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Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido por sus siglas ITP, es un tributo de naturaleza indirecta cedido a las comunidades autónomas que, en el ámbito del ordenamiento jurídico español, grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos patrimoniales entre particulares, así como la constitución de determinados derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos y operaciones societarias que no estén sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. Su relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos es directa y constante, pues se trata de uno de los costes fiscales más significativos en cualquier operación inmobiliaria de segunda mano o en aquellos actos jurídicos documentados que impliquen un desplazamiento patrimonial. Para quien adquiere una vivienda usada, por ejemplo, el ITP supone un desembolso inmediato que oscila entre el 6% y el 11% del precio del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma donde se formalice la compraventa.

Este impuesto aparece habitualmente en operaciones de compraventa de inmuebles de segunda mano, en la constitución de hipotecas sobre viviendas, en la transmisión de vehículos usados, en arrendamientos urbanos sujetos a este gravamen, en la adjudicación de bienes en pago de deudas o en la disolución de comunidades de bienes. También es frecuente en procedimientos urbanísticos como las cesiones de terrenos o las transmisiones de fincas no sujetas a IVA. En todas ellas, el obligado al pago es generalmente el adquirente o el beneficiario del derecho, aunque las partes pueden pactar libremente quién asume el coste fiscal, salvo que la ley disponga lo contrario.

Los profesionales que intervienen en estas operaciones incluyen al notario, que autoriza la escritura pública y liquida el impuesto de forma telemática; al registrador de la propiedad, que inscribe el título una vez acreditado el pago; al abogado especializado en fiscalidad, que asesora sobre la cuantía exacta, las posibles bonificaciones o reducciones autonómicas y las consecuencias de un pago tardío o incorrecto; al tasador, cuyo informe determina el valor real del inmueble, referencia que la administración tributaria contrasta para evitar la infravaloración; y al agente inmobiliario, que debe informar al comprador sobre este coste adicional. Un error frecuente entre los particulares es confundir el ITP con el IVA o con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Mientras que el IVA grava la primera transmisión de un inmueble nuevo, el ITP se aplica en las transmisiones posteriores entre particulares, y el Impuesto de Sucesiones solo surge cuando la adquisición se produce por herencia o donación.

Además, muchos compradores creen que el ITP se calcula sobre el precio escriturado sin más, pero la administración puede comprobar el valor real del bien y girar una liquidación complementaria si considera que la base imponible declarada es inferior al valor de mercado. Por eso, es prudente solicitar una tasación profesional antes de firmar y, en caso de duda, consultar con un asesor fiscal para evitar sorpresas desagradables, recargos e incluso sanciones. Conocer con precisión el funcionamiento del ITP y las particularidades de cada comunidad autónoma resulta esencial para planificar con solvencia cualquier operación patrimonial y evitar que un ahorro mal calculado se convierta en un coste mayor.

Descripción técnica

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido por sus siglas ITP, es un tributo de naturaleza indirecta cedido a las comunidades autónomas que, en el ámbito del ordenamiento jurídico español, grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos patrimoniales entre particulares. Su regulación principal se encuentra en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, norma que desarrolla el hecho imponible, el sujeto pasivo, la base imponible y el tipo de gravamen. Desde la perspectiva técnica, el ITP se configura como un impuesto instantáneo que se devenga en el momento de la transmisión, sin perjuicio de los plazos de presentación y pago. El hecho imponible se produce con la realización de transmisiones patrimoniales onerosas, como compraventas, permutas, donaciones onerosas, arrendamientos (incluidos los financieros) y constitución de derechos reales, salvo que estas operaciones estén sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) por realizarse en el ámbito empresarial o profesional.

La Ley General Tributaria, en su artículo 17, recuerda que el devengo se produce cuando se realiza el acto o contrato, momento en el que nace la obligación tributaria. Para inmuebles, el plazo de autoliquidación es de treinta días hábiles desde la fecha de la transmisión, con un modelo específico que cada comunidad autónoma aprueba. La documentación requerida incluye la escritura pública o documento privado que acredite la transmisión, el NIF de las partes, el justificante del pago previo (si lo hubiere) y la declaración del valor del bien, que debe ajustarse al valor real de mercado. En caso de discrepancias, la Administración puede comprobar el valor mediante tasación pericial contradictoria según el artículo 57 de la Ley General Tributaria. El sujeto pasivo es el adquirente del bien o del derecho, y la base imponible se determina por el valor real del bien transmitido, entendido como el precio efectivamente satisfecho o el valor de mercado si aquel es inferior. Los tipos impositivos varían por comunidad autónoma.

