Conceptos generales

Valor

¿Cuánto vale realmente su vivienda? Esta es, sin duda, la pregunta que más veces se repite en una asesoría patrimonial como Promurcia, y también la que más confusiones genera entre propietarios, compradores y herederos. Y no es para menos: el valor de un inmueble no es una cifra fija que aparezca escrita en algún registro oficial, sino una estimación que depende de múltiples variables y, sobre todo, del propósito para el que se necesite esa cifra. Por eso conviene aclarar desde el principio que no es lo mismo el valor de mercado, que es lo que un comprador razonable estaría dispuesto a pagar y un vendedor razonable a aceptar en condiciones normales, que el valor catastral, que es la referencia administrativa que utiliza el Ayuntamiento para cobrar el IBI, ni tampoco el valor de tasación hipotecaria, que aplica criterios más conservadores porque sirve de garantía ante una entidad financiera.

Esta distinción no es un matiz académico: ignorarla lleva a errores costosos, como el de quien cree que su piso vale lo que dice el recibo del impuesto municipal o el de quien se sorprende cuando el banco le concede una hipoteca muy inferior al precio pactado en el contrato de compraventa. La relevancia práctica de este término es enorme porque el valor aparece en prácticamente todas las operaciones que afectan al patrimonio inmobiliario de una familia. En una compraventa, el precio que se fija en la escritura pública debe reflejar el valor real del bien, no solo porque así lo exige la normativa fiscal para evitar la falsedad documental, sino porque de esa cifra dependen los impuestos que se pagarán, como el ITP en la compra de segunda mano o el IVA en vivienda nueva.

En una herencia, el valor de los inmuebles es la base para calcular el impuesto de sucesiones y para repartir el caudal hereditario entre los legitimarios, y aquí los herederos suelen cometer el error de quedarse con la valoración que hizo el fallecido en su día, sin actualizarla, lo que provoca agravios comparativos o sorpresas fiscales desagradables. En la constitución de una hipoteca, la tasación oficial realizada por un tasador homologado por el Banco de España determina cuánto dinero prestará la entidad, que normalmente no supera el ochenta por ciento del valor de tasación. Incluso en un arrendamiento, el valor del inmueble orienta la fijación de la renta y, en determinados supuestos de actualización, sirve de referencia legal. Y en el ámbito urbanístico, el valor del suelo o de la edificación es clave para calcular expropiaciones, plusvalías o la propia contribución a las cargas de una reparcelación. Detrás de cada valoración intervienen distintos profesionales según el fin perseguido.

El tasador homologado es imprescindible para la hipoteca, el perito judicial o el abogado especializado entran en juego en los procedimientos de división de herencia o en los litigios entre copropietarios, el notario da fe de que el precio declarado se corresponde con la realidad y el registrador inscribe el bien con su referencia catastral, mientras que el agente inmobiliario aporta su conocimiento del mercado local para fijar un precio de venta competitivo. En Promurcia sabemos que el valor no es una ciencia exacta, pero sí una disciplina rigurosa que combina datos objetivos, comparativas de mercado y criterios legales. Por eso, antes de firmar cualquier documento, conviene saber qué tipo de valor se está manejando y quién lo ha determinado.

Descripción técnica

El valor de un inmueble, lejos de constituir una realidad unívoca y objetiva, se configura como un concepto polifacético cuya determinación depende del fin jurídico, económico o fiscal para el que se requiera. En el ordenamiento español, no existe una única definición legal de valor, sino que este se materializa a través de distintos criterios tasadores que la normativa activa según el contexto. La distinción fundamental parte del artículo 1.491 del Código Civil, que, en materia de evicción y saneamiento, alude al justo precio, mientras que la legislación hipotecaria y catastral operan con parámetros radicalmente distintos. Así, el valor de mercado, también denominado valor de tasación, se define como el precio más probable por el cual un inmueble podría vendirse, mediante contrato privado entre un vendedor y un comprador interesados, sin vinculación entre sí, actuando ambas partes con conocimiento, prudencia y sin presión, tal y como recoge la Orden ECO/805/2003, que regula las normas de valoración de bienes inmuebles para entidades de crédito.

