en el que el librador tiene fondos disponibles. La particularidad del talón nominativo, que es el que se utiliza habitualmente en las compraventas, es que su endoso no es posible si se emite con la cláusula no a la orden o a favor de una persona determinada, lo que garantiza que solo el vendedor, o su representante legal, pueda cobrarlo. Esta característica es crucial porque impide que el título circule y que un tercero pueda cobrarlo indebidamente, ofreciendo una seguridad jurídica que no proporciona el efectivo ni una transferencia sin confirmar.

El mecanismo de pago mediante talón en la compraventa se articula en dos momentos diferenciados. En primer lugar, la entrega del talón en el acto notarial no produce efectos liberatorios plenos para el comprador hasta que el vendedor no lo haga efectivo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en interpretación del artículo 1170 del Código Civil, establece que la entrega de un cheque implica el pago solo cuando el mismo se hace efectivo o es aceptado por el acreedor. Por tanto, si el talón resultara impagado, la obligación de pago del precio subsistiría y el comprador incurriría en mora, pudiendo el vendedor resolver el contrato conforme al artículo 1504 del Código Civil, que exige la intimación notarial o judicial para la resolución. En segundo lugar, el acto de la entrega se documenta en la propia escritura pública mediante la manifestación del notario de que ha visto entregar el título, y el vendedor deberá otorgar el correspondiente recibo de pago, o bien manifestar que lo recibe, para que el registro de la propiedad pueda practicar la inscripción a favor del comprador.

La falta de este recibo o su manifestación expresa no impide la inscripción, pero sí puede generar conflictos posteriores sobre la realidad del pago. Desde el punto de vista fiscal, la utilización del talón como medio de pago no altera la base imponible de los impuestos que gravan la transmisión. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, la base es el valor real del inmueble, con independencia del medio de pago empleado. No obstante, la Agencia Tributaria presta especial atención a la justificación de los medios de pago en las operaciones inmobiliarias, y la entrega de un talón nominativo es una de las pruebas más sólidas de la realidad del desembolso, frente a pagos en efectivo que pueden ser cuestionados por la presunción de simulación o por la existencia de ganancias patrimoniales no justificadas.

En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la fecha de cobro del talón determina el momento de la imputación temporal de la ganancia patrimonial para el vendedor, conforme al artículo 14 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. Si el talón se cobra en un ejercicio fiscal distinto al de la firma de la escritura, la ganancia se imputará al ejercicio en que se produce el cobro, lo que puede tener efectos en la tributación si hay cambios normativos o en la tarifa del impuesto. La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales, impone a los notarios la obligación de identificar a los intervinientes y de comunicar a la SEPBLAC cualquier operación que supere los 10.000 euros, así como la obligación de que los pagos se realicen a través de entidades de crédito.

El talón nominativo cumple este requisito, pero conviene que el comprador verifique previamente que la entidad librada es solvente y que la cuenta tiene provisión de fondos suficiente en el momento de la entrega, pues la devolución del talón por falta de fondos no solo genera responsabilidad civil contractual, sino que puede constituir un ilícito penal si se acredita el ánimo de defraudar, en los términos del artículo 249 del Código Penal, que sanciona las estafas con pena de prisión. En la práctica notarial, es habitual que el notario exija la presentación del talón y que advierta a las partes de que la eficacia de la transmisión queda condicionada a su cobro, aunque la inscripción registral puede practicarse si el vendedor otorga la escritura, pues el artículo 33 de la Ley Hipotecaria protege al tercero hipotecario que adquiere de buena fe y a título oneroso. En cuanto a la modalidad, el talón bancario se distingue del cheque en que es emitido por la propia entidad de crédito, que garantiza el pago con cargo a sus fondos, previa entrega del importe por el comprador.

Esta modalidad es la más recomendable en operaciones de alto importe, pues elimina el riesgo de impago y facilita la acreditación del pago ante el notario y en el Registro de la Propiedad. El talón bancario se rige por las mismas normas cambiarias, pero su aceptación es inmediata y no está sujeto a la provisión de fondos del librador, sino a la solvencia del banco emisor. En las operaciones que se financian con préstamo hipotecario, la entidad prestamista suele entregar el importe mediante transferencia bancaria en el acto del otorgamiento, o bien mediante talón bancario nominativo a favor del vendedor, en cuyo caso el comprador debe asegurarse de que la entrega se produce simultáneamente a la firma y de que el notario lo hace constar en la escritura. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 18, exige que la escritura pública contenga el importe del préstamo y la forma de pago, y la entrega del talón bancario debe estar perfectamente documentada para evitar la nulidad del contrato por falta de transparencia.

