Marco jurídico

Costas

Las costas procesales constituyen uno de los conceptos jurídicos que con mayor frecuencia sorprende a los particulares cuando se ven inmersos en un litigio relacionado con un inmueble. En términos estrictos, las costas son el conjunto de gastos que genera un procedimiento judicial y que, mediante resolución expresa del tribunal, pueden ser impuestos total o parcialmente a una de las partes, generalmente a aquella que ha visto desestimadas sus pretensiones o ha actuado con temeridad. Este concepto no debe confundirse con las tasas judiciales, los aranceles notariales o registrales, ni mucho menos con los honorarios del abogado propio, pues las costas incluyen específicamente los honorarios del abogado y del procurador de la parte contraria, así como los gastos de peritos, tasaciones, depósitos y otros desembolsos directamente vinculados al proceso. Para propietarios, compradores, inversores o herederos, comprender qué son las costas resulta esencial porque cualquier conflicto jurídico sobre un bien raíz —desde una compraventa defectuosa hasta una partición hereditaria conflictiva, pasando por un desahucio por impago de alquiler o una reclamación hipotecaria— puede derivar en una condena en costas que multiplique el coste real del litigio.

En el mercado inmobiliario español, las costas aparecen con frecuencia en procedimientos de ejecución hipotecaria, en juicios de desahucio por falta de pago, en reclamaciones de arras o incumplimientos contractuales, en controversias sobre servidumbres o linderos, y también en expedientes de responsabilidad patrimonial de la administración vinculados a planeamiento urbanístico. Aunque el notario y el registrador intervienen en las fases extrajudiciales de la operación, son el abogado especializado en derecho inmobiliario y el procurador quienes gestionan la defensa en sede judicial y quienes articulan la estrategia para minimizar el riesgo de una condena en costas. El error más frecuente entre los particulares consiste en creer que, si el tribunal estima parcialmente su demanda, automáticamente quedan exentos de pagar las costas del adversario, cuando la realidad es que, conforme al principio del vencimiento objetivo, si la estimación no es total, el juez puede acordar no imponerlas a ninguna parte o incluso distribuir las costas de forma equitativa.

Otro equívoco habitual es suponer que las costas equivalen a todos los gastos jurídicos soportados, cuando en verdad solo cubren los conceptos legalmente tasados y hasta los límites establecidos en los aranceles de abogados y procuradores, por lo que puede darse el caso de que la parte condenada no abone la totalidad de lo facturado por el letrado contrario. Para un inversor que adquiere fincas con cargas judiciales o para un heredero que acepta una herencia litigiosa, saber que una eventual sentencia adversa puede llevar aparejada una condena en costas debe ser un factor determinante en su evaluación de riesgos. En Promurcia, asesoramos a nuestros clientes para que anticipen este escenario y adopten medidas preventivas, como la negociación de acuerdos extrajudiciales o la inclusión de cláusulas compromisorias que eviten el litigio, pues las costas no solo incrementan la factura final del pleito, sino que pueden desalentar incluso reclamaciones legítimas si el valor del inmueble en disputa resulta desproporcionado frente al riesgo de tener que sufragar los gastos procesales del contrario.

Descripción técnica

Las costas procesales, cuyo régimen jurídico fundamental se encuentra en los artículos 241 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, constituyen el instrumento mediante el cual se traslada a la parte vencida la obligación de sufragar los gastos necesarios que la parte vencedora ha tenido que desembolsar para la defensa de su derecho en el procedimiento. No deben confundirse con las tasas judiciales ni con los honorarios particulares, pues su naturaleza es esencialmente compensatoria y disuasoria del litigio temerario. El artículo 394 de la LEC establece como regla general el criterio objetivo del vencimiento: si la estimación o desestimación de la demanda es total, se condena en costas a la parte cuyas pretensiones han sido íntegramente rechazadas. Existen dos excepciones relevantes: cuando el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho, el tribunal puede no imponerlas, y cuando se produce allanamiento antes de contestar a la demanda, salvo que hubiera mediado mala fe del demandado. El procedimiento para la determinación del importe de las costas se inicia tras la firmeza de la sentencia condenatoria.

