Conceptos generales

Vivienda habitual

¿Ha pensado alguna vez que el piso donde vive cada día podría no ser considerado su vivienda habitual a efectos legales, y que esa distinción le cueste miles de euros en una venta o en una herencia? Es una pregunta que nos hacen a diario en Promurcia, y la respuesta dista de ser intuitiva. Para la mayoría de las personas, su casa es simplemente el lugar donde duermen, comen y conviven con los suyos, pero el ordenamiento jurídico español exige algo más que la mera residencia efectiva para otorgar a un inmueble la condición de vivienda habitual. Este concepto, aparentemente sencillo, se convierte en una pieza clave en operaciones tan diversas como la compraventa de un inmueble, la constitución de una hipoteca, la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la exención por reinversión en el IRPF o incluso la protección del deudor hipotecario frente a un ejecución.

Quien compra su primera casa, quien vende la suya para mudarse a otra, quien hereda el domicilio de sus padres o quien invierte en un inmueble para alquilarlo necesita comprender qué distingue a la vivienda habitual de una simple propiedad, porque de esa distinción dependen beneficios fiscales muy relevantes y protecciones legales que ningún particular debería ignorar. La relevancia práctica de este término se manifiesta en cada fase de la vida de un inmueble. En la compraventa, el comprador que adquiere su residencia permanente puede beneficiarse de tipos reducidos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de la deducción por inversión en vivienda habitual si la adquirió antes de 2013, mientras que el vendedor que reinvierte el importe obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual queda exento de tributar por la ganancia patrimonial. En el ámbito hipotecario, la condición de vivienda habitual determina la aplicación de la normativa sobre ejecución hipotecaria y el límite de intereses de demora.

En las herencias, la vivienda habitual disfruta de reducciones en la base imponible del impuesto sucesorio que pueden alcanzar el 95 por ciento en muchas comunidades autónomas, siempre que los herederos la mantengan en su patrimonio durante un plazo determinado. Incluso en el arrendamiento, el arrendador que cede su vivienda habitual a un inquilino pierde automáticamente esa condición, lo que afecta a su tributación y a la protección frente a desahucios. El error más frecuente que cometemos los particulares es creer que basta con empadronarse o figurar en el contrato de suministro eléctrico para acreditar la habitualidad, cuando en realidad la Agencia Tributaria y los tribunales exigen una residencia continuada y efectiva durante un mínimo de tres años, salvo circunstancias justificadas como separación matrimonial o traslado laboral. En la práctica, la determinación de la vivienda habitual no es una cuestión que se resuelva de forma automática, sino que requiere un análisis cuidadoso de las circunstancias personales y familiares de cada titular.

El notario interviene en la escritura pública haciendo constar la manifestación de las partes sobre el destino del inmueble, el registrador de la propiedad inscribe esa condición en el folio real, el tasador la considera para fijar el valor de mercado, y el abogado o el asesor fiscal la utilizan para estructurar la operación de la manera más ventajosa. El agente inmobiliario, por su parte, debe advertir a sus clientes de las implicaciones que tiene declarar o no la habitualidad, porque una manifestación incorrecta puede dar lugar a sanciones tributarias o a la pérdida de beneficios ya disfrutados. Comprender este concepto es, en definitiva, el primer paso para tomar decisiones patrimoniales inteligentes, y en las siguientes líneas de esta ficha desglosaremos cada uno de sus matices.

Descripción técnica

La consideración jurídica de vivienda habitual no es un concepto único definido en un solo cuerpo legal, sino un haz de criterios que se entrelazan y que, según el ámbito en que se aplique, despliega consecuencias sustancialmente distintas. En el ámbito civil y registral, el artículo 1405 del Código Civil, en relación con la constitución del derecho de uso y habitación, y más significativamente el artículo 1320 del mismo cuerpo legal, exigen el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual de la familia, aunque el inmueble pertenezca a uno solo de ellos. Este precepto constituye una limitación a la libre disposición que el Registrador de la Propiedad debe controlar, exigiendo la intervención del cónyuge no titular o, en su defecto, la correspondiente autorización judicial supletoria. La protección se extiende aun cuando el inmueble esté inscrito a nombre de un solo cónyuge, pues la finalidad es salvaguardar el interés familiar, y su infracción acarrea la nulidad relativa del acto dispositivo, susceptible de ser impugnada por el cónyuge perjudicado.

Desde la perspectiva registral, la vivienda habitual no constituye un asiento específico en el Registro de la Propiedad, pero su condición puede acreditarse mediante el empadronamiento y, sobre todo, a través de la declaración en el impuesto sobre la renta de las personas físicas. El artículo 6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no define la vivienda habitual, pero sí la presupone para aplicar el régimen de protección al deudor hipotecario, incluyendo los límites a los intereses de demora y las cláusulas de vencimiento anticipado. Esta ley exige que la hipoteca sobre vivienda habitual se formalice en escritura pública y que el prestatario reciba la oferta vinculante con una antelación mínima de diez días, así como la entrega de la documentación acreditativa de la situación financiera y de la carga familiar. El criterio fiscal, sin embargo, es el más determinante para la práctica profesional.

La normativa del IRPF, en su artículo 68, y la disposición adicional vigesimotercera de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, establecen que la vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente reside durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo circunstancias excepcionales como fallecimiento, separación matrimonial, traslado laboral o pérdida del empleo. Este requisito temporal es esencial para la deducción por inversión en vivienda habitual, que, aunque suprimida para adquisiciones posteriores a 2013, sigue vigente para quienes la adquirieron con anterioridad y mantienen el derecho a la deducción en su base imponible. Además, la exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el artículo 38 de la misma ley, permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta si el importe total se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual, siempre que la nueva adquisición se formalice en el plazo de dos años.