En definitiva, el talón es un instrumento técnico que, bien utilizado, garantiza la seguridad del pago y la inscripción registral, pero que exige una gestión cuidadosa de los plazos y de la documentación acreditativa.

Marco legal

El término talón, en el ámbito inmobiliario y contractual, no cuenta con una definición legal autónoma en nuestro ordenamiento, sino que su régimen jurídico se integra en la normativa general de los títulos-valor y, muy particularmente, en las disposiciones del Código Civil sobre el pago de obligaciones pecuniarias. La referencia normativa esencial es el artículo 1170 del Código Civil, que establece que el pago de una deuda en dinero podrá hacerse por medio de talón, cheque o giro bancario, si bien dicha entrega no producirá efecto liberatorio hasta que el importe no haya sido efectivamente realizado o cobrado, salvo que el acreedor hubiese consentido otra cosa. Este precepto resulta de aplicación directa en operaciones de arras, señal o entrega de cantidades a cuenta en la compraventa de inmuebles, así como en la consignación de rentas en el arrendamiento urbano.

Complementariamente, la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque, regula el talón como cheque bancario a la orden o al portador, siendo su artículo 106 el que fija los requisitos formales esenciales para su validez, mientras que los artículos 108 y siguientes disciplinan el pago y el protesto por falta de cobertura. En sede de responsabilidad bancaria, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de marzo de 2009, ha precisado que la entrega de un talón no equivale al pago efectivo si el mismo resulta impagado, pudiendo el vendedor resolver el contrato por incumplimiento. La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades específicas sobre esta figura, si bien la Ley 10/2019, de 12 de abril, de ordenación y fomento de la actividad de la construcción en la Región de Murcia, incide indirectamente al exigir, en su artículo 42, que las garantías de cobro en contratos de obra se instrumenten mediante aval, seguro de caución o depósito, excluyendo el talón como medio de afianzamiento.

Tras la reforma operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha reforzado la exigencia de que los pagos relevantes en la compraventa se documenten con justificante bancario, lo que ha desplazado en la práctica al talón en favor de transferencias, sin que ello altere su validez como medio de pago conforme al artículo 1170 citado.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una compraventa en Murcia capital, el comprador entrega un talón bancario de 30.000 euros como señal, equivalente al diez por ciento del precio de 300.000 euros de un piso en la avenida Juan Carlos I. El vendedor, un particular jubilado, exige este medio de pago para garantizar la operación antes de la firma de la escritura. El talón se libra contra una cuenta abierta en una entidad local, y se entrega en la notaría tras verificar el informe registral. Si el comprador desiste sin causa, el vendedor retiene la cantidad como indemnización, según el artículo 1454 del Código Civil.
  • Una empresa constructora de Torre-Pacheco recibe un talón conformado de 75.000 euros de un promotor de Cartagena como pago parcial por la adquisición de una parcela industrial de 2.000 metros cuadrados en el polígono Cabezo Beaza. El talón, emitido por una caja regional, lleva el sello de conformidad del banco, que garantiza fondos suficientes. La empresa lo deposita en su cuenta de Molina de Segura y, tras la compensación en 48 horas, procede a la firma de la opción de compra. Este instrumento evita el riesgo de impago y agiliza la operación frente a una transferencia, que tardaría más tiempo en confirmarse.
  • Al liquidar la herencia de un familiar fallecido en Lorca, tres hermanos reciben un talón nominativo de 120.000 euros como parte de la venta de una vivienda heredada en La Manga del Mar Menor. El talón se expide a nombre de los tres herederos conjuntamente, por lo que deben acudir todos a la sucursal bancaria de Águilas para su cobro o endoso. La entidad exige la acreditación de identidad y el certificado de defunción y últimas voluntades. Tras cobrarlo, reparten el importe en partes iguales, abonando previamente el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente.

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