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Cooperativa de Viviendas

Una cooperativa de viviendas es, en el ordenamiento jurídico español, una sociedad constituida sin ánimo de lucro que agrupa a personas físicas que se asocian con el objetivo principal de promover, construir y adjudicarse viviendas a precio de coste, eliminando así el margen del promotor inmobiliario tradicional. Esta figura se encuentra regulada tanto por la Ley de Cooperativas estatal como por las legislaciones autonómicas, y en la Región de Murcia se rige por la Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Cooperativas, que establece su naturaleza, estructura orgánica y régimen económico. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender el funcionamiento de una cooperativa de viviendas resulta esencial porque permite acceder a una vivienda por un precio sensiblemente inferior al de mercado, pero exige asumir un papel activo como socio, con derechos y obligaciones que van desde las aportaciones periódicas hasta la participación en las decisiones colectivas que afectan a la promoción, como la elección del proyecto arquitectónico, la contratación de la constructora o la gestión de la financiación.

En la práctica, este término aparece con frecuencia en operaciones de compraventa, cuando el socio adquiere la vivienda una vez terminada y se formaliza la escritura pública de adjudicación, pero también en procesos de hipoteca, ya que muchas entidades financieras conceden créditos a los cooperativistas para sufragar las aportaciones, a veces incluso antes de que la propiedad esté inscrita en el Registro de la Propiedad. En el ámbito sucesorio, los derechos que un socio ostenta sobre la vivienda en construcción son transmisibles por herencia, lo que obliga a los herederos a decidir si continúan en la cooperativa o solicitan la baja, con las consecuencias económicas que ello conlleva. También puede aparecer en arrendamientos, pues una vez finalizada la promoción, la cooperativa puede destinar parte de las viviendas al alquiler, aunque esta no es su función principal. Desde la perspectiva urbanística, la cooperativa actúa como agente promotor y debe obtener las licencias y autorizaciones necesarias, lo que implica interlocución con el ayuntamiento y otros organismos.

Los profesionales que intervienen en estas operaciones incluyen al notario, que da fe pública de los acuerdos de adjudicación y eleva a público la transmisión de los derechos cooperativos; al registrador de la propiedad, que inscribe la propiedad una vez finalizada la obra y la liquidación del edificio; al abogado especializado, que asesora en la redacción de estatutos, en conflictos entre socios o en la interpretación de la normativa aplicable; al tasador, que valora los derechos de los cooperativistas a efectos de garantía hipotecaria; y al agente inmobiliario, que puede colaborar en la comercialización de las viviendas adjudicadas o en la búsqueda de socios iniciales para la promoción. Un error frecuente entre los particulares es creer que al asociarse a una cooperativa se convierten automáticamente en propietarios de una vivienda concreta, cuando en realidad solo adquieren un derecho de naturaleza personal y no real hasta que se produce la adjudicación y la inscripción registral.

Otro malentendido habitual consiste en suponer que la baja voluntaria de un socio equivale a una venta libre, sin considerar que la cooperativa suele recuperar las aportaciones del socio saliente aplicando descuentos o penalizaciones previstas en los estatutos, lo que puede generar pérdidas significativas si no se conoce el mecanismo con antelación. Por todo ello, asesorarse desde el principio con profesionales familiarizados con el derecho cooperativo es la mejor manera de evitar sorpresas desagradables y aprovechar las ventajas reales que esta fórmula ofrece para acceder a una vivienda a precio de coste.

Descripción técnica

Esta figura societaria se regula con carácter general en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, y de forma específica para el ámbito territorial de la Región de Murcia en la Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Cooperativas de la Región de Murcia. Ambas normas recogen la cooperativa de viviendas como una modalidad especial cuyo objeto social es procurar a sus socios viviendas o locales, bien mediante la construcción en suelo propio o ajeno, bien mediante la rehabilitación de edificaciones existentes. La cooperativa actúa como promotor sin ánimo de lucro, por lo que el precio final de la vivienda se limita al coste real de la promoción, excluyendo el margen comercial que correspondería a un promotor profesional. Este modelo ofrece dos ventajas esenciales: la reducción del precio de adquisición y el control directo de los socios sobre el proceso constructivo a través de los órganos sociales. Desde el punto de vista jurídico, la cooperativa se constituye mediante escritura pública y se inscribe en el Registro de Cooperativas correspondiente.

