Marco jurídico

Ampliación de Capital

La ampliación de capital es el procedimiento societario mediante el cual una sociedad incrementa el importe nominal de su capital social, bien a través de la emisión de nuevas acciones o participaciones, bien mediante el aumento del valor nominal de las ya existentes, y se encuentra regulada en los artículos 295 y siguientes de la vigente Ley de Sociedades de Capital. En el ámbito del mercado inmobiliario español, este concepto adquiere una relevancia particular porque las sociedades patrimoniales y los vehículos de inversión inmobiliaria recurren con frecuencia a esta operación para captar fondos destinados a la adquisición de nuevos activos, para sanear balances tras una reestructuración o para incorporar nuevos socios que aporten bienes inmuebles como contraprestación. Para propietarios e inversores, comprender la ampliación de capital resulta esencial, ya que puede afectar directamente al control de la sociedad, al valor de su participación y a las implicaciones fiscales de la operación. Los compradores de inmuebles que se instrumentan a través de sociedades deben tener presente que una ampliación previa puede alterar la estructura de propiedad y, por tanto, la capacidad de decisión sobre el activo.

Los herederos que reciben participaciones sociales se enfrentan a la necesidad de valorar correctamente su porcentaje tras sucesivas ampliaciones, lo que exige un análisis detallado de los acuerdos sociales y de los balances. En el día a día de la asesoría patrimonial, la ampliación de capital aparece con frecuencia en operaciones de compraventa de participaciones, en la constitución de hipotecas sobre acciones o participaciones como garantía, en las herencias con participación en sociedades inmobiliarias, en arrendamientos de larga duración cuando la sociedad arrendadora necesita fortalecer su balance, y en el ámbito urbanístico cuando se aportan terrenos como capital social. Los profesionales que intervienen en estas operaciones son, al menos, el notario que autoriza la escritura pública de ampliación, el registrador mercantil que inscribe el aumento, el abogado especializado en derecho societario y fiscal que asesora sobre la estructura más adecuada, el tasador si se aportan bienes inmuebles como contrapartida, y el agente inmobiliario cuando la operación implica la compraventa de inmuebles de la sociedad.

Un error frecuente entre particulares es confundir la ampliación de capital con una mera revalorización de las participaciones existentes, sin comprender que la ampliación implica necesariamente un acuerdo de la junta general, el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro Mercantil, y que, además, puede conllevar derechos de suscripción preferente que protegen a los socios actuales frente a la dilución de su participación. Otro equívoco habitual es pensar que toda ampliación de capital implica un desembolso económico inmediato, cuando en realidad existen modalidades como la ampliación con cargo a reservas o la compensación de créditos que no requieren nueva aportación dineraria. En Promurcia acompañamos a nuestros clientes en cada paso de estas operaciones, asegurando que comprendan el alcance jurídico y patrimonial de la ampliación de capital en el contexto de sus inversiones inmobiliarias.

Descripción técnica

y encuentra su fundamento normativo principal en los artículos 295 a 329 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. La ampliación de capital, en cuanto operación societaria que modifica la estructura patrimonial de la entidad, puede instrumentarse mediante la creación de nuevas participaciones o acciones, o bien a través del incremento del valor nominal de las ya existentes. Este mecanismo permite a la sociedad captar nuevos recursos financieros, ya sean dinerarios o no dinerarios, o reestructurar pasivos, y adquiere especial relevancia en el ámbito inmobiliario cuando las aportaciones consisten en bienes inmuebles, lo que exige un tratamiento jurídico y fiscal cuidadoso. Desde el punto de vista jurídico, la Ley de Sociedades de Capital distingue varias modalidades de ampliación. La más habitual es la ampliación mediante nuevas aportaciones dinerarias, que requiere que los accionistas o partícipes desembolsen el importe correspondiente, bien en el momento de la suscripción, bien aplazado en los términos que permita la ley, siempre dentro del límite del veinticinco por ciento del valor nominal de las acciones.