En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la vivienda habitual no goza de bonificación obligatoria, pero el artículo 74 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite a los ayuntamientos establecer una reducción de hasta el 90 por ciento de la base imponible para inmuebles de valor catastral reducido, y el artículo 73 contempla la bonificación para familias numerosas, que se aplica preferentemente sobre la vivienda habitual. El Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, no distingue esta categoría en su descripción física, pero sí incorpora datos relativos al uso residencial y a la superficie construida que sirven de base para la comprobación administrativa. El procedimiento para acreditar la condición de vivienda habitual ante la Administración requiere la presentación del certificado de empadronamiento, que debe coincidir con la dirección del inmueble, y la declaración en el IRPF del ejercicio correspondiente. En operaciones de compraventa, la escritura pública debe reflejar el destino de vivienda habitual, y el notario está obligado a informar a las partes de las implicaciones fiscales.

La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, no exime a la vivienda habitual, aunque la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado el cálculo de la base imponible en supuestos de inexistencia de incremento de valor. La distinción entre vivienda habitual y vivienda secundaria o de uso turístico es relevante también en el ámbito arrendaticio. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 2, distingue entre arrendamiento de vivienda habitual y arrendamiento para uso distinto, y el artículo 9 establece que la duración del contrato de vivienda habitual será la pactada, con prórroga obligatoria de hasta cinco años. Para el arrendador, la consideración de vivienda habitual del arrendatario determina la aplicación del régimen de renta y de actualización, así como la posibilidad de recuperar la vivienda para uso propio sin necesidad de justificación adicional transcurrido el primer año. En el ámbito sucesorio, la vivienda habitual goza de protección especial.

El artículo 822 del Código Civil, tras la reforma operada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, reconoce el derecho de los hijos menores o discapacitados a permanecer en la vivienda habitual durante un año, y el usufructo del cónyuge viudo se extiende sobre la vivienda habitual con carácter preferente. La tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, contempla reducciones en la base imponible del 95 por ciento para la vivienda habitual cuando se transmite a favor del cónyuge, descendientes o adoptados, siempre que se mantenga la titularidad durante diez años. Esta reducción, que en la Región de Murcia se aplica conforme a la normativa autonómica, exige que la vivienda haya constituido la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento, extremo que debe acreditarse documentalmente. La correcta calificación de la vivienda habitual resulta, por tanto, esencial en cualquier operación patrimonial. Un error en su determinación puede provocar la pérdida de beneficios fiscales, la nulidad de disposiciones o la aplicación de un régimen arrendaticio inadecuado.

En Promurcia recomendamos siempre verificar la situación registral, catastral y fiscal del inmueble antes de formalizar cualquier contrato, y asesorarse específicamente sobre las consecuencias de cada operación en función de la condición que se atribuya al inmueble.

Marco legal

El concepto de vivienda habitual carece de una definición unívoca en el ordenamiento jurídico español, pues su delimitación depende del ámbito normativo en el que se aplique. En sede civil, el artículo 70 del Código Civil fija el domicilio conyugal como lugar de residencia habitual, criterio que se proyecta en materia de protección del hogar familiar. Sin embargo, es en la normativa tributaria y procesal donde el término adquiere perfiles más precisos. La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su artículo 41 bis y en la disposición adicional vigesimotercera, exige la residencia efectiva y continuada durante un plazo mínimo para reconocer beneficios fiscales por reinversión o deducción, remitiéndose al Reglamento aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo.

En el ámbito hipotecario, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, conecta la vivienda habitual con el destino del inmueble y la ocupación efectiva por el deudor, criterio que el Tribunal Supremo ha matizado en sentencias como la STS 695/2020, de 21 de diciembre, al exigir que la residencia no sea meramente formal sino real y permanente. La normativa autonómica de la Región de Murcia, a través de la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de Vivienda de la Región de Murcia, introduce particularidades en la calificación de vivienda habitual a efectos de protección pública, requiriendo el empadronamiento y la residencia efectiva durante al menos dos años. Tras 2018, la modulación más relevante procede del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que en su artículo 13 reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de ejecución hipotecaria, otorgando especial protección procesal a la vivienda habitual del deudor.

Finalmente, la jurisprudencia constitucional, mediante STC 16/2018, de 22 de febrero, ha subrayado que la noción de vivienda habitual debe interpretarse conforme a su función social, evitando lecturas restrictivas que perjudiquen a colectivos vulnerables.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Cartagena compra su primera vivienda en el barrio de Los Dolores por 145.000 euros. Al firmar la hipoteca en una entidad bancaria de la ciudad, declaran que será su vivienda habitual, ya que empadronarse allí en los tres meses siguientes y residir de forma efectiva les permite deducir el 15% de las cuotas en el IRPF regional, con un ahorro anual aproximado de 900 euros durante los primeros años del préstamo.
  • Una empresa de Lorca adquiere un chalet en La Hoya para cedérselo a su gerente trasladado desde Valencia. Como no será residencia permanente del trabajador, sino vivienda de uso temporal por tres años, la compañía no puede aplicar la exención del IVA en la transmisión, pagando un 10% en lugar del 4% reducido. Además, el empleado no podrá deducir gastos de alquiler, pues la cesión gratuita no genera renta exenta ni gasto deducible para la firma.
  • Una hija única hereda en Molina de Segura el piso donde vivió su madre durante veinte años. Al ser su vivienda habitual desde el fallecimiento, la heredera se beneficia de una reducción del 95% en la base imponible del Impuesto de Sucesiones, ahorrando unos 18.000 euros sobre los 120.000 euros de valor catastral. Si la vendiera en menos de cinco años, perdería el beneficio y tributaría como ganancia patrimonial no exenta, con un coste extra de 5.400 euros.

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