Conceptos generales

Unanimidad

¿Ha intentado alguna vez vender un piso heredado y descubrir que uno de sus hermanos se niega a firmar la escritura? ¿O ha querido realizar una reforma importante en su edificio y comprobar que un solo vecino puede bloquear todo el proyecto? Estas situaciones, más comunes de lo que parece, ponen de manifiesto la importancia de un concepto que muchos propietarios desconocen hasta que se topan con él: la unanimidad. En el ámbito inmobiliario, este término no es una simple formalidad, sino un auténtico mecanismo de protección que puede convertirse en un obstáculo o en una garantía, dependiendo del lado en el que uno se encuentre. Para quien compra, vende, hereda o invierte, entender cuándo se exige el acuerdo unánime y cuándo no resulta esencial para evitar conflictos, retrasos o incluso la frustración de una operación entera. La unanimidad aparece de forma recurrente en operaciones muy diversas.

En una compraventa, por ejemplo, si el inmueble pertenece a varias personas en proindiviso, todos los copropietarios deben estar de acuerdo para vender la totalidad del bien; si uno solo se opone, el resto no puede obligarle a firmar, salvo que acuda a un procedimiento judicial de división de la cosa común, con el coste y la demora que ello conlleva. En el ámbito de las herencias, la partición de un patrimonio exige el consentimiento de todos los herederos, y cualquier decisión sobre la venta de un bien heredado antes de la adjudicación requiere igualmente la conformidad unánime. También en las comunidades de propietarios, aunque la Ley de Propiedad Horizontal permite adoptar acuerdos por mayorías cualificadas en muchas materias, hay decisiones de especial trascendencia que siguen exigiendo unanimidad, como la modificación del título constitutivo, la elevación de cuotas de participación, la realización de obras que alteren la estructura del edificio o el cambio de uso de elementos comunes. Incluso en el arrendamiento, ciertas cláusulas como la renuncia a la prórroga forzosa o la prestación de fianzas adicionales requieren el acuerdo de todas las partes contratantes.

Cuando surge una controversia sobre la unanimidad, los profesionales que intervienen son varios. El notario, en primer lugar, tiene la obligación de comprobar que el consentimiento prestado es real y libre, y de advertir de las consecuencias de la falta de acuerdo. El registrador de la propiedad, por su parte, verificará que las escrituras que acceden al Registro cumplen con los requisitos legales, rechazando aquellas que carezcan de las firmas necesarias. El abogado, en caso de litigio, será quien oriente sobre las vías legales para desbloquear una situación de empate, como la acción de división de la cosa común o la impugnación de acuerdos adoptados sin la unanimidad requerida. Y el agente inmobiliario, en su labor de intermediación, debe identificar desde el principio si existe un copropiedad o una comunidad de propietarios que pueda complicar la operación, evitando así sorpresas desagradables en el último momento. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir la unanimidad con la mayoría simple o cualificada.

Muchos creen que con la aprobación de la mitad más uno de los vecinos se puede decidir cualquier cosa, cuando en realidad hay materias reservadas por ley a la unanimidad. Otro error habitual es pensar que el silencio de un copropietario equivale a su consentimiento, cuando en realidad la unanimidad exige un pronunciamiento expreso y positivo. Por eso, antes de emprender cualquier operación que implique una decisión colectiva, conviene asesorarse adecuadamente y no dar por sentado que el acuerdo está asegurado. La unanimidad, bien entendida, es una herramienta que protege los derechos de todos los implicados, pero mal gestionada puede convertirse en una fuente inagotable de conflictos.

Descripción técnica

La unanimidad, en el ámbito jurídico inmobiliario, no es un concepto único sino un principio que adopta distintas intensidades y consecuencias según la materia en la que se aplique. Su análisis exige distinguir, al menos, tres escenarios fundamentales: la comunidad de bienes sobre la propiedad, la propiedad horizontal y la actuación de las juntas de propietarios. En cada uno de ellos, la exigencia de acuerdo unánime responde a una lógica distinta y produce efectos diferentes, tanto en la esfera interna de los titulares como frente a terceros. En la comunidad de bienes, regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, la unanimidad es la regla general para los actos de disposición y para las alteraciones sustanciales de la cosa común. El artículo 397 del Código Civil es concluyente: ningún copropietario puede, sin el consentimiento de los demás, realizar alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. La venta de un piso heredado, la constitución de una hipoteca sobre el mismo o la división de la cosa común exigen el acuerdo de todos los comuneros.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado que la unanimidad se refiere a la totalidad de los titulares, no a la mayoría de las cuotas, y que el consentimiento debe ser expreso y, en los actos de disposición, otorgado en escritura pública. Cuando uno de los herederos se niega a firmar, el mecanismo legal no es la impugnación de su negativa, sino la acción de división de la cosa común del artículo 400 del Código Civil, que permite a cualquier comunero pedir la disolución de la comunidad, aunque el resto se oponga. Esta acción es el cauce ordinario para desbloquear la situación, pues el juez, en el procedimiento correspondiente, acordará la venta en pública subasta o la adjudicación a uno de los comuneros con abono del valor de las cuotas restantes.

