Conceptos generales

Mandatario

El mandatario es la persona física o jurídica que, mediante un contrato de mandato, asume la representación de otra, denominada mandante, para realizar actos jurídicos en su nombre y por su cuenta, figura que encuentra su fundamento en los artículos 1709 y siguientes del Código Civil español y que, en el ámbito inmobiliario, adquiere una relevancia práctica extraordinaria. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, entender el papel del mandatario resulta esencial porque la gestión de una operación sobre bienes raíces rara vez se desarrolla en solitario: desde la simple administración de una vivienda arrendada hasta la compleja tramitación de una herencia que incluya fincas registrales, pasando por la compraventa de un piso o la constitución de una hipoteca, la intervención de un mandatario evita desplazamientos, agiliza plazos y garantiza que cada decisión se adopte con la debida diligencia y conforme a la voluntad del titular del derecho.

En la práctica diaria de Promurcia, este concepto aparece con frecuencia en operaciones de compraventa cuando un inversor no puede asistir al otorgamiento de la escritura pública y faculta a un apoderado; en hipotecas, donde el banco suele designar un mandatario para la firma; en herencias, cuando los herederos otorgan poder a un abogado o gestor para partir y adjudicar los bienes; en arrendamientos, al delegar la gestión del alquiler en una agencia inmobiliaria que actúa como mandataria del propietario; y en procedimientos urbanísticos, donde la representación ante el ayuntamiento o la consejería competente es habitual. Los profesionales que intervienen en estos escenarios son diversos: el notario calibra y da fe del mandato, el registrador exige su acreditación documental, el abogado lo redacta con precisión y lo ejecuta, el tasador puede actuar como mandatario del banco en la valoración, y el agente inmobiliario frecuentemente ostenta esta condición para negociar y cerrar contratos por cuenta del cliente.

Un matiz que conviene subrayar para evitar errores frecuentes entre los particulares es que no todo mandatario tiene poder de disposición sobre el bien; el mandato puede ser general o especial, y en operaciones de alto valor como la venta de una vivienda se requiere un poder notarial con facultades expresas para enajenar, pues de lo contrario el acto podría ser impugnado. Asimismo, muchos confunden la figura del mandatario con la del mediador o intermediario, cuando en realidad el primero vincula jurídicamente al mandante frente a terceros, mientras que el segundo se limita a aproximar a las partes. Otro error común es creer que el mandato verbal basta para cualquier gestión inmobiliaria; en la práctica, la legislación exige forma escrita y, en muchos casos, escritura pública para actos que afecten a derechos reales. Por todo ello, contar con una definición clara de mandatario y conocer sus límites legales es el primer paso para que cualquier persona que decide delegar la gestión de su patrimonio lo haga con seguridad, evitando sorpresas y responsabilidades no deseadas.

Descripción técnica

El fundamento del mandatario en el ordenamiento español se encuentra en los artículos 1709 a 1739 del Código Civil, que configuran esta figura como un pilar de la representación voluntaria. El mandatario actúa en interés y por cuenta del mandante, pero su régimen jurídico se modula según el alcance de la representación que se le haya conferido. La distinción esencial se produce entre el mandato con representación, donde el mandatario actúa en nombre del mandante y los efectos jurídicos recaen directamente sobre este último, y el mandato sin representación, en el que el mandatario contrata en nombre propio, aunque gestionando un interés ajeno, debiendo posteriormente transmitir los derechos y obligaciones al mandante. En el ámbito inmobiliario esta diferencia resulta crucial, pues una compraventa suscrita por un mandatario sin representación genera inicialmente una adquisición en su propia esfera patrimonial, con las consiguientes repercusiones fiscales y registrales.

El artículo 1713 del Código Civil establece una limitación esencial: el mandato concebido en términos generales no faculta al mandatario para realizar actos de disposición sobre bienes inmuebles, como vender, hipotecar o permutar, a menos que se hubiese otorgado un poder especial expreso, o que el mandato general contenga cláusulas específicas de disposición autorizadas por el mandante. Esta exigencia se refuerza con la necesidad de forma notarial para el poder de disposición sobre inmuebles, conforme a la legislación notarial e hipotecaria. Cuando el mandatario va a intervenir en una operación inmobiliaria que requiera acceso al Registro de la Propiedad, deberá acreditar su representación mediante escritura de poder que cumpla los requisitos del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, debiendo el notario calificar la suficiencia de las facultades representativas. El poder no se inscribe en el Registro de la Propiedad, sino en el Registro General de Actos de Última Voluntad y en los libros de indicaciones de los notarios, pero su testimonio notarial se incorpora a la escritura matriz que accede al Registro.

