Marco jurídico

Cedente

El cedente es, en el ordenamiento jurídico español, la persona física o jurídica que, mediante un negocio jurídico de cesión, transfiere a un tercero, denominado cesionario, un derecho subjetivo, una posición contractual o un conjunto de ellos, sin que ello implique necesariamente la extinción de la relación originaria, sino su transmisión íntegra o parcial. Esta figura, regulada con carácter general en el Código Civil y con especialidades en leyes sectoriales, cobra una relevancia práctica cada vez mayor en el mercado inmobiliario y en la gestión patrimonial, ya que permite movilizar activos, reestructurar carteras o facilitar la entrada de nuevos actores en operaciones complejas sin necesidad de formalizar una nueva compraventa. Para un propietario, comprender el papel del cedente es fundamental cuando decide transmitir su derecho de arrendamiento sobre un local comercial, ceder los derechos derivados de un contrato de opción de compra o incluso transferir su posición como parte en un acuerdo de arras pendiente de escriturar. El comprador, por su parte, se enfrentará al cedente cuando adquiera un inmueble en fase de proyecto mediante cesión del contrato de compraventa original, una práctica habitual en promociones en construcción.

El inversor debe conocer que la figura del cedente aparece a menudo en operaciones de venta de carteras de créditos hipotecarios o en la cesión de derechos de superficie, y que su correcta identificación y la verificación de su capacidad para transmitir determinan la validez de todo el negocio. En el ámbito sucesorio, el heredero puede actuar como cedente cuando decide transmitir a un tercero sus derechos hereditarios antes de la partición, operación que requiere especial cuidado con las formalidades notariales. Este término se encuentra presente en prácticamente todas las ramas del derecho inmobiliario. En la compraventa, el cedente puede ser quien, antes del otorgamiento de la escritura pública, transfiere su posición al comprador final. En la hipoteca, la entidad financiera originaria actúa como cedente cuando vende el préstamo a un fondo de inversión. En los arrendamientos urbanos, numerosos inquilinos actuales son cesionarios de contratos cuyo cedente original fue el arrendatario inicial. En el ámbito urbanístico, el cedente es el propietario de suelo que transmite su aprovechamiento a un tercero mediante convenio con la administración o en el marco de una actuación de transformación.

En los procedimientos de herencia, los coherederos pueden ser cedentes de su cuota hereditaria, y en los concursales, la administración concursal cede activos de la masa. Aunque el acto de cesión puede documentarse en documento privado, para que produzca plenos efectos frente a terceros adquirentes o acreedores es imprescindible la intervención de notario, que da fe de la identidad y capacidad del cedente y de la fecha cierta, y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad cuando se trate de derechos reales inmobiliarios. Asimismo, es frecuente que abogados especializados asesoren sobre la viabilidad de la cesión y las cláusulas que deben incluirse para evitar la responsabilidad del cedente por vicios ocultos o por el incumplimiento del deudor cedido. Los tasadores intervienen para valorar el derecho cedido, y los agentes inmobiliarios suelen canalizar estas operaciones, especialmente en la cesión de contratos de alquiler de viviendas. Un error frecuente entre los particulares es confundir la cesión con la subrogación, o creer que el cedente se desvincula completamente de toda obligación tras la cesión.

En realidad, salvo pacto expreso en contrario, el cedente responde de la existencia y legitimidad del derecho transmitido en el momento de la cesión, pero no del cumplimiento futuro por parte del deudor, salvo que así se haya acordado. También es común pensar que la cesión de un contrato de compraventa de vivienda exime al cedente de tributar, cuando en realidad la plusvalía generada hasta la fecha de la cesión puede estar sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto de Sociedades. Por ello, contar con un asesoramiento patrimonial riguroso que distinga cuándo se está ante una cesión pura y cuándo ante una compraventa disimulada resulta determinante para la seguridad jurídica de la operación.

Descripción técnica

El cedente es la figura activa en toda operación de cesión, ya sea de derechos reales, personales o de crédito. En el ordenamiento español, su posición jurídica no implica una simple transmisión material, sino un acto dispositivo mediante el cual se desprende de una titularidad a favor del cesionario. La cesión puede recaer sobre inmuebles, sobre derechos de arrendamiento, sobre créditos hipotecarios o sobre posiciones contractuales. El Código Civil regula la cesión de créditos y demás derechos incorporales en sus artículos 1526 a 1536, estableciendo que el cedente debe poner en poder del cesionario los documentos justificativos del crédito o derecho cedido, y responde de la existencia y legitimidad del mismo, salvo pacto en contrario, pero no de la solvencia del deudor, a menos que se hubiese estipulado expresamente.

En la cesión de bienes inmuebles o de derechos reales sobre ellos, el cedente debe otorgar escritura pública, conforme al artículo 1280 del Código Civil, para que la transmisión tenga efectos frente a terceros una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, según los artículos 2 y 32 de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. La cesión de un contrato de arrendamiento urbano, regulada en el artículo 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, exige el consentimiento del arrendador, salvo que el contrato autorice la cesión. En ese caso, el cedente arrendatario debe comunicar la cesión al arrendador de forma fehaciente y este dispone de un plazo de quince días para oponerse. Si no se opone, se entiende concedida la autorización. En el ámbito del crédito inmobiliario, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 15 que el prestamista cedente de un crédito hipotecario debe notificar al prestatario la cesión y su identidad, indicando los datos registrales de la hipoteca.

