Marco jurídico

Centro Comercial

Un centro comercial es, ante todo, un activo inmobiliario de naturaleza compleja que no encuentra una definición única en nuestro ordenamiento, sino que se configura a partir de la confluencia de varias disciplinas: el derecho urbanístico, la legislación sobre comercio interior, la propiedad horizontal especial y la contratación mercantil. Desde la perspectiva jurídico-inmobiliaria, un centro comercial puede definirse como un conjunto de locales, oficinas y servicios dispuestos en una edificación o espacio delimitado, que funcionan bajo una gestión unitaria y un régimen de comunidad de propietarios adaptado a las particularidades del uso terciario. Esta fórmula de explotación implica que cada local tiene su propia titularidad registral, pero el conjunto está sometido a unas normas comunes de funcionamiento, horarios, accesos, zonas comunes, publicidad y actividades permitidas, que vinculan a todos los propietarios y arrendatarios. La relevancia de este concepto para propietarios, compradores e inversores es capital, porque la rentabilidad y la liquidez de un local en un centro comercial dependen en gran medida de la solidez de su gestión unitaria y de la correcta configuración de sus estatutos.

Un particular que adquiere uno de estos locales no solo compra un espacio, sino que ingresa en una comunidad con reglas muy estrictas, a menudo desconocidas para quien está acostumbrado a la propiedad horizontal residencial. Para los herederos, la valoración de una participación en un centro comercial puede resultar especialmente conflictiva si no se tiene en cuenta la existencia de cargas de gestión, contratos de arrendamiento vinculados a grandes superficies o cláusulas de derecho de tanteo. Esta figura aparece con frecuencia en operaciones de compraventa de locales comerciales, en la constitución de hipotecas sobre unidades del complejo, en procesos de herencia cuando el fallecido era propietario de un local o de cuotas del centro, y en arrendamientos atípicos donde el contrato se somete a la Ley de Arrendamientos Urbanos pero con especialidades pactadas. También es habitual en procedimientos urbanísticos de licencia de actividad o de gran superficie, donde intervienen técnicos municipales y la comunidad autónoma.

Los profesionales que participan en estas operaciones son diversos: el abogado especializado redacta y revisa los estatutos y contratos de gestión; el notario autoriza la escritura de división horizontal y de compraventa, y debe advertir de las cargas y servidumbres; el registrador de la propiedad inscribe el régimen de comunidad especial; el tasador valora el local o el centro en su conjunto aplicando métodos de capitalización de rentas que exigen conocimiento del mercado terciario; y el agente inmobiliario con experiencia en activos comerciales ayuda a identificar la viabilidad de la inversión. Un error frecuente entre los particulares es confundir un centro comercial con una galería comercial o con un centro comercial abierto, figuras que carecen de gestión unitaria y de régimen de comunidad homogéneo. También es común que el comprador de un local en un centro comercial ignore que sus derechos de uso pueden estar limitados por cláusulas de exclusividad o por la existencia de un arrendatario único que explota la mayoría de los establecimientos, lo que reduce su capacidad de decisión.

Por todo ello, entender correctamente qué es un centro comercial desde el derecho y el mercado es el primer paso para evitar sorpresas en una inversión que, bien estructurada, puede ofrecer rentabilidades muy atractivas.

Descripción técnica

la normativa de ordenación del comercio minorista y la regulación de la propiedad horizontal. Desde la perspectiva urbanística, el TRLSRU, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, sujeta la implantación de un centro comercial a las determinaciones del planeamiento general y de desarrollo, que debe calificar el suelo como terciario o comercial y fijar parámetros como edificabilidad, ocupación y usos compatibles. La licencia municipal de obras y la posterior licencia de primera ocupación o actividad resultan imprescindibles para materializar el proyecto, y su obtención exige la acreditación del cumplimiento de la normativa sectorial de accesibilidad, seguridad contra incendios y eficiencia energética. En el ámbito del comercio interior, la Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista, establece un marco estatal que es desarrollado por las comunidades autónomas. En la Región de Murcia, la Ley 11/2014, de 18 de diciembre, de Comercio, exige una autorización comercial autonómica previa para los centros comerciales cuya superficie de venta supere los setecientos metros cuadrados, otorgada tras un procedimiento en el que se valoran el impacto sobre el pequeño comercio, la movilidad y la cohesión urbana.

Esta segunda licencia se suma a la urbanística y configura un régimen de doble control administrativo que condiciona la viabilidad del proyecto. La configuración jurídica del centro comercial como activo inmobiliario admite varias modalidades. La más frecuente es la propiedad horizontal regulada en los artículos 396 y siguientes del Código Civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/2013. En este esquema, coexisten elementos privativos, como los locales comerciales destinados a la venta o la restauración, y elementos comunes, como las galerías de circulación, las zonas de descarga, los aparcamientos o los espacios de ocio. El título constitutivo de la propiedad horizontal debe describir con precisión las cuotas de participación, las servidumbres y las limitaciones de uso, y se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con los artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946.

