Marco jurídico

Afianzamiento

El afianzamiento es, en esencia, un contrato por el cual una persona física o jurídica, denominada fiador, se obliga voluntariamente a cumplir una obligación ajena en caso de que el deudor principal no lo haga, quedando así el acreedor protegido ante un posible incumplimiento. Este mecanismo, perfectamente regulado en el Código Civil español (artículos 1822 y siguientes), es una de las garantías personales más antiguas y extendidas del ordenamiento, y su presencia resulta especialmente significativa en el ámbito inmobiliario, donde las cuantías y los plazos suelen ser elevados. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender el alcance del afianzamiento resulta crucial porque puede determinar la viabilidad de una operación, la seguridad de un cobro o la asunción de un riesgo que, en ocasiones, se subestima.

En el día a día del mercado español, este concepto aparece de forma recurrente en operaciones como la compraventa de viviendas, donde el comprador puede afianzar su oferta mediante un aval bancario; en la constitución de hipotecas, donde el banco exige con frecuencia un fiador solidario cuando el solicitante no reúne los requisitos de solvencia suficientes; en los contratos de arrendamiento, donde el propietario solicita un aval personal o bancario para cubrir el impago de las rentas; y también en el ámbito sucesorio y urbanístico, por ejemplo, cuando un heredero debe garantizar el pago del impuesto de sucesiones o cuando un promotor presta fianza para asegurar la correcta ejecución de una obra. La intervención de profesionales cualificados en estos procesos es casi siempre necesaria. El notario da fe de la constitución del afianzamiento cuando se documenta en escritura pública, especialmente si se trata de un fiador hipotecario o de una fianza solidaria. El registrador de la propiedad inscribe el derecho de garantía cuando la fianza se asegura con un bien inmueble, aunque lo más habitual es que el afianzamiento personal no acceda al Registro.

El abogado asesora sobre los límites y la extensión de la obligación del fiador, distinguiendo entre fianza simple y solidaria, plazo y subrogación. El tasador puede valorar el inmueble que sirve de cobertura al fiador, y el agente inmobiliario con buen criterio profesional recomienda siempre la formalización por escrito y la identificación clara de las partes y el alcance de la garantía. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir la fianza con un mero aval moral o pensar que el fiador solo responde cuando el deudor ha sido judicialmente ejecutado; en realidad, si la fianza es solidaria, el acreedor puede reclamar directamente al fiador sin necesidad de dirigirse primero contra el deudor principal. También es habitual que el fiador ignore que su obligación puede extenderse a los intereses de demora y a las costas judiciales, salvo pacto en contrario, o que crea que su responsabilidad se extingue automáticamente si el acreedor concede una prórroga al deudor sin su consentimiento.

En definitiva, el afianzamiento es una figura sencilla en su planteamiento, pero rica en matices legales que pueden tener consecuencias patrimoniales importantes, por lo que conviene tratarlo con la misma seriedad que cualquier otra garantía real.

Descripción técnica

un mecanismo jurídico que despliega una especial relevancia en el ámbito inmobiliario, donde suele utilizarse para garantizar el cumplimiento de obligaciones derivadas de contratos de arrendamiento, préstamos hipotecarios o compraventas a plazos. El Código Civil, en sus artículos 1822 a 1845, regula el contrato de fianza, distinguiendo entre el afianzamiento convencional, el legal y el judicial. En la práctica, las modalidades más frecuentes son la fianza simple, que otorga al fiador el beneficio de excusión regulado en el artículo 1830, y la fianza solidaria, donde el fiador renuncia expresamente a dicho beneficio, pudiendo el acreedor reclamar directamente su cumplimiento. Existe también el aval a primera demanda, figura especialmente utilizada en contratos de obra y licencias urbanísticas, en la que el fiador se obliga a pagar sin oponer excepciones derivadas de la relación principal. Para su constitución, el afianzamiento puede formalizarse en documento privado o en escritura pública, si bien en operaciones inmobiliarias que acceden al Registro de la Propiedad es recomendable la forma notarial.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, exige en su artículo 36 la prestación de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y a dos mensualidades en arrendamientos para uso distinto, que debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente en el plazo de treinta días hábiles desde su recepción. En la Región de Murcia, este depósito se realiza ante el Instituto de la Vivienda y Suelo. En los préstamos hipotecarios, la Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario, aunque no regula específicamente la fianza, establece en su artículo 2 un marco de transparencia aplicable a los fiadores, que deben ser informados previamente de las condiciones del préstamo y de su responsabilidad. El fiador puede ser también hipotecante no deudor, figura recogida en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, que permite constituir hipoteca sobre bienes propios para garantizar una deuda ajena, sin que el fiador quede personalmente obligado. El procedimiento para hacer efectivo el afianzamiento se activa cuando el deudor principal incumple su obligación. El acreedor debe dirigirse primero contra el deudor, salvo que se haya pactado solidaridad.

