Conceptos generales

Traspaso

¿Ha pagado usted alguna vez una cantidad de dinero para quedarse con un local de negocio que ya estaba en funcionamiento, o ha recibido una compensación económica al traspasar el suyo? Si la respuesta es afirmativa, o si se está planteando hacerlo, ha manejado un concepto jurídico y comercial que genera más confusiones de las que parece: el traspaso. Esta figura, que en apariencia es sencilla, esconde una doble naturaleza que conviene desentrañar antes de firmar nada, porque afecta por igual a inquilinos, propietarios, compradores de negocios y, en no pocas ocasiones, a herederos que descubren con sorpresa que el local que han recibido en herencia está sujeto a un derecho de traspaso que no habían previsto. En el mercado inmobiliario español, el traspaso se manifiesta de dos maneras que a menudo se confunden: por un lado, la cesión del contrato de arrendamiento a un tercero que continúa con el negocio, y por otro, la venta de la propia actividad empresarial con todos sus elementos, incluido el derecho a ocupar el local.

Esta distinción no es un matiz académico, sino que determina quién tiene que pagar qué, a quién y bajo qué condiciones. Para el propietario de un inmueble arrendado, el traspaso es una cuestión que afecta directamente a su derecho de propiedad, ya que la ley le otorga una participación económica en la operación cuando el arrendatario decide transmitir su posición contractual, siempre que se cumplan los requisitos legales y el arrendador no tenga motivos fundados para oponerse. Para el comprador de un negocio, el traspaso representa la llave de entrada a una actividad ya consolidada, con su cartera de clientes, su equipamiento y, crucialmente, su situación jurídica frente al arrendador, que debe ser examinada con lupa para evitar sorpresas como cláusulas que prohíban la cesión o rentas desactualizadas. Para el inversor, el traspaso puede ser una oportunidad de adquirir un flujo de ingresos a un precio inferior al de comprar el inmueble, pero también una trampa si no se verifica la vigencia y las condiciones del contrato de alquiler subyacente.

Y para el heredero, el traspaso aparece como un activo más del caudal hereditario, con la particularidad de que su valor no siempre es fácil de determinar y de que su ejercicio puede requerir la intervención de todos los coherederos. En la práctica, el traspaso aparece habitualmente en operaciones de arrendamiento de locales comerciales, en la compraventa de negocios hosteleros o de comercio minorista, en la transmisión de empresas familiares y, de forma más compleja, en procesos de sucesión hereditaria donde el local arrendado forma parte del patrimonio del causante. En todas estas operaciones intervienen profesionales cuya labor es imprescindible: el abogado que asesora sobre la legalidad del traspaso y redacta o revisa el contrato, el agente inmobiliario que pone en contacto a las partes y valora el negocio, el notario que da fe de la operación cuando se formaliza en escritura pública, y el registrador si el traspaso afecta a derechos inscritos, aunque en el arrendamiento urbano no siempre es obligatoria la inscripción.

Un error frecuente entre los particulares es creer que el traspaso es libre y que basta con el acuerdo entre el arrendatario saliente y el entrante, olvidando que el arrendador tiene derecho a percibir una parte del precio o a oponerse en determinados supuestos, y que el incumplimiento de estos trámites puede dar lugar a la resolución del contrato y al desalojo del local. Por eso, antes de cerrar cualquier operación que implique un traspaso, conviene conocer con precisión qué se está transmitiendo, bajo qué régimen legal y con qué consecuencias económicas y fiscales para cada una de las partes.

Descripción técnica

El traspaso constituye una figura de origen meramente consuetudinario, nacida de la práctica comercial y posteriormente reconocida por la jurisprudencia, que carece de una regulación sistemática en nuestro ordenamiento jurídico. Su esencia radica en la cesión onerosa de la posición contractual del arrendatario a un tercero, quien se subroga en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, a cambio de una contraprestación económica que comprende, fundamentalmente, el valor de la clientela, la amortización de las inversiones realizadas y el derecho a la continuidad del negocio. La base normativa de esta operación debe buscarse en el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, precepto que, tras la reforma operada por la Ley 4/2013, liberalizó el régimen de cesión del contrato al suprimir la necesidad de consentimiento previo del arrendador, sustituyéndolo por un deber de comunicación fehaciente en el plazo de un mes desde la celebración del acuerdo.