El artículo 17 de la misma ley regula la cesión de la posición del prestamista en el contrato, que debe constar en documento público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros. El cedente responde frente al prestatario de la validez del crédito cedido, pero no del cumplimiento futuro por parte del cesionario. La cesión de derechos de aprovechamiento urbanístico, como los derivados de un convenio urbanístico o de una licencia, se rige por el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. En estos casos, el cedente debe ser titular del derecho cedido y la cesión debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, surtiendo efectos frente a la administración actuante desde su notificación. Las implicaciones fiscales para el cedente son relevantes.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando la cesión tiene por objeto derechos reales sobre inmuebles o la cesión de un contrato de arrendamiento, el cedente no es sujeto pasivo del impuesto, pero debe colaborar en la liquidación que corresponde al cesionario. No obstante, si la cesión se formaliza en escritura pública, puede generar el gravamen de Actos Jurídicos Documentados, cuya cuota corresponde al adquirente. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la cesión onerosa de un derecho genera para el cedente una ganancia o pérdida patrimonial que debe integrarse en la base imponible del ahorro, calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del derecho cedido. Cuando la cesión es gratuita, como en una donación, tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que grava el incremento patrimonial del cesionario, siendo el cedente responsable subsidiario del pago si no se hubiese liquidado.

La plusvalía municipal, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se devenga en el momento de la transmisión del terreno, y el cedente está obligado a presentar la autoliquidación en el plazo de treinta días hábiles desde la fecha de la cesión, salvo que el contribuyente sea el cesionario en caso de cesión gratuita. El cedente debe presentar el modelo correspondiente y acreditar el pago o la exención para que la escritura pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. En cuanto a los efectos frente a terceros, la cesión de derechos reales sobre inmuebles no inscrita no es oponible a terceros de buena fe que hayan inscrito su derecho, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

El Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, debe reflejar el cambio de titularidad, siendo el cedente responsable de comunicar la transmisión en el plazo de dos meses, aunque en la práctica suele hacerlo el cesionario para evitar la doble imposición en

Marco legal

El cedente es la parte que transfiere a otra, denominada cesionario, un derecho o una posición contractual. Su marco normativo principal se encuentra en el Código Civil, que regula la cesión de créditos en los artículos 1526 a 1536. Aunque el Código no contiene una definición expresa de cedente, el artículo 1526 establece que la cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, salvo pacto en contrario. En el ámbito arrendaticio, la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2019, de 5 de marzo, regula la cesión del contrato de arrendamiento en sus artículos 23 y 24. El artículo 23 permite al arrendatario ceder el contrato, salvo que el arrendador lo impida dentro de los dos meses siguientes a la notificación fehaciente; el cedente responde solidariamente con el cesionario durante el primer año de vigencia de la cesión. En la cesión de créditos hipotecarios, la Ley Hipotecaria, artículos 242 a 251, exige la inscripción en el Registro para que la cesión surta efectos frente a terceros.

La normativa urbanística estatal, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, contempla en su artículo 18 las cesiones obligatorias de terrenos en el marco de los instrumentos de planeamiento, donde el cedente suele ser el propietario del suelo. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, desarrolla las cesiones obligatorias en los artículos 165 a 168, sin apartarse del régimen general estatal, pero concretando los porcentajes y condiciones dentro del ámbito autonómico. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 22 de junio de 2010, ha fijado que la cesión de derechos se perfecciona por el mero consentimiento entre cedente y cesionario, sin necesidad de notificación al deudor cedido, aunque el deudor solo queda liberado pagando al cesionario desde que conoce la cesión.

Tras 2018, debe destacarse el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda, que modificó la LAU para reforzar la protección del arrendatario en caso de cesión inconsentida, introduciendo el artículo 24 bis sobre la responsabilidad del cedente en contratos de temporada. No existen modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que hayan alterado sustancialmente la figura del cedente, aunque la jurisprudencia menor sigue desarrollando los efectos de la cesión en contextos de vivienda turística y temporada.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un particular propietario de un piso en la calle Floridablanca de Murcia decide cambiar su residencia a Alicante y cede su contrato de arrendamiento en vigor a un familiar. Como cedente, formaliza un documento notarial en el que transfiere al cesionario todos los derechos y obligaciones derivados del alquiler, que asciende a 850 euros mensuales. El arrendador acepta la cesión, quedando el familiar como nuevo inquilino. El cedente queda liberado de responsabilidades futuras siempre que el contrato lo permita y se notifique correctamente.
  • Una empresa constructora de Molina de Segura, que había vendido 200 viviendas en una promoción de Torre-Pacheco, tiene pendiente de cobro un importe de 180.000 euros de un comprador que ha impagado. Para obtener liquidez, la constructora actúa como cedente y cede este derecho de cobro a una entidad bancaria de Cartagena mediante un contrato de cesión de créditos. La entidad abona 140.000 euros al cedente, asumiendo el riesgo de impago. La cesión se notifica formalmente al deudor, quien deberá pagar ahora al banco.
  • Tres herederos de un chalet en La Manga reciben en herencia una propiedad valorada en 180.000 euros. Uno de ellos, residente en Yecla, desea obtener liquidez y renuncia a su cuota hereditaria a favor de su hermana, que la compensa con 60.000 euros. El cedente formaliza la cesión del derecho hereditario mediante escritura pública ante notario en San Javier. Con este documento, la hermana se convierte en titular de la parte cedida y el cedente queda excluido de la comunidad hereditaria, recibiendo el importe pactado.

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