El Registro de la Propiedad juega aquí un papel esencial: mientras no conste la escritura pública de venta o de división, la titularidad registral sigue reflejando la comunidad, y cualquier tercero que contrate con uno solo de los comuneros verá su adquisición perjudicada si no concurre la unanimidad, salvo que se trate de un tercero protegido por la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, supuesto excepcional que exige buena fe y onerosidad. En el ámbito de la propiedad horizontal, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/2013, distingue entre mayorías simples, mayorías cualificadas y unanimidad. La unanimidad se exige para los acuerdos que implican la alteración de la estructura del edificio, la modificación del título constitutivo o de los estatutos, y la realización de obras que modifiquen la configuración o el estado exterior del inmueble, según el artículo 10.3.b) y el artículo 17.1 de la citada ley. Es decir, no toda reforma requiere unanimidad; las obras de conservación y mantenimiento, así como las mejoras de accesibilidad, se adoptan por mayoría simple o cualificada.

Pero si un propietario quiere unir dos viviendas, abrir un hueco en una fachada o cambiar el uso de un local, necesita el voto favorable de todos los titulares. La negativa de un solo vecino bloquea el proyecto, y no existe un mecanismo judicial para suplir esa falta de consentimiento, a diferencia de lo que ocurre en la comunidad de bienes. La única vía es la impugnación del acuerdo si se adoptó sin unanimidad, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece un plazo de caducidad de tres meses desde que se adoptó el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o al título constitutivo. Los acuerdos adoptados sin la unanimidad exigible son anulables, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando proceda, solo será posible si consta la certificación del secretario con el visto bueno del presidente y, en su caso, la acreditación de la unanimidad. En el ámbito urbanístico, la unanimidad aparece en la gestión de las unidades de ejecución y en los convenios urbanísticos.

El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, establece en su artículo 17 que la reparcelación exige el consentimiento de todos los propietarios cuando no se haya aprobado un instrumento de gestión que la imponga. Si un propietario se niega, la administración puede aprobar la reparcelación forzosa, pero el coste del procedimiento y los intereses pueden recaer sobre el disidente. La Ley de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia, Ley 13/2015, de 30 de marzo, reproduce este esquema y añade que la falta de unanimidad en los convenios urbanísticos de planeamiento impide su tramitación, aunque la administración puede iniciar de oficio la modificación del plan sin necesidad de convenio. Desde la perspectiva fiscal, la unanimidad no tiene un tratamiento autónomo, pero sus efectos se proyectan en la tributación de los actos que se realizan con ella o sin ella. En la venta de un inmueble por todos los comuneros, cada uno tributa por su cuota en el IRPF, aplicando el coeficiente de actualización correspondiente al precio de adquisición.

Si la venta se realiza sin unanimidad, mediante el procedimiento de división de la cosa común, la transmisión forzosa no altera la tributación, pero puede generar un mayor valor de adquisición si la adjudicación se hace a uno de los comuneros. En la propiedad horizontal, los acuerdos que requieren unanimidad y que implican obras no tributan por transmisión, pero sí pueden afectar a la base imponible del IBI si la administración catastral actualiza el valor catastral tras la reforma, conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Si la unanimidad se logra para vender un edificio completo, la operación estará sujeta a ITP y AJD si no hay actividad empresarial del vendedor, o a IVA si la promoción es habitual, con la consiguiente repercusión del impuesto y la posibilidad de renuncia a la exención del artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992, del IVA, que exige que el adquirente sea sujeto pasivo con derecho a deducción total.

La negativa de un comunero a firmar no genera por sí misma un hecho imponible, pero sí puede retrasar la liquidación del impuesto, con el riesgo de recargos e intereses de demora si se superan los plazos de autoliquidación. En cuanto a la plusvalía municipal, regulada en los artículos 104 y siguientes del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, la unanimidad no altera la sujeción al impuesto, que se devenga en el momento de la transmisión, sea voluntaria o forzosa. La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 declaró inconstitucionales los métodos objetivos de cálculo, pero la falta de unanimidad en la venta no exime del impuesto; simplemente pospone la liquidación hasta que se produzca la transmisión efectiva, momento en que el ayuntamiento girará la liquidación a los vendedores por su cuota.