No obstante, esta libertad de cesión únicamente opera cuando el arrendatario ostenta la condición de empresario o profesional, pues si se trata de una vivienda, el artículo 8 de la misma ley exige el consentimiento escrito del arrendador, salvo pacto en contrario. El arrendador conserva, en todo caso, un derecho de adquisición preferente durante un plazo de treinta días naturales desde la notificación, conforme al artículo 32.2, pudiendo subrogarse en la posición del cesionario abonando el precio pactado. El mecanismo jurídico del traspaso se articula como un negocio jurídico bilateral y oneroso, de naturaleza compleja, que combina elementos obligacionales propios de la compraventa con efectos novatorios subjetivos sobre la relación arrendaticia. El cedente transmite al cesionario no solo la titularidad del contrato, sino también el conjunto de elementos materiales e inmateriales que integran la explotación económica, incluyendo mobiliario, instalaciones, mercancías y, en particular, el fondo de comercio.

Desde la perspectiva del derecho de superficie y de la propiedad horizontal, debe distinguirse con precisión entre el traspaso del negocio y la cesión del uso del local, pues el primero no confiere al cesionario ningún derecho real sobre el inmueble, sino únicamente una posición contractual de naturaleza personal. El Registro de la Propiedad no desempeña función constitutiva alguna en esta operación, dado que los derechos arrendaticios, salvo que se hayan inscrito conforme al artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, no gozan de acceso registral ordinario; su inscripción resulta potestativa y produce meros efectos de publicidad y oponibilidad frente a terceros adquirentes del inmueble, conforme al artículo 7 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aún vigente en esta materia. El procedimiento para formalizar un traspaso exige la intervención de varios sujetos y la elaboración de una documentación específica. En primer lugar, deben identificarse las partes contratantes, cedente y cesionario, acompañando copia del contrato de arrendamiento original y justificante del pago de las rentas al corriente.

Resulta imprescindible la comunicación fehaciente al arrendador, que podrá realizarse mediante burofax o acta notarial, indicando la identidad del cesionario, el precio del traspaso y la fecha prevista de efectividad. El arrendador dispone de treinta días naturales para ejercitar su derecho de adquisición preferente, transcurridos los cuales sin respuesta se entiende consentida la cesión. Si el local se encuentra gravado con hipoteca, debe estarse a lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en su artículo 25 exige el consentimiento del acreedor hipotecante para la transmisión de la finca, aunque esta norma se refiere propiamente a la enajenación del inmueble y no a la cesión del arrendamiento, por lo que en la práctica se requiere únicamente la notificación al banco para evitar posibles cláusulas de vencimiento anticipado. La documentación complementaria incluye la licencia municipal de actividad, certificado de estar al corriente en el pago de tributos locales, y en su caso, la acreditación de hallarse al día en las obligaciones con la Seguridad Social. Las implicaciones fiscales del traspaso resultan particularmente significativas y afectan a ambas partes.

Para el cesionario, la adquisición del negocio mediante traspaso se encuentra sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo que fije la comunidad autónoma correspondiente, que en la Región de Murcia se sitúa en el 6 por ciento para esta categoría de bienes, conforme al artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/1993. Para el cedente, la cantidad recibida en concepto de traspaso constituye una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, integrándose en la base imponible del ahorro conforme al artículo 49 de la Ley 35/2006, si bien resulta aplicable el régimen de diferimiento previsto en el artículo 41 de la misma norma cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de otro negocio.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y reformado por el Real Decreto Ley 26/2021, no resulta exigible en el traspaso puro, pues no existe transmisión del dominio del inmueble, salvo que el negocio jurídico se articule realmente como una venta del local con simulación relativa. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados no grava la cesión del contrato, pero sí la formalización del documento notarial si se eleva a escritura pública, aplicándose el tipo autonómico sobre la cuantía del traspaso. Debe advertirse que el traspaso no debe confundirse con la subrogación mortis causa prevista en el artículo 33 de la LAU, ni con la cesión gratuita del contrato, ni con el traspaso forzoso que puede acordar el juez en ejecución de sentencia. Cada modalidad presenta un régimen jurídico diferenciado y consecuencias fiscales propias, por lo que resulta aconsejable asesoramiento especializado antes de formalizar cualquier operación de esta naturaleza.

