Visto bueno
Pocas expresiones del lenguaje cotidiano esconden tanta capacidad para alterar el patrimonio de una persona como el sencillo "visto bueno". Lo que en apariencia es una mera formalidad, un gesto de conformidad estampado al margen de un documento, puede convertirse en la diferencia entre cerrar una operación millonaria o perderla, entre heredar sin conflictos o abrir un contencioso que se prolongue durante años. En el ámbito inmobiliario, este concepto actúa como una llave que abre o cierra puertas: sin él, un contrato privado de compraventa puede quedar en papel mojado; con él, un acuerdo verbal adquiere la fuerza suficiente para obligar a las partes. La relevancia de este mecanismo trasciende la mera cortesía administrativa, pues su presencia o ausencia determina la validez de actos jurídicos que afectan directamente al bolsillo de propietarios, compradores, inversores y herederos. Quien lo minusvalora, asume riesgos innecesarios; quien lo comprende, se protege frente a sorpresas desagradables. El visto bueno aparece de forma recurrente en operaciones tan diversas como la compraventa de una vivienda, la constitución de una hipoteca, la partición de una herencia o la formalización de un arrendamiento. En cada uno de estos escenarios, su función es la misma: certificar que una de las partes ha revisado el contenido de un documento y lo aprueba expresamente, manifestando su conformidad con los términos recogidos. En una escritura pública, por ejemplo, el notario solicita el visto bueno a los comparecientes antes de dar lectura final al instrumento, y su negativa a prestarlo impide el otorgamiento. En el ámbito urbanístico, ayuntamientos y comunidades autónomas emiten visados o conformidades previas que actúan como verdaderos vistos buenos administrativos, sin los cuales no se puede iniciar una obra ni inscribir una edificación. Incluso en la esfera bancaria, la concesión de una hipoteca suele estar condicionada a la aprobación previa de la tasación, un informe que el tasador firma como visto bueno técnico y que determina la cantidad que la entidad está dispuesta a prestar. La intervención de profesionales cualificados resulta esencial para que este acto de aprobación despliegue todos sus efectos. El notario, como fedatario público, da fe de que el visto bueno se ha prestado de forma libre y consciente; el registrador de la propiedad comprueba que los documentos presentados cuentan con las conformidades necesarias para practicar la inscripción; el abogado asesora sobre las consecuencias de prestar o denegar la aprobación; y el agente inmobiliario, en su labor de intermediación, debe asegurarse de que ambas partes entienden el alcance de lo que firman. Sin embargo, uno de los errores más frecuentes entre los particulares consiste en confundir el visto bueno con una mera cortesía, cuando en realidad constituye una declaración de voluntad con efectos jurídicos plenos. Estampar la firma sin leer el documento, o darla por supuesta en una negociación, puede implicar la aceptación tácita de cláusulas desfavorables que luego resultan difíciles de impugnar. Por eso, en Promurcia insistimos siempre en la necesidad de verificar cada documento antes de otorgar la conformidad, y de solicitar asesoramiento cuando exista cualquier duda sobre el contenido. El visto bueno no es un trámite burocrático más, sino una manifestación de control sobre el propio patrimonio, un acto de prudencia que todo inversor inteligente debe dominar.
