Conceptos generales

Usufructo

Pocas figuras jurídicas generan tanta confusión entre los no iniciados como el usufructo, y no es para menos: quien lo ostenta puede vivir en una vivienda, cobrar sus alquileres o explotar un negocio sin ser propietario, mientras que el dueño conserva la titularidad pero ve temporalmente vaciado su contenido económico. Esta aparente paradoja explica que, en la práctica diaria de nuestra asesoría en Murcia, nos encontremos con frecuencia con clientes que creen que, al fallecer el usufructuario, la propiedad pasa automáticamente a sus herederos, cuando en realidad el derecho se extingue y se consolida en manos del nudo propietario. Comprender esta mecánica es esencial para cualquiera que se enfrente a una herencia, a la compra de una vivienda ocupada por un usufructuario o a la planificación patrimonial de sus bienes, pues el usufructo no es una curiosidad académica, sino una herramienta que aparece de manera recurrente en operaciones de compraventa, en la constitución de hipotecas, en los arrendamientos y, muy especialmente, en las sucesiones, donde suele reservarse el usufructo vitalicio a favor del cónyuge superviviente.

El origen del término se remonta al derecho romano, y su esencia se mantiene prácticamente intacta en nuestro Código Civil: se trata de un derecho real que faculta a su titular para usar y disfrutar de bienes ajenos, con la ineludible obligación de conservar su forma y sustancia, lo que significa que puede aprovecharse de todos los frutos, ya sean naturales, industriales o civiles, pero no puede alterar la estructura del bien ni deteriorarlo más allá del desgaste ordinario. Este matiz diferenciador entre gozar y disponer es el que con frecuencia se malinterpreta, pues el usufructuario puede arrendar la vivienda y percibir la renta, pero no puede venderla ni gravarla sin el consentimiento del propietario, salvo que se trate de un usufructo con facultad de disposición expresamente pactada.

La relevancia práctica de esta figura se manifiesta en la valoración económica que exige cualquier operación que la afecte, y aquí es donde intervienen profesionales como el notario, que debe asesorar a las partes sobre las consecuencias de constituir o extinguir el derecho; el registrador de la propiedad, encargado de inscribir el usufructo y la nuda propiedad como titularidades separadas; el tasador, que aplicará las tablas del impuesto de sucesiones para calcular el valor del usufructo según la edad del usufructuario; y el agente inmobiliario, que debe conocer si la vivienda que comercializa está sujeta a esta carga, pues ello condiciona tanto la posibilidad de entrega de la posesión como el precio que un comprador razonable estaría dispuesto a pagar. Un error frecuente entre los particulares es suponer que el usufructo vitalicio se extingue si el usufructuario abandona la vivienda o deja de utilizarla, cuando en realidad solo se pierde por no usar el derecho durante un plazo determinado en los casos de usufructo constituido por disposición legal, o por renuncia expresa, consolidación con la propiedad, destrucción del bien o cumplimiento del plazo pactado.

Tampoco es raro encontrar a herederos que ignoran que el usufructo puede recaer sobre dinero, acciones o participaciones sociales, y no solo sobre inmuebles, lo que amplía considerablemente el campo de aplicación de esta figura en la gestión patrimonial. Por todo ello, conocer con precisión qué implica el usufructo, cómo se valora, cómo se extingue y qué derechos confiere a cada una de las partes resulta indispensable para tomar decisiones informadas, ya sea para proteger los intereses de un familiar mayor, para adquirir una propiedad con cargas o para estructurar una herencia de manera eficiente desde el punto de vista fiscal.

Descripción técnica

El usufructo se configura legalmente en los artículos 467 a 522 del Código Civil como un derecho real de goce y disfrute sobre una cosa ajena, que atribuye a su titular la facultad de usar, disfrutar y percibir todos los frutos, tanto naturales como industriales o civiles, sin alterar la forma y sustancia del bien. Su régimen jurídico se caracteriza por la temporalidad, pues el usufructo vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario, mientras que el usufructo temporal no puede exceder de treinta años si se constituye a favor de persona jurídica, conforme al artículo 515. La distinción esencial frente a la nuda propiedad radica en que el propietario conserva la titularidad plena pero despojada de las facultades de uso y disfrute, lo que genera una situación de cotitularidad funcional sobre el mismo bien.