Los socios realizan aportaciones al capital social, que pueden ser en dinero o en especie, y asumen la obligación de realizar las aportaciones periódicas necesarias para financiar la promoción. La cooperativa adquiere el suelo, obtiene las licencias urbanísticas y contrata la ejecución de las obras. Durante la fase de construcción, el inmueble es propiedad de la cooperativa, que figura como titular registral del terreno. Los socios no adquieren la propiedad individual de sus futuras viviendas hasta el momento de la adjudicación, que se formaliza mediante escritura pública de adjudicación y transmisión. El procedimiento se desarrolla en varias fases. Primera: constitución de la cooperativa y admisión de socios. Segunda: adquisición del suelo, que puede ser mediante compraventa, aportación de socios o permuta. Tercera: solicitud de licencia municipal de obras y contratación del proyecto técnico y de la dirección facultativa. Cuarta: contratación de la construcción, normalmente mediante concurso entre empresas. Quinta: financiación de la promoción, que puede articularse a través de préstamos hipotecarios concedidos a la cooperativa con garantía del suelo o de la obra en curso, o mediante préstamos individuales a los socios que luego se subrogan.

Sexta: finalización de las obras, obtención de la licencia de primera ocupación y adjudicación de cada vivienda y anejo a su socio correspondiente. Séptima: otorgamiento de escritura pública de adjudicación, liquidación de la cooperativa si se disuelve, o continuación con otros fines. La fiscalidad de estas operaciones es compleja. En la fase de adquisición del suelo, la cooperativa tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en la modalidad de transmisiones onerosas patrimoniales, salvo que la operación esté sujeta a IVA, en cuyo caso se aplica este impuesto. Durante la construcción, los socios pueden deducir en el IRPF las aportaciones realizadas, siempre que se cumplan los requisitos del plan estatal de vivienda vigente. En la adjudicación de la vivienda, el socio adquiere la propiedad y debe liquidar el ITP y AJD por la transmisión, aunque con importantes beneficios fiscales: la base imponible se reduce al coste efectivo de la vivienda, y el tipo aplicable suele ser el reducido propio de las viviendas de protección oficial o promovidas por cooperativas.

Asimismo, la cooperativa queda exenta del Impuesto sobre Sociedades por los resultados derivados de la promoción, al tratarse de una entidad sin ánimo de lucro. Finalmente, en la transmisión posterior de la vivienda por el socio, se genera el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que se calcula sobre el incremento de valor real o catastral desde la adquisición hasta la transmisión. Existen dos modalidades principales: la cooperativa de viviendas de propiedad, en la que los socios adquieren la plena propiedad de la vivienda, y la cooperativa de viviendas de cesión de uso, en la que la cooperativa mantiene la propiedad del inmueble y cede su uso a los socios mediante un contrato de arrendamiento o de derecho de superficie por un plazo determinado, normalmente largo. Esta segunda modalidad se ha desarrollado especialmente en los últimos años como respuesta a la necesidad de vivienda asequible en régimen de alquiler. En cuanto a los efectos frente a terceros, la cooperativa responde con su patrimonio de las deudas contraídas con proveedores, contratistas y entidades financieras.