Este es el valor que determina la concesión de un préstamo hipotecario, pues la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige en su artículo 18 que el prestamista realice una valoración prudente del inmueble mediante tasación homologada, sin que el importe del préstamo pueda exceder del 60 por ciento del valor de tasación en el caso de adquisición de vivienda habitual para el prestatario, o del 80 por ciento en otros supuestos, límites que se elevan si concurren garantías adicionales. El procedimiento para obtener este valor de mercado se articula a través de la tasación hipotecaria, realizada por un técnico competente inscrito en el Registro de Entidades de Tasación homologado por el Banco de España. El tasador aplica el método de comparación, el de actualización de rentas o el de coste, conforme a los criterios de la citada Orden ECO, y emite un certificado de tasación con validez temporal de seis meses, prorrogable por otros tres si las condiciones del mercado no han variado sustancialmente.

Este documento es imprescindible para la formalización de la escritura de préstamo hipotecario ante notario, y su coste, que oscila entre 300 y 600 euros, corresponde al prestatario según el artículo 14 de la Ley 5/2019. La tasación no solo fija el valor de garantía, sino que sirve de base para calcular la carga fiscal del préstamo, pues el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se devenga sobre el capital prestado, no sobre el valor del inmueble. Frente al valor de mercado, el valor catastral constituye una magnitud administrativa de naturaleza distinta. Se determina conforme a la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y su normativa de desarrollo, el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril. Este valor se calcula a partir de la ponencia de valores de cada municipio, que considera la localización, la antigüedad, la superficie, el uso y la calidad constructiva, sin atender a las condiciones coyunturales del mercado.

El valor catastral es la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), regulado en los artículos 61 a 76 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su revisión se realiza cada diez años, aunque los ayuntamientos pueden actualizarlo anualmente mediante coeficientes aprobados en sus presupuestos. Es habitual que el valor catastral represente entre el 40 y el 60 por ciento del valor de mercado, diferencia que genera confusiones frecuentes entre los propietarios que consideran que su vivienda vale lo que refleja el recibo del IBI. En el ámbito de la transmisión de inmuebles, el valor adquiere una relevancia fiscal crítica. La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, establece en su artículo 10 que la base imponible del ITP está constituida por el valor real del bien, concepto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha equiparado al valor de mercado.

La Administración tributaria, conforme al artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, puede comprobar el valor declarado por el contribuyente mediante la tasación pericial contradictoria, los precios medios de mercado publicados por el Ministerio de Hacienda o los valores catastrales actualizados. Si la Administración considera que el valor declarado es inferior al real, practica una liquidación complementaria con los correspondientes intereses de demora y sanciones, que pueden alcanzar el 50 por ciento de la cuota dejada de ingresar. Esta comprobación se ha intensificado desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, que refuerza la presunción de que el valor declarado no coincide con el real cuando existe una diferencia superior al 20 por ciento con el valor de referencia de mercado que publica la Dirección General del Catastro para cada inmueble. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el valor de transmisión del inmueble determina la ganancia o pérdida patrimonial, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre.

Para el vendedor, la plusvalía se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado, aplicando los coeficientes del artículo 35. Para el comprador, el valor declarado en la escritura constituye su valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones, de modo que una infravaloración inicial acaba generando una mayor carga fiscal posterior. La plusvalía municipal, regulada en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, se calcula sobre el valor catastral del suelo en el momento del devengo, con un sistema objetivo de cuotas máximas que la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, declaró parcialmente inconstitucional, obligando a calcular la base imponible por el método de estimación directa cuando el contribuyente acredite que la transmisión ha generado una pérdida.

