Conceptos generales

Valor residual

Imagine que ha heredado una vivienda en el casco antiguo de Murcia, adquirida por sus padres en los años ochenta, y que ahora, tras décadas de uso, presenta una antigüedad constructiva evidente. Un comprador le ofrece una cantidad, pero usted intuye que el edificio, con sus bajos comerciales y su estructura original, vale más que el simple precio de reposición de una vivienda usada. En ese momento, sin saberlo, está rozando el concepto de valor residual, una herramienta que los profesionales utilizan para separar el grano de la paja en la valoración de cualquier activo inmobiliario. Este término, aunque suene a tecnicismo contable, es la brújula que permite entender cuánto vale realmente un inmueble cuando ya ha cumplido su ciclo de vida útil, es decir, cuando su depreciación física y funcional es considerable, pero el suelo o su potencial de transformación aún conservan un peso decisivo en el mercado.

Para un propietario, el valor residual es relevante porque evita que se confunda el valor de un edificio viejo con el valor del terreno sobre el que se asienta, algo que ocurre con frecuencia en operaciones de venta de naves industriales, locales comerciales obsoletos o viviendas de protección oficial que han envejecido. Para el comprador, conocer este dato le protege de pagar un sobreprecio por una construcción que ya no aporta utilidad práctica, mientras que para el inversor resulta imprescindible a la hora de calcular la rentabilidad de una rehabilitación o de una promoción que implique demolición y nueva edificación. En el ámbito de las herencias, este valor se convierte en un elemento de fricción entre herederos, porque no es lo mismo valorar una finca rústica con una casa ruinosa que valorar el aprovechamiento urbanístico que esa parcela puede generar en el futuro, y ahí es donde el valor residual se cruza con el planeamiento urbano de municipios como Murcia o Cartagena.

Esta estimación aparece habitualmente en procedimientos de compraventa cuando se negocia un precio cerrado, en la constitución de hipotecas donde la entidad bancaria exige una tasación que distinga entre valor de construcción y valor de suelo, y también en expropiaciones o en la liquidación del impuesto de sucesiones, donde la administración puede discutir el valor declarado si no se justifica adecuadamente la depreciación. En todas estas operaciones intervienen profesionales como el tasador homologado, que es quien aplica los métodos técnicos para calcularlo, el abogado que asesora sobre la estrategia fiscal o urbanística, y el agente inmobiliario que, con su conocimiento del mercado local, sabe si ese valor residual se ajusta a lo que realmente pagan los compradores en una zona concreta. El notario y el registrador, aunque no calculan el valor, sí dan fe de la transmisión y de la carga hipotecaria, por lo que un error en la estimación puede provocar problemas de financiación o de tributación años después.

El error más frecuente entre los particulares es creer que el valor residual es simplemente el precio de derribar y vender el solar, cuando en realidad se trata de una cifra que integra tanto el valor actual del suelo como el valor remanente de la construcción, descontando los costes de demolición, la posible contaminación del terreno y el tiempo necesario para obtener una licencia de nueva obra. Otro fallo común es ignorar que el valor residual cambia según el uso que se le pueda dar al inmueble: una nave industrial en una zona recalificada para vivienda tiene un valor residual muy superior al de una nave en un polígono consolidado, y esa diferencia solo se detecta con un análisis urbanístico serio. Por eso, cuando se enfrenta a una operación donde el edificio tiene más de cuarenta años o está en estado de ruina, no debe guiarse por la intuición ni por comparaciones con viviendas nuevas; exija un informe que desglose el valor del suelo y el valor de la construcción, porque ahí reside la verdadera negociación y la clave para no firmar un contrato que le perjudique.

Descripción técnica

El valor residual constituye una herramienta de cálculo inverso mediante la cual se determina el precio máximo que un inversor racional está dispuesto a pagar por un inmueble en su estado actual, partiendo del valor de mercado que alcanzará el producto terminado o rehabilitado una vez ejecutada la actuación correspondiente. Su fundamento jurídico no se encuentra en un precepto aislado, sino en la conjunción de varios cuerpos normativos que disciplinan la valoración inmobiliaria y la seguridad del tráfico jurídico patrimonial. La regulación urbanística estatal, contenida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece en su artículo 21 los criterios básicos de valoración de los bienes y derechos, remitiéndose a normas técnicas de obligado cumplimiento que, en la práctica profesional, se materializan en las órdenes ministeriales que desarrollan el método residual estático y dinámico. El artículo 21.2 del citado texto refundido exige que el valor del suelo se determine por capitalización de rentas o por el método residual, siendo este último el que aquí nos ocupa.