Una vez adjudicadas las viviendas, cada socio responde de sus propias obligaciones derivadas de la financiación individual. El Registro de la Propiedad desempeña un papel crucial: la inscripción de la cooperativa como titular del suelo garantiza la publicidad frente a terceros, y la inscripción de la adjudicación a favor de cada socio otorga la protección registral plena, incluyendo la presunción de exactitud y la fe pública registral. Cuando la cooperativa solicita financiación hipotecaria, la hipoteca se inscribe a favor de la entidad prestamista y grava el suelo o la obra nueva. La Ley 5/2019, de 15

Marco legal

El marco legal de las cooperativas de viviendas se vertebra principalmente en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, norma estatal que en sus artículos 74 a 79 regula las particularidades de esta modalidad cooperativa, especialmente el régimen de adjudicación de viviendas y la transmisión de derechos. En el ámbito autonómico, la Región de Murcia cuenta con la Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Cooperativas de la Región de Murcia, cuyo artículo 86 y siguientes desarrollan las especialidades de las cooperativas de viviendas, incluyendo el tratamiento de las aportaciones de los socios y el derecho de uso y disfrute sobre las viviendas. Desde la perspectiva fiscal, la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su artículo 17.2, considera rendimientos del trabajo las cantidades satisfechas por los socios para la adquisición de la vivienda, mientras que la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en su artículo 20, exime de IVA las entregas de terrenos para la construcción de viviendas cuando la cooperativa actúe como promotora.

La Ley 49/2002, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos, puede resultar de aplicación si la cooperativa se constituye como entidad declarada de utilidad pública. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 12 de noviembre de 2018, ha fijado doctrina sobre la naturaleza jurídica de la cooperativa de viviendas, distinguiendo entre la fase de promoción y la fase de adjudicación, y estableciendo que la transmisión de la vivienda al socio se produce en el momento de la adjudicación de la propiedad, no antes. En cuanto a modificaciones normativas posteriores a 2018, cabe señalar la Ley 11/2021, de 9 de julio, que introdujo ajustes en el régimen de conservación de viviendas adjudicadas, y el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que simplificó los requisitos formales para la inscripción registral de las cooperativas. Por último, la Ley 15/2022, de 12 de diciembre, de vivienda, afecta a las cooperativas mediante la regulación de los límites al precio de venta en viviendas protegidas y el fomento del cooperativismo como fórmula de acceso a la vivienda.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Cartagena se inscribe en una cooperativa para construir viviendas en Torre-Pacheco. Aportan 25.000 euros como capital social y 90.000 euros en pagos periódicos. Fiscalmente, estas cantidades no se consideran gasto deducible en IRPF mientras la vivienda no sea entregada. Al finalizar, la cooperativa les adjudica el piso, y la suma de todas las aportaciones (115.000 euros) forma parte del precio de adquisición. La deducción por vivienda habitual solo aplica sobre el valor efectivo de la construcción más el suelo, no sobre esos anticipos. Este particular deberá guardar todos los resguardos porque Hacienda podría requerirlos hasta cuatro años después.
  • Una empresa promotora de Molina de Segura crea una cooperativa para construir 40 adosados en San Javier. La cooperativa actúa como sociedad de autoconsumo, sin ánimo de lucro, y la empresa aporta los terrenos valorados en 1,2 millones de euros. Fiscalmente, esta aportación no genera IVA ni ITP porque se trata de una operación societaria. Los cooperativistas (particulares) ingresan sus cuotas con exención de IVA. Al finalizar, la empresa recibe su retribución mediante un contrato de gestión, cuyo IVA sí es deducible. La cooperativa tributa en el Impuesto de Sociedades solo por rendimientos no cooperativos. Esta estructura permite a la empresa diferir la tributación de beneficios hasta la transmisión final de las viviendas.
  • Un vecino de Murcia capital fallece dejando sus derechos sobre una cooperativa de viviendas en Águilas. Su viuda hereda el derecho de adjudicación futura y las aportaciones realizadas hasta la fecha: 60.000 euros. En el Impuesto de Sucesiones, estos derechos tributan como un bien inmaterial, valorándose por el importe total de las cuotas pagadas más la proporción del valor del suelo estimado por la cooperativa. Si la vivienda aún no está construida, no aplica reducción por vivienda habitual. La viuda debe incluir este derecho en la declaración y, cuando reciba el piso, la base imponible será el coste total soportado (aportaciones heredadas más las futuras). El plazo para pagar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento.

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