Marco legal

El traspaso de local de negocio, figura clásica del arrendamiento mercantil, carece hoy de un régimen típico propio, siendo su marco jurídico una construcción pretoriana sobre normas generales. La base normativa se halla en el Código Civil, cuyo artículo 1555, en sus números 1 y 2, impone al arrendatario la obligación de usar la cosa con la diligencia de un ordenado comenario y de pagar el precio, obligaciones que se transmiten al adquirente del traspaso. La operación se configura como una cesión del contrato de arrendamiento onerosa, regida por los artículos 1206 y 1209 del Código Civil, que exigen el consentimiento del arrendador, consentimiento que, en la práctica, se instrumenta mediante la renuncia a los derechos de tanteo y retracto. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 32, es la norma especial central, pues regula la cesión del contrato y el subarriendo, exigiendo el consentimiento escrito del arrendador para la cesión, y reconociendo el derecho del arrendador a elevar la renta, actualización que se ha convertido en el mecanismo de control económico del traspaso.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado su naturaleza, consolidando la doctrina de que el traspaso no es un derecho real, sino un derecho de crédito de naturaleza personal, transmisible con los requisitos legales, como reitera la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2014. Para la Región de Murcia, no existe normativa autonómica específica que module el régimen estatal, por lo que resulta de plena aplicación la legislación general, sin particularidades propias. Tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, en materia de vivienda, no se ha alterado sustancialmente el artículo 32, manteniéndose el régimen de cesión para locales. La falta de regulación específica determina que la autonomía de la voluntad contractual, plasmada en el propio contrato de arrendamiento, sea la fuente primaria para pactar condiciones del traspaso, siempre dentro de los límites del artículo 1255 del Código Civil, siendo esencial verificar la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, pues solo así el traspaso será oponible a terceros conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, un matrimonio decide traspasar el trastero que alquilaba desde hace años en la calle Ronda de Levante. El contrato original, firmado en 2015, estipulaba una renta mensual de 45 euros. El nuevo inquilino que lo sustituye paga 60 euros al mes, y el matrimonio recibe 3.000 euros como compensación por las mejoras realizadas, como la instalación de una puerta blindada y estanterías metálicas. El traspaso se formaliza ante notario, con el consentimiento del propietario, y la comunidad de vecinos queda informada por escrito.
  • En Cartagena, un pequeño comercio de alimentación en la calle Mayor, con 80 metros cuadrados y una clientela fiel, es traspasado por su propietario, que se jubila. El local está alquilado con una renta de 900 euros mensuales y un contrato de cinco años prorrogable. El comprador, un joven emprendedor de Torre-Pacheco, paga 25.000 euros por el traspaso, que incluye el mobiliario, la licencia de actividad y la cartera de clientes. El propietario del inmueble acepta la subrogación del contrato, y el traspaso se cierra en tres semanas con asistencia de una asesoría local.
  • En Lorca, un particular hereda de su tío un pequeño bar en la pedanía de La Hoya, pero no desea gestionarlo. El local, alquilado con una renta de 650 euros mensuales, tiene una terraza autorizada y una licencia de apertura vigente. El heredero traspasa el negocio a un hostelero de Águilas por 18.000 euros, cantidad que incluye el derecho al alquiler, la maquinaria de cocina y el mobiliario de terraza. El propietario del inmueble, un fondo de inversión, aprueba el cambio de titularidad del contrato, y el traspaso se documenta mediante un contrato privado con cláusula de subrogación.

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