Si tras la excusión no obtiene satisfacción, podrá reclamar al fiador, quien podrá oponer las excepciones que correspondan al deudor principal, como el pago, la compensación o la prescripción de la obligación. La acción del acreedor contra el fiador prescribe a los quince años, conforme al artículo 1964 del Código Civil, salvo que la ley señale otro plazo. Si el fiador paga, se subroga en los derechos del acreedor frente al deudor principal, pudiendo reclamar el reembolso con los intereses legales desde el pago. En el ámbito fiscal, la constitución de un afianzamiento puede generar obligaciones tributarias. Si

Marco legal

El afianzamiento en el ámbito inmobiliario encuentra su principal sustento normativo en el Código Civil, cuyo Título XIV del Libro IV regula la fianza como institución clásica de garantía personal. Los artículos 1822 a 1856 del Código Civil definen la fianza como la obligación de cumplir por un tercero en caso de incumplimiento del deudor principal, estableciendo sus requisitos esenciales: consentimiento, objeto y causa, así como la naturaleza accesoria y subsidiaria de la obligación del fiador. En materia arrendaticia, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 introduce una regulación específica para el afianzamiento en los contratos de vivienda. El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establece la obligatoriedad de que la fianza en metálico se deposite a disposición del organismo autonómico competente.

En la Región de Murcia, el Decreto 154/2022, de 28 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, no contiene disposiciones específicas sobre afianzamiento, pero la Ley 4/2017, de 27 de julio, de Vivienda de la Región de Murcia, en su artículo 18, remite al régimen estatal para el depósito de fianzas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido especialmente relevante para delimitar el alcance de la solidaridad en el afianzamiento. La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (STS 3909/2020) reitera que la fianza solidaria no puede presumirse y debe ser expresa, conforme al artículo 1822 del Código Civil. Asimismo, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/2021, de 11 de marzo, confirma la constitucionalidad de las exigencias de depósito obligatorio. Tras las modificaciones de 2019, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido cambios en la regulación de la fianza, estableciendo topes y condiciones al afianzamiento en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

La Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 391 a 395, regula las fianzas judiciales. Es fundamental que el profesional inmobiliario distinga entre la fianza arrendaticia, de naturaleza legal, y el afianzamiento como garantía personal en contratos de compraventa, donde el Código de Comercio, especialmente su artículo 439, puede resultar aplicable en operaciones mercantiles.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja compra un piso en Murcia capital por 180.000 euros. El banco exige un afianzamiento personal de los padres de los compradores para cubrir el 20% del préstamo hipotecario, es decir, 36.000 euros. Los padres firman como avalistas solidarios, comprometiéndose a responder con su vivienda en caso de impago. Esta garantía adicional permite a la pareja obtener la financiación sin tener que aportar ese ahorro.
  • Una promotora en Torre-Pacheco inicia la construcción de 40 viviendas unifamiliares. Para obtener la licencia municipal, el Ayuntamiento exige un afianzamiento bancario de 300.000 euros, equivalente al 10% del presupuesto total de urbanización. El banco emite un aval que garantiza que si la promotora no completa las obras de infraestructura, el consistorio podrá ejecutar la garantía para terminarlas por su cuenta.
  • Tres hermanos heredan un edificio de viviendas en Cartagena valorado en 600.000 euros. Para pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, uno de ellos solicita un préstamo a su banco. El banco pide un afianzamiento mancomunado de los otros dos herederos, que firman como avalistas por su parte proporcional. Así, el banco libera el préstamo de 90.000 euros para liquidar el impuesto.

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