Traspaso
¿Qué significa traspaso?
Un traspaso es la cesión a otra persona de algo, típicamente de un local de negocio o de su contrato de alquiler, y también el precio que se paga por esa cesión (Diccionario de la lengua española). La Ley de Arrendamientos Urbanos lo regula como cesión del contrato (artículo 32).
¿Qué es un traspaso? El Diccionario de la lengua española lo define, entre otros sentidos, como la «cesión a favor de otra persona del dominio de algo» y como el «precio de la cesión de los géneros traspasados o del local donde se ejerce un comercio o industria». Por eso se dice que alguien «ha pagado el traspaso de la tienda».
En la práctica, traspasar un local suele significar ceder a otra persona el contrato de alquiler del local, normalmente con el negocio, las instalaciones y el mobiliario, a cambio de una cantidad. El local sigue siendo del propietario: el traspaso no es una compraventa del inmueble.
La ley actual, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, no usa la palabra traspaso: habla de cesión del contrato y de subarriendo (artículo 32).
Si está pensando en vender: Vender un local comercial en Murcia.
Descripción técnica
Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendarlo o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (artículo 32.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). A cambio, el arrendador tiene derecho a elevar la renta en vigor un 10 % si hay subarriendo parcial y un 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total (artículo 32.2). La cesión o el subarriendo deben notificarse al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se acuerdan (artículo 32.4). El cambio de arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se considera cesión, aunque también permite la elevación de la renta (artículo 32.3).
Estas reglas pueden cambiarse en el contrato: los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el título III de la ley (artículo 4.3). Muchos contratos de local prohíben la cesión o la condicionan al permiso del propietario, así que es lo primero que hay que leer.
En una vivienda alquilada, en cambio, el contrato no puede cederse sin el consentimiento escrito del arrendador (artículo 8).
Marco legal
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 32 (cesión del contrato y subarriendo en los arrendamientos para uso distinto de vivienda), artículo 4.3 (estos arrendamientos se rigen primero por lo pactado), artículo 8 (cesión y subarriendo de vivienda) y artículo 29 (si se vende el local arrendado, el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
Ejemplos prácticos en Murcia
- Traspaso de un bar: el arrendatario cede el contrato del local, con la cocina y el mobiliario, a otro hostelero. Debe notificarlo al propietario de forma fehaciente en el plazo de un mes, y el propietario puede subir la renta un 20 %, salvo que el contrato diga otra cosa.
- Antes de pagar un traspaso, lea el contrato de alquiler del local: puede prohibir la cesión o exigir el permiso del propietario. Compruebe también cuánto plazo de contrato queda y pregunte en el ayuntamiento qué trámite exige el cambio de titular de la actividad.
- Vender un local alquilado: si el propietario vende el local con el inquilino dentro, el comprador queda subrogado en el contrato de arrendamiento (artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un traspaso de local?
Es la cesión del contrato de alquiler de un local de negocio a otra persona, normalmente junto con el negocio y sus instalaciones, a cambio de un precio. El local sigue siendo del propietario.
¿Hace falta permiso del propietario para traspasar un local?
Por ley, no, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional: basta notificarlo de forma fehaciente en un mes (artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Pero el contrato puede decir otra cosa, porque estos alquileres se rigen primero por lo pactado (artículo 4.3).
¿Cuánto puede subir el alquiler el propietario tras un traspaso?
Un 20 % de la renta en vigor si hay cesión del contrato o subarriendo total, y un 10 % si el subarriendo es parcial (artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), salvo que el contrato disponga otra cosa.
¿Qué diferencia hay entre traspaso y subarriendo?
En la cesión (lo que se suele llamar traspaso) el nuevo inquilino ocupa el lugar del anterior en el contrato. En el subarriendo, el inquilino sigue siéndolo y cede el uso de todo o parte del local a un tercero.
Términos relacionados
- Arrendamiento
- Cesión
- Contratos
- Consentimiento