Para transmisiones de inmuebles, el tipo general se sitúa entre el 6% y el 10%, aunque en la Región de Murcia, por ejemplo, puede aplicarse un tipo reducido para determinados colectivos o viviendas de protección oficial. Es crucial distinguir las modalidades del impuesto. La modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) grava las operaciones entre particulares, mientras que la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) grava la formalización de documentos notariales, mercantiles o administrativos que no estén ya sujetos a TPO o IVA. Por ejemplo, una escritura de compraventa entre particulares tributa por TPO, pero si se formaliza en escritura pública, puede estar sujeta a la cuota gradual de AJD. Además, el ITP no debe confundirse con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, que grava el incremento patrimonial del vendedor por la transmisión del terreno urbano, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En cuanto a las implicaciones fiscales directas, el pago del ITP es un gasto deducible en el IRPF del adquirente si se trata de una inversión en inmuebles destinados al arrendamiento, pero no si es vivienda habitual. Además, el impuesto no es incompatible con el IBI, ya que este es un tributo periódico que grava la titularidad. El papel del Registro de la Propiedad es relevante porque la inscripción de la transmisión requiere acreditar el pago del ITP o de la exención correspondiente, conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. Sin embargo, la inscripción no es constitutiva del derecho real, sino meramente declarativa y de publicidad frente a terceros. El Catastro, por su parte, actualiza sus datos a partir de la declaración del ITP, afectando al valor catastral que sirve de base para el IBI y, en su caso, para el propio ITP cuando la Administración comprueba valores.

Finalmente, es fundamental recordar que el ITP no se aplica en operaciones sujetas a IVA, como la primera entrega de edificaciones por un promotor, salvo renuncia a la exención en determinados casos, y que el plazo de prescripción del derecho a liquidar es de cuatro años, según el artículo 66 de la Ley General Tributaria.

Marco legal

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en su modalidad de transmisiones patrimoniales, se regula con carácter general por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Su artículo 7 define el hecho imponible como las transmisiones onerosas de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas, y su artículo 10 establece la base imponible en el valor real del bien transmitido. La normativa se completa con el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, que aprueba el Reglamento del impuesto. En el ámbito civil, el artículo 609 del Código Civil establece la compraventa como título de adquisición, y el artículo 1445 define el contrato de compraventa, base sobre la que opera el ITP.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, particularmente en sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo como la de 18 de abril de 2017, ha precisado que el concepto de valor real debe estimarse como el precio de mercado, criterio aplicable en las comprobaciones de valor realizadas por la Administración. En la Región de Murcia, la normativa autonómica aplicable viene determinada por la Ley 7/2005, de 18 de noviembre, de medidas fiscales y administrativas, que delegó en el Consejo de Gobierno la fijación de tipos de gravamen. Actualmente, el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia en materia de tributos cedidos, establece en su artículo 5 el tipo general del 8 por ciento para transmisiones de inmuebles, con tipos reducidos del 7 por ciento para vivienda habitual y del 3,5 por ciento para determinadas transmisiones de vivienda protegida.

Como modificaciones normativas significativas posteriores a 2018, destaca la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que introdujo un mayor control en las plusvalías derivadas de transmisiones inmobiliarias y reforzó la obligación de declarar el ITP en el plazo de treinta días hábiles desde la fecha del acto o contrato, afectando directamente a la autoliquidación del impuesto en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una pareja adquiere en Murcia capital un piso de segunda mano para su primera vivienda por 180.000 euros. Al tratarse de una transmisión patrimonial onerosa entre particulares, deben liquidar el ITP en la comunidad autónoma de la Región de Murcia, donde el tipo general para inmuebles es del 8%. El importe resultante es de 14.400 euros, que deben autoliquidar en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública. Este impuesto no es deducible en el IRPF y se suma al precio final de la compra.
  • Una empresa promotora con sede en Cartagena compra una nave industrial valorada en 400.000 euros a un particular para destinarla a almacén y nuevas oficinas. La operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al recaer sobre un inmueble de segunda mano y no estar afecta a IVA. En la Región de Murcia, el tipo aplicable es el 8%, por lo que la empresa debe ingresar 32.000 euros en la Agencia Tributaria regional. Aunque el impuesto es un coste fiscal para el adquirente, puede considerarse mayor valor de adquisición a efectos contables.
  • Dos amigos realizan en San Javier una permuta de inmuebles: uno cede un apartamento en primera línea de playa valorado en 200.000 euros, y el otro entrega un dúplex en torre pacheco valorado en 220.000 euros. Al existir un exceso de adjudicación de 20.000 euros, la parte que recibe el inmueble de mayor valor debe tributar por ese exceso en concepto de ITP. El tipo del 8% en Murcia genera una cuota de 1.600 euros. Además, cada permutante tributa por la parte que recibe, pero se aplican las reglas especiales de este impuesto para las permutas.

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