Si la transmisión se realiza mediante la acción de división de la cosa común, la posterior venta en subasta sí genera el devengo, y el adquirente en subasta deberá retener el impuesto si actúa como sustituto del contribuyente, conforme al artículo 36 de la Ley General Tributaria. La unanimidad, por tanto, no es un mero requisito formal sino un mecanismo de protección del derecho de propiedad que condiciona la eficacia de los actos dispositivos y la validez de los acuerdos colectivos. Su ausencia no impide la tutela judicial, pero obliga a acudir a procedimientos específicos que alargan los plazos y encarecen la operación. El asesoramiento profesional previo es, en estos casos, no una conveniencia sino una necesidad para evitar la paralización del patrimonio y la generación de conflictos familiares o vecinales

Marco legal

El principio de unanimidad en el ámbito inmobiliario y urbanístico español se ancla primariamente en el Código Civil, cuyo artículo 397 establece que ninguna alteración de la cosa común podrá efectuarse sin consentimiento de todos los copropietarios, precepto que se complementa con el artículo 398 para los actos de administración y conservación, donde se exige la mayoría de cuotas, pero se reserva la unanimidad para las modificaciones sustanciales. En materia de propiedad horizontal, la Ley 49/1960, de 21 de julio, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, y posteriormente por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, exige en su artículo 17.6 la unanimidad para la realización de obras que modifiquen la configuración de elementos comunes, salvo supuestos tasados de accesibilidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 15 de marzo de 2019, ha precisado que la unanimidad debe interpretarse de forma restrictiva y solo se predica de los actos dispositivos o que alteren la sustancia del derecho, no de los meramente conservativos.

En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no introduce particularidades sustanciales sobre unanimidad, pero su artículo 162 exige acuerdo unánime de los propietarios para la reparcelación voluntaria cuando no exista junta de compensación constituida. En el ámbito registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, exige escritura pública unánime para la constitución de servidumbres voluntarias, criterio ratificado por la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de junio de 2020. Respecto a modificaciones posteriores a 2018, el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, sobre vivienda protegida, no altera el régimen de unanimidad, aunque la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce en su disposición adicional tercera una regla especial para acuerdos de rehabilitación que requiere mayoría cualificada, no unanimidad, salvo que afecte a elementos privativos.

La doctrina del Tribunal Constitucional, en STC 96/2020, de 15 de julio, ha confirmado la constitucionalidad de estos regímenes mayoritarios como excepción legítima al principio general, sin que la unanimidad resulte exigible en todos los actos de gestión colectiva.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una comunidad de propietarios de un edificio en la calle Platería de Murcia capital, la junta decide instalar un ascensor que supondrá una derrama de 4.800 euros por vecino. Para ejecutar la obra, el presidente solicita la unanimidad de todos los copropietarios, ya que afecta a elementos comunes y a la cuota de participación. Tres vecinos se oponen y uno está en el extranjero sin poder delegar. Tras dos juntas sin acuerdo, el presidente informa de que, al no lograrse la unanimidad, el proyecto queda paralizado indefinidamente, a pesar de que 14 de los 17 vecinos estaban a favor. La comunidad deberá esperar a que todos consientan.
  • Una sociedad limitada dedicada a la promoción inmobiliaria en Cartagena posee una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza valorada en 350.000 euros. Los dos socios, con un 50% cada uno, deben decidir si la venden a un fondo de inversión que ofrece 410.000 euros. Según los estatutos, la venta de activos inmobiliarios exige unanimidad. Uno de los socios rechaza la oferta porque considera que el precio subirá en dos años. Al no alcanzarse la unanimidad, la operación se frustra. El socio disidente presenta una demanda de junta general, pero el juez confirma que la cláusula estatutaria es válida y la venta no puede realizarse sin su consentimiento.
  • Tres hermanos heredan una vivienda en La Manga del Mar Menor, en la urbanización Playa Honda, tasada en 285.000 euros. Dos de ellos quieren venderla de inmediato para repartir el dinero, pero el tercero desea conservarla para uso vacacional. La venta requiere la unanimidad de los tres copropietarios, ya que la finca está proindiviso y no hay pacto de división. El hermano que se opone ofrece comprar las partes de sus hermanos por 95.000 euros a cada uno, pero ellos consideran que el precio de mercado es superior. Al no lograrse acuerdo, el juzgado de primera instancia de Cartagena deberá decidir en un procedimiento de división de cosa común, con costas procesales estimadas en 6.000 euros.

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