Marco jurídico

Compra Sobre Plano

¿Qué significa compra sobre plano?

La compra sobre plano es la compra de una vivienda que aún no está construida o está en obras. El promotor debe garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales, con un seguro de caución o un aval (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación).

¿Qué es comprar sobre plano? Es comprar una vivienda a partir del proyecto, los planos y la memoria de calidades, antes de que esté terminada. El Código Civil permite que las cosas futuras sean objeto de contrato (artículo 1271), y la compraventa obliga al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar el precio (artículo 1445).

Lo normal es firmar un contrato privado con el promotor y pagar una parte del precio durante la obra. Ese dinero está protegido por ley: desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor debe garantizar su devolución, incluidos los impuestos, más el interés legal, mediante un seguro de caución individual o un aval bancario solidario, para el caso de que la obra no empiece o no termine en el plazo pactado. La protección está hoy en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, según la redacción dada por la Ley 20/2015, que derogó la antigua Ley 57/1968.

Si va a comprar sobre plano en Murcia, pida el documento de la garantía a su nombre, compruebe que paga en la cuenta especial que indica el contrato y guarde todos los justificantes. Es lo que le permitirá recuperar su dinero si algo sale mal.

Descripción técnica

- Garantía obligatoria: desde la licencia de edificación, devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales mediante seguro de caución o aval solidario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. La garantía cubre también los impuestos (disposición adicional primera, apartado uno, de la Ley de Ordenación de la Edificación). - Cuenta especial: las cantidades se cobran a través de una entidad de crédito, en una cuenta separada de los demás fondos del promotor, de la que solo puede disponer para la construcción (apartado uno.1.b). - Póliza o aval individual: debe haber un seguro individual por cada comprador, o un aval por la cuantía total anticipada, y el promotor debe entregarle el documento que acredite la garantía al firmar el contrato (apartados dos y tres). - Contenido del contrato: debe recoger la obligación de devolver lo entregado si la obra no se inicia o termina en plazo o si no se obtiene la licencia de primera ocupación o documento equivalente, la entidad aseguradora o avalista y la cuenta de ingreso (apartado tres). - Si la obra falla: el comprador puede optar entre rescindir el contrato con devolución de lo entregado, incluidos impuestos e intereses legales, o conceder una prórroga al promotor (apartado cuatro). Antes de reclamar a la aseguradora o al banco, debe requerir de forma fehaciente al promotor, que tiene treinta días para devolver (apartado dos). - Plazo del aval: el aval caduca si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor sin que el comprador haya requerido la rescisión y la devolución (apartado dos.2.c). - Fin de la garantía: se cancela cuando se expide la licencia de primera ocupación o documento equivalente y el promotor acredita la entrega de la vivienda (apartado cinco). En la Región de Murcia la primera ocupación se tramita por declaración responsable (artículo 264.2.f de la Ley 13/2015). - IVA de los pagos a cuenta: el IVA se devenga en el momento de cada cobro anticipado, por el importe percibido (artículo 75.Dos de la Ley del IVA).

Marco legal

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: disposición adicional primera (percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción), en la redacción dada por la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en vigor desde el 1 de enero de 2016; disposición derogatoria tercera (deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio); artículos 17 y 19 (responsabilidad y garantías por defectos de construcción). Código Civil, artículos 1271 (contratos sobre cosas futuras) y 1445 (compraventa). Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 75.Dos (devengo en los pagos anticipados). Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia: artículo 178 (la publicidad de venta de desarrollos urbanísticos solo puede hacerse en suelo urbano o urbanizable con la ordenación pormenorizada al menos aprobada inicialmente) y artículo 264.2.f) (primera ocupación por declaración responsable).

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: firma la compra sobre plano de un piso de 180.000 € y paga 18.000 € de entrada más 1.000 € al mes durante la obra. Al firmar el contrato, el promotor debe entregarle el documento que acredite la garantía de las cantidades que va a anticipar, y en cada pago abona el IVA correspondiente. Si la obra no termina en el plazo pactado, puede pedir la devolución de todo lo pagado, IVA incluido, más el interés legal.
  • Ejemplo hipotético: el promotor no entrega la vivienda en la fecha pactada. El comprador le requiere la devolución por burofax; si en treinta días no le paga, reclama directamente a la aseguradora o al banco avalista; la aseguradora debe indemnizar en el plazo de treinta días desde la reclamación. Si se trata de un aval, no deje pasar dos años sin reclamar, porque caduca.
  • Ejemplo hipotético: antes de reservar, pida al promotor la licencia de edificación, el nombre de la entidad garante y la cuenta especial. En la Región de Murcia, la publicidad de venta de un desarrollo urbanístico debe expresar la fecha de aprobación del plan y su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia (artículo 178 de la Ley 13/2015).

Preguntas frecuentes

¿Qué es comprar sobre plano?

Es comprar una vivienda que todavía no está construida o está en construcción, a partir del proyecto y la memoria de calidades, pagando normalmente una parte del precio durante la obra.

¿Qué significa compra sobre plano?

Significa adquirir una vivienda futura: el promotor se obliga a construirla y entregarla en un plazo, y el comprador a pagar el precio. El Código Civil admite que las cosas futuras sean objeto de contrato (artículo 1271).

¿Qué garantía tengo si compro sobre plano y la obra no se termina?

El promotor debe garantizar, con un seguro de caución individual o un aval bancario, la devolución de lo que haya pagado, incluidos los impuestos, más el interés legal (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación). Exija el documento de la garantía al firmar.

¿Qué ley protege las cantidades entregadas a cuenta?

La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en la redacción de la Ley 20/2015, vigente desde el 1 de enero de 2016. La antigua Ley 57/1968 está derogada.

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