Conceptos generales

Viabilidad

¿Ha pensado alguna vez por qué un mismo piso puede ser una oportunidad magnífica para un comprador y una ruina anunciada para otro? Esa discrepancia no depende del azar ni del capricho del mercado, sino de un concepto que en el sector inmobiliario se maneja a diario pero que rara vez se explica con claridad: la viabilidad. Cuando usted se plantea adquirir una vivienda, vender una parcela heredada o invertir en un edificio para reformar, lo que realmente está haciendo es someter esa operación a un test implícito de viabilidad, un examen que combina dos preguntas esenciales: ¿es legalmente posible? y ¿es económicamente rentable? La primera cuestión remite al urbanismo, a la normativa de edificación, a las cargas que pesan sobre el inmueble; la segunda, a los números, al presupuesto, al valor de mercado y al margen de beneficio. Un proyecto puede ser perfectamente legal y, sin embargo, inviable por costes desproporcionados; también puede ocurrir lo contrario, que la rentabilidad sea evidente pero que una servidumbre, una protección patrimonial o una licencia denegada lo conviertan en un imposible jurídico.

Para el propietario que hereda una finca rústica y sueña con convertirla en vivienda, para el inversor que valora un local comercial en el centro de Murcia o para la familia que quiere dividir una casa grande en dos pisos independientes, entender qué hace viable un proyecto es la diferencia entre firmar con seguridad o abocarse a un conflicto largo y costoso. En la práctica, la viabilidad aparece en casi todas las operaciones relevantes: en la compraventa, porque el comprador necesita saber si podrá obtener la licencia de obras o si la edificación existente se ajusta a la legalidad; en la hipoteca, porque las entidades financieras exigen una tasación que valore no solo el inmueble actual sino su potencial futuro; en la herencia, porque los herederos deben decidir si conservar, vender o transformar los bienes recibidos; y en el arrendamiento, cuando se plantea un cambio de uso o una reforma que altere la configuración del local. También es determinante en el ámbito urbanístico, donde la viabilidad de un proyecto depende de la clasificación del suelo, del planeamiento vigente y de las cargas de cesión o urbanización que correspondan.

Por eso, cuando un particular acude a una notaría a otorgar una escritura de compraventa, el notario no solo da fe de la transmisión, sino que verifica que el inmueble existe, que es legal y que puede ser inscrito; el registrador, por su parte, examina las cargas y limitaciones que afectan a la finca; el tasador aporta el valor real de mercado; y el agente inmobiliario o el abogado asesoran sobre la conveniencia y las condiciones de la operación. Todos ellos intervienen, en mayor o menor medida, en ese juicio de viabilidad que el particular, por sí solo, difícilmente puede emitir con rigor. El error más frecuente entre los particulares es confundir viabilidad con mera legalidad formal: creer que si un inmueble tiene escritura y está al corriente de impuestos, cualquier proyecto sobre él es automáticamente viable. Nada más lejos de la realidad. La viabilidad exige un estudio previo que contemple la normativa urbanística aplicable, los costes de urbanización, la posible necesidad de licencias ambientales o de actividad, la financiación, los plazos y, sobre todo, la demanda real del mercado.

Un suelo puede ser urbanizable, pero si el ayuntamiento no ha desarrollado el plan parcial que lo hace edificable, el proyecto no es viable en el corto plazo. Un edificio puede tener una estructura perfecta, pero si está catalogado o protegido, las posibilidades de reforma se reducen drásticamente. La viabilidad, en definitiva, no es un certificado que se otorga de una vez, sino un análisis que debe actualizarse en cada momento y para cada operación concreta.

Descripción técnica

La viabilidad en una operación inmobiliaria no es una opinión, sino el resultado de un análisis multicapa que combina la legalidad urbanística, la solvencia económica del proyecto y la adecuación del inmueble al uso pretendido. En el ordenamiento español, esta triple dimensión se articula sobre un entramado normativo que el profesional debe manejar con precisión, porque el error en cualquiera de sus planos puede convertir una inversión aparentemente rentable en una carga patrimonial de difícil solución. El primer filtro es el urbanístico. Todo inmueble debe ser conforme con el planeamiento vigente en el municipio donde se ubica, según establece el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU). Su artículo 32 impone el deber de solicitar la licencia urbanística previa para los actos de edificación y uso del suelo, y su artículo 33 tipifica las infracciones y sus consecuencias: desde la paralización de obras hasta la demolición o la imposibilidad de inscribir la construcción en el Registro de la Propiedad.

