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Contrato de Arras

El contrato de arras es un acuerdo privado de naturaleza preparatoria y carácter vinculante que las partes suscriben con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante el cual se comprometen a la futura transmisión de un inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero que actúa como señal, garantía o principio de ejecución del negocio principal. Dentro del ordenamiento jurídico español, su régimen se encuentra fundamentalmente en los artículos 1454 del Código Civil y en la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que distingue entre arras penitenciales, confirmatorias y penales, siendo las primeras las más habituales en el mercado inmobiliario. La relevancia de este concepto para propietarios, compradores, inversores y herederos es capital, pues la redacción y la calificación jurídica de las arras determinan el efecto sancionador en caso de incumplimiento: el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que se retrae debe devolver el duplo, salvo pacto en contrario.

En la práctica, el contrato de arras aparece en casi toda operación de compraventa de vivienda, local, terreno o nave, tanto en primera transmisión como en segunda mano, y también puede intervenir en operaciones vinculadas a hipotecas cuando el comprador necesita asegurar la reserva mientras tramita la financiación, así como en procesos de herencia cuando los coherederos venden a un tercero antes de la partición formal. Aunque menos frecuente, también se utiliza en arrendamientos con opción de compra y en ciertos acuerdos urbanísticos de permuta o cesión de aprovechamiento. En estas operaciones intervienen profesionales como el abogado o asesor jurídico que redacta o revisa el clausulado, el agente inmobiliario que canaliza la negociación y gestiona la retención de la cantidad, y posteriormente el notario que elevará a público el contrato definitivo con la constancia de las arras ya entregadas. El registrador de la propiedad, aunque no interviene en el momento de las arras, será quien inscriba finalmente la compraventa y debe verificar que el pago se ajusta a lo pactado.

Un error frecuente que cometen los particulares es creer que cualquier entrega de dinero a cuenta constituye automáticamente arras penitenciales con derecho a doblar o perder, cuando en realidad las arras deben ser expresamente calificadas como tales en el contrato; si no se menciona su carácter penitencial, el Tribunal Supremo tiende a interpretar la cantidad como un pago a cuenta del precio, con la consiguiente obligación de restitución sin sanción. Otro equívoco común es confundir las arras con la reserva verbal o con la señal confirmatoria que se integra en el precio, lo que genera litigios costosos. Por ello, el asesoramiento profesional previo a la firma de un contrato de arras es esencial para que compradores y vendedores conozcan con exactitud sus derechos y riesgos, especialmente en un mercado como el de Murcia, donde la tradición oral y la confianza entre partes pueden ocultar cláusulas perjudiciales.

Descripción técnica

El contrato de arras, en su configuración clásica, encuentra su fundamento normativo en el artículo 1454 del Código Civil, precepto que regula las denominadas arras penitenciales o de desistimiento, modalidad de uso más frecuente en las operaciones inmobiliarias concertadas en la Región de Murcia. No obstante, el Código Civil no agota las posibilidades de este instrumento, pues la doctrina y la jurisprudencia han distinguido tradicionalmente tres categorías: las arras confirmatorias, que operan como anticipo del precio a cuenta del pago total y no permiten el desistimiento unilateral sin incurrir en incumplimiento ordinario; las arras penales, que funcionan como cláusula de liquidación anticipada de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de cualquiera de las partes; y las arras penitenciales, que atribuyen a cada parte la facultad de desistir del contrato mediante la pérdida de la cantidad entregada por el comprador o la restitución duplicada por el vendedor, según quien ejercite dicha facultad. Desde una perspectiva técnica, el contrato de arras se configura como un contrato preparatorio sometido a plazo esencial.

Las partes fijan una fecha cierta para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y hasta ese momento cualquiera de ellas puede desistir conforme a lo pactado. El mecanismo es el siguiente: el comprador entrega al vendedor una suma de dinero, habitualmente equivalente al diez por ciento del precio total del inmueble. Si es el comprador quien desiste, pierde la cantidad entregada de forma definitiva, y el vendedor la retiene en concepto de cláusula penal. Si es el vendedor quien desiste, debe restituir al comprador el doble de la cantidad recibida. Si ninguna de las partes desiste y el contrato se perfecciona, la cantidad entregada se imputa como parte del precio total en la escritura pública. Para que el mecanismo sea eficaz, la documentación mínima que debe acompañar al contrato de arras incluye, al menos, la identificación completa de las partes con sus datos fiscales, la descripción detallada del inmueble con su referencia catastral, el precio total y la cantidad entregada en concepto de arras, el plazo para el otorgamiento de la escritura pública, y las condiciones suspensivas o resolutorias que las partes acuerden.