El procedimiento habitual para la actuación de un mandatario en una operación inmobiliaria requiere los siguientes documentos: escritura de poder notarial en la que consten las facultades conferidas, identificación del mandante y del mandatario, y en los casos de mandato especial, la descripción del inmueble y el acto concreto autorizado. Cuando se trata de un mandato de venta, el mandatario puede suscribir el contrato privado de arras y la escritura pública, pero debe extremar la diligencia para no excederse en sus facultades, pues el artículo 1727 del Código Civil establece que si el mandatario se excede en los límites del mandato, responde personalmente frente al tercero de buena fe, sin perjuicio de su acción de repetición contra el mandante si hubo ratificación. En el ámbito arrendaticio, el artículo 10.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, permite que el arrendador actúe representado por un mandatario para la formalización del contrato, pero la notificación de la venta o el ejercicio de derechos como la actualización de renta o la oposición a la prórroga requieren una representación suficientemente acreditada.

En cuanto a las implicaciones fiscales, el mandatario no adquiere la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, salvo en el mandato sin representación donde inicialmente es él quien figura como adquirente, debiendo luego repercutir el impuesto al mandante mediante una segunda transmisión. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o plusvalía municipal, el mandatario que transmite un inmueble por cuenta del mandante no es sujeto pasivo

Marco legal

El marco legal del mandatario en el ámbito inmobiliario encuentra su fundamento principal en el Código Civil, que regula el contrato de mandato en los artículos 1709 a 1739, dentro del Título IX del Libro Cuarto. El artículo 1709 define el mandato como aquel contrato en virtud del cual una persona se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra, siendo el mandatario quien acepta dicho encargo. En el contexto de las operaciones inmobiliarias, resulta especialmente relevante el artículo 1712, que establece la capacidad necesaria para ser mandatario, y los artículos 1720 y 1721, que regulan la rendición de cuentas y la responsabilidad del mandatario por su gestión. La figura del mandatario con representación, habitual en compraventas y arrendamientos, se rige por los artículos 1725 a 1728, que exigen que el mandatario actúe en nombre del mandante para que los efectos recaigan directamente sobre este.

El Tribunal Supremo ha consolidado una doctrina reiterada en sentencias como las de 15 de marzo de 2017 y 12 de noviembre de 2020, que subrayan la obligación del mandatario de cumplir las instrucciones recibidas y de responder por el incumplimiento de sus deberes de lealtad y diligencia. En cuanto a normativa sectorial, la Ley 12/1992 del Contrato de Agencia puede aplicarse por analogía en aspectos retributivos cuando el mandato sea mercantil. La Región de Murcia no cuenta con normativa autonómica específica que regule el mandatario, al tratarse de una institución de derecho civil común, sin perjuicio de que en el ámbito de la mediación inmobiliaria la Ley 5/2015 de Fomento de la Financiación y Mediación Hipotecaria, modificada en 2019, introdujo obligaciones adicionales de transparencia para quienes actúan como intermediarios. Desde 2018 no se han producido modificaciones normativas significativas en el Código Civil que afecten al mandato, salvo las derivadas de la Ley 8/2021 de Apoyo a las Personas con Discapacidad, que incide en la capacidad del mandante y del mandatario en los casos de representación voluntaria, pero sin alterar la estructura básica del contrato.

Ejemplos prácticos en Murcia

Una familia de Murcia capital que reside temporalmente en Alemania otorgó un mandato a un agente inmobiliario local para vender su piso en el centro. El mandatario se encargó de las visitas, la negociación y la firma del contrato de arras, por un precio de 180.000 euros. Gracias a este poder notarial, los propietarios evitaron desplazamientos y el comprador tuvo una interlocución ágil y profesional durante todo el proceso.
Una empresa de logística en Cartagena deseaba adquirir una nave industrial en el polígono Cabezo Beaza por 450.000 euros. Al carecer de tiempo para gestionar la operación, nombró mandatario a un consultor inmobiliario especializado en activos logísticos. Este representante legal negoció las condiciones, revisó la documentación urbanística y coordinó la firma ante notario, asegurando que la compra se ajustara a los intereses de la compañía.
Tres hermanos heredaron una vivienda en Lorca valorada en 120.000 euros, pero uno residía en el extranjero. Para agilizar la partición, designaron a uno de ellos como mandatario con facultades para aceptar la herencia, liquidar el Impuesto de Sucesiones y vender el inmueble. El mandatario actuó ante el banco para cancelar la hipoteca pendiente y distribuyó el remanente entre los herederos, todo sin necesidad de que el hermano ausente viajara.

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