Esta dualidad exige un análisis cuidadoso de las cargas, obligaciones y derechos que corresponden a cada parte, pues el usufructuario debe conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, según el artículo 497, y responde de los deterioros que por su culpa o negligencia se produzcan, sin que pueda eximirse de esta responsabilidad ni siquiera mediante pacto, dado el carácter de orden público de dicha obligación. La constitución del usufructo puede tener origen en la ley, en un negocio jurídico inter vivos o mortis causa, o en la usucapión. En el ámbito sucesorio, el usufructo vitalicio del cónyuge viudo constituye la modalidad más frecuente, regulada en los artículos 834 a 839 del Código Civil, que atribuyen al viudo el usufructo de un tercio de la herencia en mejora o el tercio de legítima estricta según los casos.

Cuando el usufructo recae sobre una vivienda habitual, el artículo 822 del Código Civil introduce una protección reforzada al conceder al viudo el derecho a seguir ocupando la vivienda durante dos años, con independencia de quien sea el heredero de la nuda propiedad, plazo que se computa desde el fallecimiento del causante. La constitución por negocio jurídico inter vivos exige escritura pública cuando recaiga sobre bienes inmuebles, conforme al artículo 1280 del Código Civil, y su inscripción en el Registro de la Propiedad resulta necesaria para que produzca efectos frente a terceros, según el artículo 32 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. La inscripción del usufructo en el Registro implica la práctica de una anotación de dominio a favor del usufructuario y una limitación del dominio a favor del nudo propietario, de modo que cualquier acto dispositivo posterior sobre la nuda propiedad deberá respetar el derecho real limitativo inscrito.

En cuanto a las obligaciones del usufructuario, debe realizar las reparaciones ordinarias necesarias para el mantenimiento del bien, mientras que las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario, salvo pacto en contrario, según el artículo 500 del Código Civil. El usufructuario está obligado a formar inventario y prestar fianza antes de entrar en el disfrute del bien, salvo que se le haya dispensado expresamente, conforme a los artículos 491 y 492. Si no presta fianza, el nudo propietario puede exigir que los bienes muebles se vendan y su precio se deposite, o que se administren bajo su control, aunque en la práctica notarial esta exigencia se dispensa con frecuencia en los usufructos constituidos por testamento o por donación entre cónyuges.

El usufructuario puede arrendar el bien, pero la duración del arrendamiento no puede exceder de la del propio usufructo, de modo que si el usufructo se extingue antes de finalizar el contrato, el arrendatario no puede oponer su derecho frente al nudo propietario, salvo que concurran los requisitos del artículo 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que en el caso de vivienda habitual permite al arrendatario subrogarse en la posición del usufructuario durante el plazo pactado, siempre que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad. La extinción del usufructo se produce por las causas enumeradas en el artículo 513 del Código Civil: muerte del usufructuario, expiración del plazo, consolidación en la misma persona, pérdida total de la cosa, resolución del derecho del constituyente y renuncia. En el caso de pérdida total, si el bien estuviera asegurado, la indemnización se reparte entre usufructuario y nudo propietario conforme a las reglas del artículo 518, y si la pérdida fuera parcial, el usufructo continúa sobre la parte conservada.

La extinción exige la cancelación registral del asiento, que se practicará mediante escritura pública o testimonio de la sentencia firme, con la intervención del titular registral o sus herederos, según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Las implicaciones fiscales del usufructo son especialmente relevantes. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la constitución del usufructo vitalicio se valora según el artículo 10 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que establece que el valor del usufructo vitalicio equivale al 70 por ciento del valor total del bien cuando el usufructuario tenga menos de veinte años, disminuyendo un 1 por ciento por cada año adicional hasta un mínimo del 10 por ciento. El usufructo temporal se valora al 2 por ciento del valor del bien por cada año de duración, sin exceder del 70 por ciento. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los rendimientos derivados del arrendamiento del bien usufructuado se imputan íntegramente al usufructuario, mientras que el nudo propietario no percibe renta alguna.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se exige al usufructuario como titular del derecho real de disfrute, conforme al artículo 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, aunque puede pactarse que el nudo propietario lo satisfaga, sin que dicho pacto tenga efectos frente a la Administración. La extinción del usufructo por muerte del usufructuario no devenga plusvalía municipal, pues la Ley del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulada en el Texto Refundido de 2004, solo grava las transmisiones de dominio pleno, no la consolidación del nudo propietario. La constitución del usufructo es inscribible en el Catastro, que reflejará la titularidad separada del usufructuario y del nudo propietario a efectos de la gestión del IBI y de la notificación de actos administrativos.