Para verificar esta viabilidad, el comprador o inversor debe solicitar al Ayuntamiento una cédula urbanística o certificado urbanístico, documento que refleja el régimen aplicable a la parcela: clasificación del suelo, uso permitido, edificabilidad máxima, alturas, retranqueos y cargas pendientes. Este certificado es el punto de partida de cualquier análisis serio, y su ausencia debería paralizar cualquier negociación. El segundo plano es el jurídico-registral. La Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, en su artículo 1, establece que el Registro de la Propiedad es la institución que da publicidad a los derechos reales sobre bienes inmuebles, y su artículo 34 protege al tercero adquirente de buena fe. Sin embargo, la protección registral no opera automáticamente: exige que el título del transmitente esté inscrito y que el adquirente actúe con buena fe y a título oneroso. Para evaluar la viabilidad de la adquisición, el profesional debe solicitar una nota simple registral, que revela la titularidad actual, las cargas y gravámenes que pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, prohibiciones de disponer) y la superficie registral.

Una discrepancia entre la superficie registral y la catastral o la real puede indicar una segregación o agregación no legalizada, lo que compromete la viabilidad registral de la futura transmisión y, con ella, la posibilidad de obtener financiación hipotecaria. El tercer plano es el financiero. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige en su artículo 14 que la entidad prestamista evalúe la solvencia del prestatario mediante un procedimiento normalizado y documentado. Esta evaluación no se limita a la capacidad de pago del solicitante, sino que incluye la valoración del inmueble mediante tasación homologada conforme a la Orden ECO/805/2003. La viabilidad financiera de la operación depende de que el valor de tasación sea suficiente para cubrir el porcentaje de financiación solicitado, generalmente el 80 por ciento del valor de tasación para vivienda habitual, y de que la cuota resultante no supere el umbral de esfuerzo razonable, que la práctica bancaria sitúa en el 30-35 por ciento de los ingresos netos del hogar.

El impago de estas cuotas, además, puede desencadenar el procedimiento de ejecución hipotecaria regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la consiguiente pérdida del inmueble. El cuarto plano es el fiscal, y aquí la viabilidad se mide en términos de coste efectivo de la operación. La transmisión de un inmueble devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en la compraventa entre particulares, conforme al Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, con tipos que en la Región de Murcia oscilan entre el 8 y el 10 por ciento según la naturaleza del bien y la condición del adquirente. Si la operación se articula mediante una sociedad, entra en juego el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de actos societarios, con tipos y regímenes distintos.

La tenencia posterior del inmueble genera el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, cuyo importe depende del valor catastral y del tipo impositivo municipal. Y la venta futura del bien, si produce una ganancia patrimonial, tributará en el IRPF conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, con los coeficientes de actualización y las reducciones que en cada momento estén vigentes. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión, conforme a los artículos 104 a 110 del citado texto refundido de 2004, y su cálculo, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, debe modularse en función del incremento real, no del catastral presunto.

La viabilidad se manifiesta en dos modalidades: la viabilidad de compra, que analiza si el inmueble puede ser adquirido, inscrito y financiado sin riesgo jurídico relevante, y la viabilidad de explotación, que evalúa si el uso previsto (vivienda, local comercial, oficina, nave industrial, alquiler turístico) es legalmente posible y económicamente sostenible. La primera exige el cruce de la nota simple, la cédula urbanística y la tasación; la segunda requiere un estudio de mercado, un análisis de rentabilidad (yield, cap rate, TIR) y la verificación de que el uso pretendido no está prohibido por la normativa sectorial aplicable, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para el alquiler residencial, o la normativa turística autonómica para el alquiler vacacional. El papel del Registro de la Propiedad en este análisis es doble: por un lado, ofrece la seguridad jurídica preventiva que permite al comprador conocer con certeza lo que adquiere; por otro, su calificación registral, ejercida conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, actúa como filtro final que valida la legalidad de los títulos presentados.