Otra modalidad es la ampliación por aportaciones no dinerarias, que puede consistir en bienes muebles o inmuebles, y que exige un informe de valoración elaborado por uno o varios expertos independientes designados por el Registro Mercantil, conforme al artículo 67 de la misma ley. Esta vía resulta particularmente relevante para sociedades patrimoniales que desean incorporar nuevos inmuebles a su activo sin desembolso inmediato de efectivo. Asimismo, existe la ampliación por compensación de créditos, regulada en el artículo 301, que permite a los acreedores convertir deudas en capital, previo informe de los administradores sobre la realidad del crédito y la inexistencia de situaciones de conflicto de interés. Por último, la ampliación con cargo a reservas, que no implica desembolso por los socios, sino que se nutre de beneficios no distribuidos, y que no altera el patrimonio neto real sino su distribución nominal. El procedimiento para llevar a cabo una ampliación de capital sigue una secuencia rigurosa. En primer lugar, los administradores deben elaborar una propuesta que incluya el importe del aumento, la contraprestación, el plazo de suscripción y, en su caso, la exclusión del derecho de suscripción preferente.

Dicha propuesta se somete a la junta general de socios, que debe aprobarla por mayoría legal o estatutaria, con los requisitos de quórum reforzado que establece el artículo 201 de la Ley de Sociedades de Capital para las modificaciones estatutarias. Una vez aprobada, se otorga escritura pública ante notario, que debe contener el acuerdo de ampliación y la certificación del acta de la junta. La inscripción en el Registro Mercantil es obligatoria y se configura como un requisito de efic

Marco legal

La ampliación de capital se regula, en primer término, por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (LSC). Su marco general se encuentra en los artículos 296 a 315, que disciplinan los requisitos de acuerdo de la junta general, el derecho de suscripción preferente y las modalidades de desembolso, incluyendo las aportaciones no dinerarias de inmuebles, relevantes en el ámbito patrimonial. Cuando la ampliación se realiza mediante aportación de bienes inmuebles, resulta de aplicación el artículo 34 LSC, que exige un informe de experto independiente sobre el valor real de la aportación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 67 LSC para sociedades no cotizadas con acuerdo unánime de los socios. Además, la transmisión de la propiedad del inmueble aportado debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme a los artículos 3 y 20 de la Ley Hipotecaria.

Desde la perspectiva fiscal, la Ley 35/2006 del IRPF y el Real Decreto Legislativo 4/2004 del Impuesto sobre Sociedades regulan las consecuencias en la renta del socio y de la sociedad. En el ámbito autonómico de la Región de Murcia, la operación puede quedar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), con las bonificaciones o gravámenes que establezca la normativa regional, siendo relevante la Ley 13/2005 de medidas fiscales de la Comunidad Autónoma. Tras 2018, la Ley 5/2021, de 12 de abril, introdujo modificaciones en la LSC para flexibilizar el sistema de reducción de capital. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 10 de junio de 2019, ha reiterado que el derecho de suscripción preferente es indisponible salvo acuerdo expreso de la junta, y que su omisión injustificada vicia la ampliación de nulidad.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja propietaria de un solar en Murcia capital, valorado en 180.000 euros, constituye una sociedad limitada para construir viviendas. Con un capital inicial de 3.000 euros, necesitan financiación. Realizan una ampliación de capital de 200.000 euros, aportando el solar como aportación no dineraria por 170.000 euros y 30.000 euros en efectivo. La operación incrementa el capital social y evita el endeudamiento bancario, permitiendo iniciar el proyecto de forma inmediata en pleno centro urbano.
  • Una familia hereda un terreno rústico en Mazarrón valorado en 300.000 euros, pero precisa liquidez para desarrollar un proyecto turístico. En lugar de venderlo, constituyen una sociedad patrimonial y acuerdan una ampliación de capital en especie, aportando el terreno. Inversores externos suscriben nuevas participaciones por 200.000 euros en metálico, destinados a la urbanización y licencias. Así, la sociedad aumenta su capital a 500.000 euros, atrayendo capital fresco sin perder la propiedad del activo inmobiliario.
  • Una inmobiliaria en Cartagena necesita sanear su balance. Posee un edificio valorado en 1.500.000 euros con una hipoteca de 900.000 euros. Los socios acuerdan una ampliación de capital de 400.000 euros, suscrita íntegramente por ellos mediante aportaciones dinerarias. Con ese importe amortizan parte de la deuda bancaria, reduciendo el pasivo a 500.000 euros. La operación mejora la solvencia y el ratio de endeudamiento de la sociedad, facilitando la obtención de nueva financiación para rehabilitar inmuebles en el casco histórico.

Términos relacionados

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