El mecanismo técnico opera del siguiente modo: se parte del valor de venta del inmueble terminado, es decir, el precio que un comprador final pagaría por la vivienda rehabilitada o construida en ese emplazamiento concreto, considerando superficies, calidades y usos permitidos por el planeamiento urbanístico vigente. A esa cifra se le restan todos los costes necesarios para llevar a cabo la operación: costes de construcción o rehabilitación, honorarios técnicos de arquitectura e ingeniería, licencias y tasas municipales, gastos de comercialización, financiación ajena, tributos y el beneficio empresarial del promotor, que suele oscilar entre el quince y el veinte por ciento del valor final. El resultado de esa sustracción es el valor residual del suelo o del inmueble en su estado actual, que representa la cantidad máxima que un operador profesional puede ofrecer sin incurrir en pérdidas. En el supuesto planteado, el comprador que ofrece un precio por la vivienda heredada en el casco antiguo de Murcia está aplicando precisamente este método, consciente de que el edificio, con sus bajos comerciales y su antigüedad constructiva, requerirá una inversión considerable para su puesta en valor.

La normativa hipotecaria y registral incide directamente en este cálculo. La Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, en su artículo 9, exige que toda inscripción exprese el valor de la finca, dato que servirá de referencia para ulteriores operaciones de gravamen y transmisión. El Registro de la Propiedad no valida el valor residual como tal, pero sí constituye el instrumento mediante el cual el adquirente asegura su derecho frente a terceros, especialmente cuando la operación se estructura mediante opción de compra o contrato de permuta por obra futura, figuras frecuentes en las operaciones de rehabilitación de cascos históricos. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introduce en su artículo 14 la obligación de que la tasación del inmueble se realice conforme a los criterios de la Orden ECO/805/2003, que incorpora el método residual como una de las técnicas aceptadas para la valoración de suelos y edificaciones en curso.

Esta circunstancia convierte al valor residual en un parámetro con relevancia jurídica directa, pues de él depende la cuantía del préstamo que una entidad financiera puede conceder, limitada al sesenta por ciento del valor de tasación en operaciones de promoción. En el ámbito catastral, el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece en su artículo 3 que el valor catastral se determina a partir de los valores de mercado, sin que el valor residual tenga incidencia directa en su fijación, que responde a criterios de ponencia de valores. No obstante, la diferencia entre el valor residual y el valor catastral genera un margen que el comprador debe considerar, pues el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, grava la transmisión por el valor real del inmueble, que la Administración puede comprobar si resulta notoriamente inferior al de mercado.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, faculta a la Administración para comprobar valores mediante los medios establecidos, entre los que se encuentra precisamente el método residual, según prevé la normativa reglamentaria. Esta circunstancia obliga a documentar adecuadamente el cálculo del valor residual para evitar discrepancias fiscales. La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en sus artículos 104 a 110, grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en la transmisión, con independencia del valor residual que el adquirente haya calculado. La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 declaró inconstitucionales determinados preceptos de este impuesto, lo que ha generado un escenario de incertidumbre que el profesional debe gestionar con cautela, pues el valor residual no exime del pago de este tributo municipal, que se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

En operaciones de rehabilitación, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 34, regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de transmisión de la vivienda arrendada, derecho que puede interferir en la ejecución del proyecto y que debe ser considerado en el cálculo del valor residual, pues la existencia de inquilinos con contrato vigente reduce el valor del activo y, por tanto, el precio máximo ofrecible. La modalidad estática del valor residual se aplica a operaciones de corto plazo, donde los costes se consideran en el momento presente sin actualización financiera, mientras que la modalidad dinámica incorpora el factor tiempo, descontando los flujos de caja futuros a una tasa que refleja el coste de oportunidad del capital. Esta distinción es esencial en operaciones de rehabilitación de edificios completos, donde la ejecución se prolonga durante varios años y la financiación intermedia genera costes financieros significativos.