Un defecto subsanable en la inscripción puede retrasar la operación semanas, pero un defecto insubsanable, como la falta de licencia de primera ocupación en una vivienda de obra nueva, puede impedir la inscripción y, con ella, la posibilidad de hipotecar o vender el bien en el futuro. Por ello, la viabilidad no es un concepto abstracto, sino una comprobación verificable y documentada que todo inversor prudente debe exigir antes de comprometer su capital.

Marco legal

El concepto de viabilidad, en su acepción jurídico-inmobiliaria, no se halla definido de forma directa en el Código Civil, sino que se infiere de un conjunto normativo que regula la capacidad económica y técnica de una operación o proyecto. Su fundamento primario reside en el artículo 1.261 del Código Civil, que exige para la validez de los contratos un objeto cierto y una causa lícita, lo que presupone, en última instancia, la posibilidad real de ejecutar la prestación comprometida. Este principio se complementa con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que en sentencias como la de 15 de marzo de 2012, ha vinculado la viabilidad de una promoción inmobiliaria con la suficiencia de la licencia urbanística y la solvencia del promotor, sin que la mera obtención de financiación constituya elemento esencial del contrato. En el ámbito administrativo y urbanístico, la normativa clave es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Su artículo 7.2 exige, para la ejecución de actuaciones de transformación urbanística, la evaluación de la viabilidad económica, técnica y financiera, remitiendo a los instrumentos de ordenación la concreción de su contenido. En desarrollo de esta previsión, el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, establece en su artículo 6 los criterios para calcular el valor de repercusión, parámetro esencial para determinar si una actuación es viable. La Región de Murcia no presenta particularidades normativas propias en esta materia, aplicándose directamente la legislación estatal básica. No obstante, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, en su artículo 146, introduce la exigencia de un estudio de viabilidad económica-financiera para los planes generales, lo que supone una concreción autonómica relevante. Posteriormente a 2018, el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, no alteró sustancialmente este marco, aunque sí incidió en la viabilidad de las promociones destinadas a alquiler social. La jurisprudencia del Tribunal Constitucional, en sentencia 143/2017, ha avalado la competencia estatal para fijar estos estándares mínimos, consolidando un sistema unitario.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Lorca quiere vender su vivienda unifamiliar para comprar un piso adaptado. Reciben una oferta de 165.000 euros, pero antes de aceptarla solicitan un informe de viabilidad urbanística. Descubren que sobre la parcela pesa una servidumbre de paso no inscrita y que el Plan General ordena una cesión del 10% por exceso de aprovechamiento. El coste de regularización asciende a 4.200 euros y retrasa la operación dos meses. Con estos datos, deciden renegociar el precio a 172.000 euros, logrando que el comprador asuma la mitad de los gastos. La viabilidad les permitió evitar una venta con vicios ocultos y un posible litigio posterior.
  • Una empresa de Águilas quiere adquirir una nave industrial de 800 metros cuadrados para almacén logístico, valorada en 240.000 euros. Antes de firmar el contrato de arras, encargan un estudio de viabilidad al ayuntamiento. Comprueban que la actividad de logística está permitida, pero exigen una plaza de aparcamiento por cada 100 metros y una mejora del acceso rodado. Las obras necesarias suman 18.500 euros y la licencia tarda cuatro meses. El informe revela además que el inmueble tiene una carga de 60.000 euros por una hipoteca no cancelada. Con esta información, la empresa descuenta los gastos del precio final y negocia con el vendedor que él cancele la deuda antes de la escritura.
  • Una heredera en Molina de Segura recibe en herencia una parcela rústica de 5.000 metros cuadrados. Antes de ponerla en venta, solicita un certificado de viabilidad urbanística al ayuntamiento. El documento indica que el suelo está clasificado como no urbanizable común, sin posibilidad de edificar, pero que existe un plan parcial en tramitación para recalificarlo como urbanizable. La valoración actual es de 25.000 euros, pero si prospera la recalificación podría alcanzar los 90.000. La heredera decide esperar un año y medio, periodo estimado para la aprobación definitiva, mientras abona el IBI de 340 euros anuales. Esta decisión le permite multiplicar por tres el valor de su herencia sin asumir riesgos de compra.

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