Marco jurídico

Afianzamiento

¿Qué significa afianzamiento?

El afianzamiento es la garantía por la que una persona, el fiador, se obliga a pagar o cumplir por el deudor si este no lo hace. El Código Civil lo regula como fianza en los artículos 1822 y siguientes.

Se escribe «afianzamiento» (de afianzar), no «afianciamiento».

Afianzamiento significa que un tercero, el fiador, se hace responsable de la deuda de otra persona si esta no la cumple. La fianza es expresa: no se presume (art. 1827 del Código Civil). En la práctica aparece en la hipoteca, en el alquiler y en los contratos de obra, con reglas distintas en cada caso.

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Descripción técnica

Qué es un afianzamiento en la práctica: es una garantía personal, no un depósito de dinero. El fiador responde con su patrimonio si el deudor principal no paga. El Código Civil lo regula como fianza y admite que sea convencional, legal o judicial, y gratuita u onerosa (art. 1823).

La fianza solidaria cambia el riesgo. Si el fiador se obliga solidariamente con el deudor principal, el acreedor puede reclamarle directamente, sin tener que cobrar antes del deudor. Si la fianza no es solidaria, rige el beneficio de excusión: el fiador no puede ser obligado a pagar sin que se haga antes excusión de todos los bienes del deudor (art. 1830). No hay excusión si se renuncia expresamente, si el fiador es solidario o en caso de quiebra o concurso del deudor (art. 1831). Con varios fiadores, la deuda se divide entre ellos, salvo pacto de solidaridad (art. 1837).

Diferencia con el aval bancario y con la fianza del alquiler: el aval bancario es una garantía que da una entidad de crédito, no una persona con su patrimonio. En el alquiler de vivienda, el aval es una garantía adicional del art. 36.5 LAU. La fianza legal del alquiler es otra figura: un depósito en metálico de 1 mensualidad de renta en vivienda y 2 en uso distinto (art. 36.1 LAU). No es un afianzamiento, porque no hay un fiador que responda con su patrimonio.

Marco legal

El art. 1822 del Código Civil define la figura: «Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste». Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observan las reglas de las obligaciones solidarias. La fianza no se presume y debe ser expresa (art. 1827). El beneficio de excusión está en el art. 1830 y sus excepciones en el art. 1831; con varios fiadores se aplica el beneficio de división, salvo pacto de solidaridad (art. 1837).

En el arrendamiento, el art. 36 LAU regula la fianza legal como depósito en metálico: 1 mensualidad en vivienda y 2 en uso distinto (art. 36.1). No se actualiza durante los primeros 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 36.2). El saldo no devuelto genera interés legal pasado 1 mes desde la entrega de llaves (art. 36.4). Se puede pactar una garantía adicional, que en vivienda no puede superar 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 36.5). Las novedades del RDL 29/2026 en este artículo dependen de una convalidación no confirmada.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético, avalista en una hipoteca de vivienda habitual en Murcia: un familiar del prestatario firma como fiador. Si el prestatario no paga, el acreedor puede reclamar al fiador cuando la fianza es solidaria; si no es solidaria, debe intentar primero el cobro contra el prestatario. Como alternativa para la primera vivienda, la Línea de Avales ICO permite que el Estado avale hasta el 20 % del préstamo, y hasta el 25 % si la vivienda tiene certificación energética D o superior. Se exige jóvenes de 35 años o menos o familias con menores a cargo, primera vivienda habitual en España, patrimonio neto máximo de 150.000 € y un límite de ingresos que, para préstamos formalizados desde el 19 de junio de 2026, depende de la provincia de la vivienda (antes era de 4,5 veces el IPREM), con incrementos por hijo menor a cargo. Solo en bancos adheridos y hasta el 31-dic-2027.
  • Ejemplo hipotético, avalista en un alquiler de vivienda en Murcia: además de la fianza legal, un familiar firma como fiador solidario del inquilino. El art. 36.5 LAU limita a 2 mensualidades las garantías adicionales en vivienda (contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica). Si ese límite alcanza también al fiador personal es una cuestión que conviene consultar con un profesional. En vivienda, esa garantía adicional no puede superar 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 36.5 LAU). La fianza legal sigue siendo aparte: 1 mensualidad en vivienda, en metálico (art. 36.1 LAU). En Murcia, los arts. 20 y 21 de la Ley 6/2015, que obligaban a depositar la fianza, están suprimidos desde el 11-may-2021. Con el RDL 29/2026, cuya convalidación no está confirmada, no se pueden exigir seguros de impago de renta ni coberturas análogas, y en los arrendamientos temporales la garantía adicional sería de 1 mensualidad como máximo.
  • Ejemplo hipotético, fianza en un contrato de obra en Murcia: en una reforma o una promoción, el contratista exige al promotor una fianza personal de un tercero para asegurar el pago de las certificaciones. Si el promotor no abona, el contratista puede dirigir su reclamación contra el fiador si la fianza es solidaria; si no lo es, debe hacer antes la excusión de los bienes del promotor (art. 1830 CC). La fianza debe ser expresa (art. 1827 CC) y puede pactarse gratuita u onerosa (art. 1823 CC).

Preguntas frecuentes

¿Qué es un afianzamiento?

Es el contrato por el que un tercero, el fiador, se obliga a pagar o cumplir por el deudor principal si este no lo hace (art. 1822 CC). El fiador responde con su patrimonio. La fianza debe ser expresa (art. 1827 CC).

¿Cuál es la diferencia entre un afianzamiento y un aval bancario?

El afianzamiento es una garantía personal: responde una persona con su patrimonio. El aval bancario es una garantía que da una entidad de crédito. En el alquiler de vivienda, el aval es una garantía adicional del art. 36.5 LAU. La fianza legal del alquiler es una tercera figura: un depósito en metálico de 1 mensualidad en vivienda (art. 36.1 LAU).

¿Qué riesgo asume el fiador?

Si el deudor principal no paga, el acreedor puede exigir al fiador el pago. Con fianza solidaria, el acreedor puede reclamarle directamente. Sin solidaridad, el fiador goza del beneficio de excusión: no puede ser obligado a pagar sin que antes se haga excusión de todos los bienes del deudor (art. 1830 CC). Tampoco hay excusión si el fiador renuncia expresamente a ella o en caso de concurso del deudor (art. 1831 CC). En la práctica, muchos contratos incluyen esa renuncia: lea bien lo que firma.

¿Se escribe afianzamiento o afianciamiento?

Se escribe afianzamiento, con «z», porque viene del verbo «afianzar». «Afianciamiento» es una forma incorrecta. El Código Civil regula la figura con el término «fianza» en los arts. 1822 y siguientes.

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