El documento técnico que soporta el cálculo debe incluir la certificación catastral descriptiva y gráfica, la nota simple del Registro de la Propiedad, el informe urbanístico municipal sobre usos y edificabilidad, el presupuesto de obra visado por el colegio profesional correspondiente y el estudio de mercado de ventas comparables en la zona. El plazo de validez de este tipo de valoraciones suele fijarse en seis meses, transcurrido el cual se recomienda su actualización, pues las condiciones de mercado y los costes de construcción varían con rapidez.

Marco legal

El concepto de valor residual, en su acepción inmobiliaria y patrimonial, no se halla definido de manera directa en el Código Civil, pero su fundamento jurídico se ancla en los principios generales de la valoración económica de los bienes que subyacen en los artículos 349 y 350 del mismo cuerpo legal, relativos a la propiedad y a la accesión, respectivamente. La norma técnica de obligada referencia es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, vigente en lo que no se oponga al Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo. Este último, en su artículo 2, define el valor residual como el resultado de restar al valor en venta del producto inmobiliario los costes necesarios para su construcción y comercialización, incluyendo el beneficio del promotor. Dicho método, conocido como residual estático, se complementa con el residual dinámico, que incorpora la variable temporal y la tasa de descuento.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 2015, ha precisado que el valor residual opera como criterio subsidiario cuando no existe un mercado consolidado de comparación, si bien su aplicación en expropiaciones forzosas queda supeditada a lo dispuesto en el artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, no introduce particularidades sustantivas sobre este método, remitiéndose a la normativa estatal, aunque su artículo 178 exige que los informes de valoración para la obtención de aprovechamientos urbanísticos especifiquen el método empleado. Tras 2018, la modulación más relevante proviene del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que ajustó los coeficientes de ponderación aplicables al valor residual en operaciones de permuta y dación en pago, y la posterior Ley 11/2021, de 9 de julio, que incidió en la transparencia de las tasaciones para entidades de crédito, reforzando la necesidad de justificación documental del cálculo.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un particular en Murcia capital posee un solar en El Ranero donde quiere construir dos viviendas unifamiliares. Un promotor le ofrece comprarlo por 180.000 euros, pero antes consulta a Promurcia. Calculamos el valor residual: el precio de venta estimado de las casas terminadas es de 450.000 euros, los costes de construcción ascienden a 210.000, los gastos de comercialización y financiación a 40.000 y el beneficio del promotor se fija en 60.000. Así, el valor residual del suelo es 450.000 menos 310.000, resultando 140.000 euros. El cliente decide no vender a 180.000 y negocia, logrando finalmente 155.000 euros, más cercano a la valoración técnica.
  • Una empresa agrícola en Torre-Pacheco posee una nave industrial de 2.500 metros cuadrados en suelo no urbanizable, usada para almacenar aperos y cítricos. La empresa cesa su actividad y un fondo de inversión ofrece 300.000 euros por la finca. Aplicando el método residual estático, calculamos que, si se reclasificara el suelo para uso logístico, el valor de venta de las naves sería de 1.200.000 euros, con costes de urbanización y construcción de 750.000, gastos de gestión de 50.000 y margen de 100.000. El valor residual del suelo actual es de 300.000 euros, coincidiendo con la oferta. Al no existir expectativa razonable de reclasificación a corto plazo, se recomienda aceptar la oferta.
  • En una herencia en Cartagena, los herederos reciben una parcela rústica de 5 hectáreas en la diputación de La Palma, sin edificaciones ni uso agrícola activo. Un inversor ofrece 90.000 euros por ella. Promurcia realiza un valor residual considerando la posible instalación de una planta fotovoltaica. El valor de la energía generada durante 25 años se estima en 500.000 euros, los costes de instalación, mantenimiento y alquiler del terreno ascienden a 380.000, y el beneficio del inversor es de 40.000. El valor residual del suelo es de 80.000 euros. Tras negociar, el comprador acepta pagar 85.000, y los herederos deciden vender, evitando costes de mantenimiento y cargas fiscales.

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