Descripción técnica
El "visto bueno" constituye, en puridad jurídica, un acto de confirmación o de aprobación que, según el contexto en el que se inserte, despliega efectos radicalmente distintos. En el ámbito inmobiliario, su naturaleza no es uniforme, sino que adopta la forma de condición suspensiva, de autorización administrativa o de simple trámite interno, y de esa clasificación dependerá su fuerza vinculante. Cuando el visto bueno se incorpora a un contrato privado de compraventa como condición suspensiva, su regulación se ancla en el artículo 1114 del Código Civil, que permite subordinar la eficacia del contrato a un acontecimiento futuro e incierto. En tal caso, la falta del visto bueno, por ejemplo, de la entidad bancaria que ha de financiar la operación, determina la ineficacia sobrevenida del contrato, sin que ninguna de las partes pueda reclamar el cumplimiento forzoso. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que esta condición debe interpretarse de forma restrictiva y que la parte que la invoca ha de acreditar que ha desplegado la diligencia necesaria para su obtención, so pena de entenderla incumplida por su propia pasividad. En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el visto bueno del prestamista a la tasación del inmueble, a la documentación registral o a la viabilidad de la operación adquiere una relevancia singular. El artículo 14 de dicha ley impone al prestamista la obligación de evaluar la solvencia del prestatario y de entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con antelación suficiente. El visto bueno del banco no es, por tanto, un acto discrecional, sino el resultado de un procedimiento tasado en el que la entidad debe motivar su decisión. Si el visto bueno se deniega de forma injustificada, el prestatario puede instar la resolución del contrato sin penalización, conforme al artículo 21 de la misma ley, siempre que la denegación se produzca en el plazo de validez de la oferta vinculante. En sede administrativa, el visto bueno se confunde con la licencia o la autorización urbanística. El artículo 7 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), establece que los actos de edificación y uso del suelo requieren el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa previa. Aquí el visto bueno municipal es un acto reglado, no discrecional, y su silencio negativo o positivo se rige por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común. El plazo general para resolver es de tres meses, transcurrido el cual, si la normativa sectorial no exige silencio positivo, se entenderá desestimada la solicitud. Cualquier obra ejecutada sin el visto bueno municipal constituye una infracción urbanística tipificada en el artículo 192 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, que puede acarrear la demolición de lo construido y multas de hasta un 300 por ciento del valor de las obras. La relevancia del visto bueno frente a terceros se manifiesta con nitidez en la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. Cuando el visto bueno aparece como condición en una escritura pública que accede al Registro de la Propiedad, su constancia registral determina la oponibilidad a terceros adquirentes. El artículo 23 de la Ley Hipotecaria exige que las condiciones suspensivas se hagan constar en el asiento para que produzcan efectos frente a terceros. Si no se inscriben, el tercero que adquiera de buena fe y a título oneroso quedará protegido por la fe pública registral del artículo 34, y el incumplimiento del visto bueno solo generará acciones personales entre las partes originarias, sin repercusión real. Fiscalmente, el visto bueno puede condicionar el devengo de tributos esenciales. En la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, el artículo 49.1 establece que el impuesto se devenga cuando se formaliza el contrato, pero si este está sujeto a condición suspensiva, el devengo se difiere hasta que la condición se cumpla. Así, si el visto bueno no se otorga, no nace la obligación tributaria. En cambio, si el visto bueno se configura como condición resolutoria, el impuesto se devenga de inmediato y su incumplimiento posterior no da derecho a la devolución de las cuotas satisfechas, salvo resolución por incumplimiento imputable al transmitente, conforme a la doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central. En el ámbito del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el hecho imponible se produce con la transmisión, con independencia de que el visto bueno se otorgue con posterioridad, salvo que la condición suspensiva conste en documento público y se comunique al Ayuntamiento antes del devengo. En el arrendamiento urbano, el visto bueno del arrendador a la cesión del contrato o al subarriendo, exigido por el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, debe ser expreso y por escrito. Su ausencia faculta al arrendador para resolver el contrato por cesión inconsentida, con el desahucio correspondiente. La jurisprudencia ha matizado que el visto bueno tácito puede deducirse de actos concluyentes del arrendador, como la aceptación de rentas del cesionario sin reserva alguna. Por último, en el ámbito catastral, el visto bueno a la alteración de la descripción del inmueble, conforme al texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, exige la comunicación al Catastro en el plazo de dos meses desde que se produce el hecho, y su falta puede determinar la aplicación de la regularización catastral con recargos. El visto bueno, en suma, no es una fórmula vacía, sino un acto con entidad normativa propia, cuya ausencia o concesión determina la eficacia de los contratos, la procedencia de los tributos y la validez de las actuaciones administrativas.
