Viabilidad
¿Qué significa viabilidad?
Viabilidad es la cualidad de viable, y viable se dice de un asunto que, por sus circunstancias, tiene probabilidades de poderse llevar a cabo (Diccionario de la lengua española). En inmobiliaria, un proyecto es viable cuando es posible urbanística, técnica y económicamente.
Su contrario es «inviabilidad». Sinónimos: posibilidad, factibilidad.
¿Qué significa viabilidad? Según el Diccionario de la lengua española, viabilidad es la «cualidad de viable», y viable se dice de un asunto «que, por sus circunstancias, tiene probabilidades de poderse llevar a cabo». Su contrario es inviabilidad, y entre sus sinónimos el diccionario recoge posibilidad y factibilidad. Hay un segundo sentido, menos usado: la condición de un camino o vía por donde se puede transitar.
En el sector inmobiliario la palabra sirve para preguntar si una operación se puede hacer y si compensa: si una parcela admite la casa que se quiere construir, si un local puede convertirse en vivienda, si una reforma cabe en el presupuesto o si una promoción dará beneficio. Por eso se habla de viabilidad urbanística (lo que permite el planeamiento), técnica (lo que admite el terreno o el edificio) y económica (si los ingresos cubren los costes).
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Descripción técnica
Viabilidad urbanística. Es lo primero que se comprueba: depende de la clasificación del suelo y de lo que el planeamiento municipal permite en esa parcela (uso, edificabilidad, alturas). La información la da el ayuntamiento, que en muchos municipios expide un informe o certificado urbanístico de la parcela.
Viabilidad técnica. Comprueba si el terreno o el edificio admiten físicamente lo que se quiere hacer: cimentación, estructura, accesos y acometidas de agua, luz y saneamiento. La valora un técnico competente.
Viabilidad económica. Compara los ingresos previstos (precio de venta o rentas) con todos los costes: compra o suelo, impuestos, obra, honorarios, licencias, financiación y plazos. Un estudio de viabilidad reúne esas cifras antes de comprometer el dinero.
Marco legal
La palabra no tiene una definición legal general: su significado es el del diccionario. La ley la usa sobre todo en urbanismo. El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) dedica su artículo 22 a la evaluación de la sostenibilidad del desarrollo urbano y a la garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano.
Su apartado 4 exige que los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística incluyan un informe o memoria de sostenibilidad económica. Su apartado 5 exige, para las actuaciones sobre el medio urbano, una memoria que asegure su viabilidad económica en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de equilibrio entre los beneficios y las cargas para los propietarios afectados.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Comprar una parcela para construir: antes de pagar arras, pregunte en el ayuntamiento qué permite el planeamiento en esa parcela. Si el suelo no admite vivienda, el proyecto no es viable aunque el precio parezca bueno.
- Convertir un local en vivienda: el cambio de uso depende de lo que permita el planeamiento y de que el local cumpla las condiciones que se exigen a una vivienda. Compruébelo antes de comprar, no después.
- Vender un inmueble heredado: los herederos suelen dudar entre reformar antes de vender o vender tal cual. La respuesta depende del coste de la obra frente a lo que sube el precio de venta; conocer el valor actual del inmueble ayuda a decidir.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa viabilidad?
Viabilidad es la cualidad de viable. Viable se dice de un asunto que, por sus circunstancias, tiene probabilidades de poderse llevar a cabo (Diccionario de la lengua española). Su contrario es inviabilidad.
¿Viabilidad y factibilidad son lo mismo?
En el uso corriente, sí: el Diccionario de la lengua española recoge «factibilidad» y «posibilidad» entre los sinónimos y afines de «viabilidad».
¿Qué es un estudio de viabilidad inmobiliaria?
Es el análisis que se hace antes de comprar, construir o reformar para comprobar si el proyecto es posible urbanística y técnicamente y si los ingresos previstos cubren todos los costes: compra, impuestos, obra, licencias, financiación y plazos.
¿Qué es la viabilidad urbanística de una parcela?
Es la comprobación de que lo que se quiere hacer está permitido por el planeamiento municipal: uso, edificabilidad y alturas. La información la facilita el ayuntamiento donde está la parcela.
Términos relacionados
- Estudio de mercado
- Licencia de obra
- Impacto ambiental
- Planificación urbanística