Marco legal

El usufructo encuentra su regulación esencial en el Código Civil, cuyo artículo 467 lo define como el derecho real de usar y disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa. El articulado que desarrolla esta institución comprende los artículos 468 a 522, siendo particularmente relevantes las normas sobre constitución, derechos y obligaciones de las partes, así como las causas de extinción previstas en el artículo 513. En el ámbito registral, la Ley Hipotecaria de 1946 y su Reglamento, especialmente el artículo 107, exigen que el título constitutivo exprese con claridad la duración del usufructo y el carácter vitalicio o temporal del mismo para su inscripción en el Registro de la Propiedad, garantizando así la seguridad jurídica frente a terceros. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha perfilado el alcance del derecho, destacando la sentencia número 621 de 2017, de 15 de noviembre, que precisa la distinción entre usufructo vitalicio y usufructo temporal a efectos de su valoración y transmisión.

No existe normativa autonómica específica en la Región de Murcia que module esta figura, por lo que resulta de plena aplicación el derecho común estatal. En materia sucesoria, el artículo 821 del Código Civil contiene una particularidad relevante: la posibilidad de que el testador atribuya al viudo o viuda el usufructo universal de la herencia, con la facultad de conmutarlo por un capital en metálico o un lote de bienes. Tras la reforma operada por la Ley 41 de 2018, de 7 de diciembre, se ha modificado el artículo 834 del Código Civil en lo relativo a la cuantía del usufructo vidual, pero no se ha alterado la naturaleza jurídica de la institución. Finalmente, la normativa fiscal, particularmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, contempla en su artículo 10 reglas específicas para la valoración del usufructo, resultando esencial su consideración en la práctica profesional.

Ejemplos prácticos en Murcia

Un matrimonio de Cartagena, ambos mayores de 80 años, vende su vivienda habitual en el Ensanche por 180.000 euros, pero se reserva el usufructo vitalicio. El comprador, un inversor local, paga 120.000 euros por la nuda propiedad y los mayores conservan el derecho a vivir en el piso hasta su fallecimiento. Cada mes, los usufructuarios siguen pagando comunidad, IBI y derramas, mientras el nudo propietario no puede entrar ni alquilar la casa. Si deciden mudarse a una residencia en Molina de Segura, el usufructo no se pierde y podrían cederlo o alquilarlo, pero el nudo propietario tendría que consentirlo.
En una herencia en Lorca, el testador deja a su viuda el usufructo de un local comercial en la calle Corredera, valorado en 200.000 euros, y la nuda propiedad a sus dos hijos. La viuda, de 72 años, lo alquila a una franquicia por 1.200 euros mensuales, ingresando ella la renta íntegra. Los hijos, como nudo propietarios, no reciben nada hasta el fallecimiento de su madre. Si el local necesita una reparación urgente de la cubierta, valorada en 8.000 euros, la viuda debe afrontar el gasto, aunque puede reclamar a los hijos una parte proporcional por tratarse de una mejora necesaria que incrementa el valor del inmueble.
Un empresario de Torre-Pacheco, propietario de una nave logística de 1.500 metros cuadrados valorada en 350.000 euros, constituye un usufructo temporal de diez años a favor de una sociedad de inversión. La empresa paga 150.000 euros por el usufructo y explota la nave mediante alquiler a un operador logístico, obteniendo 24.000 euros anuales. El nudo propietario conserva la titularidad y, al finalizar el plazo, recupera el pleno dominio sin pagar nada. Si el usufructuario muere antes de los diez años, el usufructo se extingue y la nave vuelve al propietario, salvo que se haya pactado la reversión a favor de los herederos del usufructuario.

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