Marco legal
El concepto de "visto bueno" en el ámbito inmobiliario no constituye una figura jurídica autónoma con regulación específica, sino una manifestación del principio general de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes establecer los pactos que tengan por convenientes siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. Su eficacia jurídica se despliega principalmente en el ámbito contractual, donde la aprobación expresa de una de las partes condiciona la perfección o eficacia del negocio jurídico, conforme a los artículos 1258 y 1262 del mismo cuerpo legal, que regulan el consentimiento contractual y el momento de su formación. En el plano documental, el visto bueno puede integrarse como requisito de eficacia en escrituras públicas, operando como condición suspensiva o resolutoria según la voluntad de los otorgantes, de conformidad con el artículo 1114 del Código Civil. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 2015, ha precisado que el visto bueno constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia que, cuando se incorpora a un contrato preparatorio o a una condición, debe interpretarse restrictivamente, sin que pueda presumirse su otorgamiento tácito salvo que así se hubiera pactado expresamente. La normativa hipotecaria resulta igualmente relevante, pues el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que los títulos sujetos a inscripción expresen todas las circunstancias que afecten al contenido del derecho inscrito, de modo que la constancia del visto bueno en el título puede ser objeto de calificación registral. En el ámbito arrendaticio, el artículo 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contempla expresamente esta figura, pero su aplicación práctica se vincula a la autorización del arrendador para obras o cesiones. La Región de Murcia no presenta particularidades normativas específicas sobre esta materia, rigiéndose por el derecho común. Tras la reforma operada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, no se han introducido modificaciones sustanciales que afecten al régimen del visto bueno, manteniéndose su naturaleza esencialmente negocial y su tratamiento jurisprudencial consolidado.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Murcia capital recibe una oferta de compra por su piso en la zona de El Carmen por 185.000 euros, pero el comprador solicita una hipoteca del 80%. El banco exige el informe de tasación favorable antes de aprobar el préstamo. La tasación, encargada por la entidad, valora la vivienda en 190.000 euros, pero el informe incluye una condición: necesita el visto bueno del administrador de la comunidad sobre el estado de la fachada, reparada hace tres años. Sin ese documento firmado, la entidad no desembolsa el dinero. El vendedor lo gestiona en la junta extraordinaria, obtiene la firma y la operación se cierra en la notaría de la avenida Juan Carlos I.
- Una empresa de inversión en Torre-Pacheco quiere comprar una nave industrial logística de 2.500 metros cuadrados en el polígono industrial de Las Salinas, valorada en 650.000 euros. El contrato de arras firmado incluye una cláusula que condiciona la compra al visto bueno del informe técnico sobre la estructura del edificio, elaborado por un ingeniero colegiado. Tras la inspección, el informe detecta fisuras en el hormigón del techo que requieren una reparación estimada en 18.000 euros. El vendedor acepta asumir el coste para no perder la venta. El comprador da su visto bueno al plan de obras y se fija la escritura en una notaría de Cartagena para el mes siguiente, con un plazo de ejecución de la reparación de 45 días.
- Una vecina de Mazarrón hereda una vivienda en la urbanización Puerto de Mazarrón junto a sus dos hermanos, pero uno reside en el extranjero. Para venderla por 220.000 euros, el notario exige el visto bueno del heredero ausente, que debe firmar un poder especial ante el consulado español en su país. Mientras tanto, un comprador ofrece 210.000 euros al contado, pero condiciona la operación a obtener ese visto bueno en un plazo máximo de 60 días. La gestoría de Águilas encargada del expediente envía la documentación por vía diplomática, y tras 45 días llega la firma autenticada. La venta se cierra en la notaría de Lorca, y cada hermano recibe 70.000 euros netos tras liquidar el impuesto de sucesiones.