El Registro de la Propiedad no inscribe valores, sino titularidades y cargas; sin embargo, la constancia registral del precio en la escritura pública, que el registrador califica conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tiene efectos frente a terceros en orden a la prelación de créditos y a la posible acción rescisoria por fraude, conforme a los artículos 1.291 y siguientes del Código Civil. En última instancia, el valor de un inmueble se revela como una construcción jurídica y económica que exige asesoramiento especializado, pues cada operación, compraventa, herencia o ejecución hipotecaria activa un régimen valorativo distinto cuyas consecuencias fiscales y legales pueden alterar sustancialmente la rentabilidad de la inversión.

Marco legal

El concepto de valor, en su acepción jurídico-inmobiliaria, no se define de manera unitaria en nuestro ordenamiento, sino que se infiere de un entramado normativo que atiende a la finalidad de la tasación. La norma esencial es la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, desarrollada por el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que establece los principios de solvencia y prudencia financiera. En su artículo 2, dicha ley exige que toda hipoteca constituida para la emisión de valores se formalice mediante escritura pública y que el bien hipotecado sea tasado por una sociedad de tasación homologada, conforme a los criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que fija el régimen de valoración de bienes y derechos. Esta orden, en su norma decimosexta, distingue entre valor de mercado, valor hipotecario y valor de reposición, siendo el primero el precio más probable por el que un inmueble podría venderse entre partes independientes.

En sede civil, el artículo 1445 del Código Civil, al regular la compraventa, no alude al valor sino al precio cierto en dinero o signo que lo represente, pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 1990, ha precisado que la valoración pericial es un medio probatorio esencial para determinar el justo precio en caso de lesión o error. Por su parte, el artículo 1462 del Código Civil, relativo a la entrega de la cosa, se complementa con la doctrina del Tribunal Supremo que vincula el valor real del bien a la efectiva tradición. En el ámbito registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que la inscripción exprese el valor de las fincas, dato que debe constar en la escritura conforme al artículo 21 de la Ley del Notariado y su Reglamento.

La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades sustantivas sobre el valor, pues la competencia en materia de valoraciones catastrales y urbanísticas se remite al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Tras 2018, la modificación más relevante es la introducida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en su artículo 14 refuerza la obligación de tasación independiente en las operaciones hipotecarias, afectando directamente al valor de garantía.

Ejemplos prácticos en Murcia

Una pareja de Molina de Segura recibe la tasación de su vivienda para solicitar una hipoteca. El banco valora el piso en 185.000 euros, pero ellos lo compraron en 2021 por 210.000. Esta diferencia no es un error, sino el valor de mercado actual, que ha bajado por la subida de tipos. El valor no es un precio fijo, sino una estimación objetiva según ubicación, estado y ventas comparables. Con esta tasación, el banco solo les presta el 80%, es decir, 148.000 euros, por lo que deben aportar 37.000 de ahorros para cubrir la diferencia con el precio de compra.
Una empresa de Cartagena necesita vender una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza para obtener liquidez. Un inversor ofrece 450.000 euros, pero la tasación pericial para la herencia de su socio fallecido establece un valor de 520.000. La diferencia surge porque el valor catastral, el de mercado y el de liquidación forzosa no coinciden. Para la venta rápida, el precio final se negocia en 475.000, un 8% por debajo de la tasación, aceptando que el valor real es lo que un comprador paga en el plazo exigido, no una cifra teórica.
Tres hermanos heredan una finca de cítricos en Totana valorada en 300.000 euros según inventario. Uno quiere quedársela, otro prefiere vender y el tercero necesita efectivo. El valor de mercado actual, considerando la sequía y los costes de mantenimiento, es de 240.000 euros, según dos agencias locales. Para evitar conflicto, acuerdan que el hermano interesado la compre por 250.000, pagando 83.333 a cada uno. Aquí el valor no es único: el catastral, el de tasación y el de venta real difieren, y el acuerdo final fija un precio que equilibra intereses familiares y realidad económica.

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