Es práctica habitual que la parte compradora solicite una nota simple informativa del Registro de la Propiedad para verificar la titularidad del vendedor y la ausencia de cargas o gravámenes. En operaciones financiadas, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige que el prestatario haya recibido la Ficha Europea de Información Normalizada y la oferta vinculante con una antelación mínima de diez días al otorgamiento de la escritura, lo que debe ser tenido en cuenta al fijar el plazo del contrato de arras para evitar incumplimientos. Las implicaciones fiscales del contrato de arras son relevantes y deben ser evaluadas por el asesor patrimonial. En el momento de la firma del contrato privado de arras no se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), pues dicho impuesto se liquida con la transmisión del inmueble en escritura pública, en el plazo de treinta días hábiles desde el otorgamiento.

No obstante, si las arras se pierden por desistimiento del comprador, esa cantidad no tributa como ganancia patrimonial para el vendedor, sino que se considera indemnización por daños, sujeta en su caso a IRPF según la naturaleza del perceptor. Si el vendedor desiste y duplica la cantidad, la devolución duplicada tampoco tiene tratamiento fiscal como precio, sino como reparación del daño contractual. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se sigue devengando a favor del titular catastral hasta la transmisión efectiva, salvo pacto en contrario. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción posterior a la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, se devenga en el momento de la transmisión, pero su liquidación puede verse afectada si la operación no llega a consumarse por desistimiento. En cuanto a los efectos frente a terceros, el contrato de arras no es inscribible en el Registro de la Propiedad por sí mismo, al tratarse de un documento privado que no reúne los requisitos del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

Solo adquiere eficacia registral si se eleva a escritura pública y se hace constar la condición resolutoria expresa por falta de pago del precio, lo que permite su inscripción con arreglo al artículo 59 de la Ley Hipotecaria.

Marco legal

El contrato de arras encuentra su principal anclaje normativo en el Código Civil, cuyo artículo 1454 regula las arras penitenciales o de desistimiento, permitiendo a las partes desligarse del contrato mediante la pérdida o devolución del doble de la cantidad entregada, según quien incumpla. Este precepto es el más citado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sentencias reiteradas (como las de 25 de noviembre de 2015 y 7 de septiembre de 2017) ha precisado la distinción entre arras penitenciales, confirmatorias y penales, estableciendo que, salvo pacto expreso en contrario, la entrega de una cantidad a cuenta se presume como arras penitenciales. El artículo 1451 del Código Civil, por su parte, regula las arras confirmatorias, que constituyen una señal del precio y no facultan el desistimiento unilateral, aunque en la práctica su uso es menos frecuente en el tráfico inmobiliario.

En el ámbito de la protección de consumidores, resulta relevante el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que impone obligaciones de información precontractual y puede afectar a la validez de ciertas cláusulas de arras en contratos con particulares. Asimismo, la Ley 57/1968, de 31 de julio, sobre percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, aunque no menciona directamente las arras, incide en ellas al exigir garantías para las cantidades entregadas a cuenta antes de la escritura pública. Tras 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha introducido modificaciones relevantes en materia de transparencia y plazo de entrega que afectan indirectamente al régimen de arras en operaciones con financiación hipotecaria.

En la Región de Murcia, la normativa autonómica aprobada con posterioridad, como la Ley 7/2015, de 12 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y suelo, no contiene disposiciones específicas sobre el contrato de arras, por lo que su régimen se rige íntegramente por la legislación estatal y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que es unánime en exigir claridad en la voluntad de las partes para determinar la naturaleza de la cantidad entregada.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En una vivienda unifamiliar en El Palmar (Murcia capital), un matrimonio joven firma un contrato de arras con el propietario por 180.000 euros. Entregan 12.000 euros como arras penitenciales. A los diez días, los compradores obtienen una denegación hipotecaria por falta de ingresos estables. Según el artículo 1454 del Código Civil, si no median incumplimientos culpables, pueden optar por perder las arras si desisten. El vendedor accede a devolver 6.000 euros mediante pacto bilateral para evitar litigio. El ejemplo refleja la protección del comprador ante contingencias financieras.
  • Una sociedad limitada de Torre-Pacheco pretende adquirir una nave logística en el Polígono Industrial de Los Cármenes (Lorca) por 450.000 euros. Firman un contrato de arras penales con penalización del 20% pactado. Tras pagar 40.000 euros, la empresa compradora retrasa la formalización de la escritura durante tres meses por problemas internos de tesorería. El vendedor, un fondo de inversión, ejecuta la cláusula penal reclamando los 40.000 euros recibidos más una indemnización adicional del 10% por daños, conforme a lo pactado en el contrato de arras.
  • Tres herederos de una vivienda en el centro de Cartagena valorada en 210.000 euros firman un contrato de arras para la venta a un particular. Cada heredero aporta 7.000 euros como señal, totalizando 21.000 euros, y se establecen arras confirmatorias que obligan a la venta. A los quince días, uno de los herederos recibe una oferta superior y se niega a vender, incurriendo en incumplimiento contractual. Los otros dos herederos y el comprador le reclaman judicialmente el doble de lo recibido, según el pacto expreso de arras confirmatorias que excluye la facultad de desistimiento.

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