Cuando el centro comercial se explota bajo una unidad de gestión común, los propietarios suelen otorgar un contrato de arrendamiento de la parte común a una sociedad gestora, que asume la administración y el mantenimiento de las zonas comunes y la promoción del conjunto. Este contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad para su oponibilidad frente a terceros adquirentes, ex artículo 2 de la Ley Hipotecaria. Desde el punto de vista fiscal, la adquisición de un local comercial en un centro comercial tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a los tipos vigentes en la comunidad autónoma, generalmente entre el seis y el diez por ciento del valor real. Si la operación se realiza por un empresario en el ejercicio de su actividad, está sujeta al IVA, con la correspondiente repercusión y deducción.

La tenencia del inmueble genera la obligación de satisfacer el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de gestión municipal, conforme a los artículos 61 a 77 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con tipos que pueden ser incrementados para bienes de uso comercial. La transmisión posterior del local o de la totalidad del centro comercial devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado en los artículos 104 a 110 del mismo texto refundido, liquidándose en función del periodo de tenencia y el valor catastral del suelo. En el ámbito arrendaticio, los locales integrados en un centro comercial no se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuando se destinan a uso distinto de vivienda, sino que las partes gozan de autonomía contractual plena, sin perjuicio de la aplicación supletoria del Código Civil.

Es habitual que los contratos incluyan cláusulas de renta mínima garantizada y renta variable en función de las ventas, así como pactos sobre horarios de apertura, imagen corporativa y cesión del local. La inscripción de estos arrendamientos en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria, otorga al arrendatario la protección registral frente a terceros adquirentes. El Catastro Inmobiliario, de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 1

Marco legal

El centro comercial carece de una definición unitaria en nuestro ordenamiento, por lo que su régimen jurídico se construye desde diversas ramas. Desde la perspectiva civil y registral, la Comunidad de Propietarios de un centro comercial se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, especialmente sus artículos 5 y 24, que regulan los elementos comunes y los estatutos particulares que suelen incluir cláusulas de uso y limitaciones a la actividad comercial. En el ámbito urbanístico, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que los centros comerciales son usos terciarios sujetos a planeamiento urbanístico y a licencia municipal conforme al artículo 8 y concordantes. La Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista, modificada significativamente por la Ley 1/2018, de 27 de marzo, de reforma de la Ley de Ordenación del Comercio Minorista, introduce el concepto de gran establecimiento comercial para aquellos centros con superficie superior a 2.500 metros cuadrados, requiriendo una licencia comercial específica además de la urbanística.

A nivel autonómico, la Región de Murcia cuenta con la Ley 11/2014, de 4 de diciembre, de Comercio de la Región de Murcia, que desarrolla los requisitos para la instalación de grandes superficies y centros comerciales, exigiendo autorización autonómica previa en su artículo 15. El Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, concreta en sus artículos 105 y siguientes los parámetros urbanísticos para estos usos. En cuanto a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo, en sentencias como la STS de 15 de marzo de 2017, ha establecido que los centros comerciales son complejos inmobiliarios con régimen de propiedad horizontal especial, donde la unidad de explotación comercial permite imponer limitaciones estatutarias a los propietarios para garantizar la homogeneidad del conjunto.

Las modificaciones normativas posteriores a 2018 incluyen la Ley 8/2021, de 2 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley de Suelo, que refuerza la coordinación entre licencias urbanísticas y comerciales, y la Ley 6/2022, de 31 de octubre, de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que actualiza el régimen de adopción de acuerdos en grandes complejos.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un cliente desea adquirir un local de 80 m² en el Centro Comercial Thader de Murcia por 180.000 euros. La operación requiere un préstamo hipotecario al 70% y la firma de un contrato de compraventa que regule los elementos comunes y gastos de comunidad. El banco exige tasación favorable y que el centro tenga al menos un 80% de ocupación para aprobar la financiación. Es crucial revisar los estatutos de la comunidad de propietarios y las obligaciones derivadas del plan de explotación del centro. El cliente debe asumir el IVA del 21% al tratarse de una operación sujeta a este impuesto, y los gastos de notaría y registro.
  • Una sociedad limitada alquila un espacio de 200 m² en el Centro Comercial Mediterráneo de Cartagena para abrir una tienda de ropa. La renta mensual es de 4.500 euros más IVA, con una fianza de dos mensualidades y un aval bancario por seis meses. El contrato tiene una duración mínima de cinco años con prórroga tácita, e incluye una cláusula de renta variable basada en el volumen de ventas. La empresa debe constituir un seguro de responsabilidad civil y cumplir las normas de uso del centro, especialmente en horarios, gestión de residuos y mantenimiento de la fachada. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados se aplica sobre la primera copia del contrato.
  • Tres hermanos heredan un local de 120 m² en el Centro Comercial San Francisco de Lorca, valorado en 250.000 euros, que formaba parte del patrimonio del padre fallecido. Para aceptar la herencia deben liquidar el Impuesto de Sucesiones, que asciende a 35.000 euros según las reducciones aplicables en la Región de Murcia. Dado que uno de los hermanos quiere vender su parte, es necesario realizar una división de la cosa común mediante un acuerdo notarial o, en su defecto, un procedimiento judicial. Además, deben revisar el contrato de arrendamiento existente con una cadena de supermercados que vence en dos años y que genera una renta mensual de 3.000 euros.

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