La parte acreedora debe presentar una liquidación que incluya las partidas exigibles: honorarios de abogado que no excedan de un tercio de la cuantía del litigio, derechos de procurador, tasas judiciales si las hubiere, y otros gastos directamente vinculados como la notificación de la demanda. El Letrado de la Administración de Justicia practica entonces la tasación, notificando a las partes un plazo improrrogable de diez días para impugnación. Si la parte condenada considera que los honorarios son excesivos o indebidos, debe impugnar motivadamente, y el juez, tras audiencia del abogado y del Colegio Profesional correspondiente, dicta decreto fijando la cuantía definitiva. Este proceso puede demorarse varias semanas y generar costas adicionales si la impugnación se desestima. En el ámbito del derecho inmobiliario, la condena en costas adquiere especial relevancia en litigios sobre arrendamientos urbanos regulados por la Ley 29/1994, donde el artículo 36 permite al arrendador reclamar las costas judiciales en el proceso de desahucio por falta de pago, incluyendo los honorarios del abogado incluso sin haber intervenido preceptivamente si así se pactó en el contrato.

En ejecuciones hipotecarias, la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario ha limitado la posibilidad de repercutir ciertos gastos al prestatario, pero las costas generadas en el procedimiento judicial sí pueden ser exigibles al deudor ejecutado conforme a la LEC. En el ámbito urbanístico, los recursos contencioso-administrativos contra licencias o planes pueden acarrear costas, pero su imposición atiende a criterios de valoración de las circunstancias del caso. Las implicaciones fiscales de las costas deben ser consideradas con cuidado. Para la parte condenada, el pago de las costas no constituye un gasto fiscalmente deducible en

Marco legal

El concepto de costas procesales en el ámbito inmobiliario se regula principalmente en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 394 establece como regla general el principio del vencimiento objetivo, en virtud del cual las costas de la primera instancia se imponen a la parte cuyas pretensiones hubieren sido totalmente desestimadas. El artículo 395 desarrolla el régimen aplicable cuando el demandado se allana antes de contestar a la demanda, y los artículos 396 y 397 regulan las costas en casos de estimación parcial o de desistimiento. En el orden contencioso-administrativo, la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, dispone en su artículo 139 una regla similar, con matices para el recurso de apelación y casación. El Tribunal Supremo ha consolidado jurisprudencia interpretando el artículo 394 LEC, especialmente en lo relativo a la aplicación del criterio de vencimiento con la posibilidad de moderación cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, criterio reiterado en sentencias como la STS de 10 de febrero de 2022.

La Región de Murcia no ha dictado normativa autonómica específica sobre costas procesales por tratarse de una materia reservada al Estado ex artículo 149.1.6.ª de la Constitución Española. No obstante, en el ámbito de los procedimientos administrativos sobre disciplina urbanística, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, prevé la imposición de costas en expedientes sancionadores, sin apartarse del régimen general estatal. La reforma procesal operada por el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, introdujo medidas de agilización procesal y digitalización que afectan a los procedimientos donde se liquidan costas, pero no alteró su régimen sustantivo. Las costas judiciales en litigios inmobiliarios, que incluyen honorarios de abogado, procurador y tasas judiciales cuando procedan, deben ser reclamadas en la fase de ejecución de sentencia conforme a los artículos 241 a 246 LEC.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En la compra de un piso en Murcia capital, el vendedor se negó a firmar la escritura tras recibir el anticipo. El comprador interpuso una demanda de cumplimiento contractual, obtuvo sentencia favorable y el juez condenó en costas al vendedor, que debió abonar 4.200 euros en honorarios de abogado y procurador, más tasas judiciales. Las costas incluyeron también los gastos de la prueba pericial. El comprador recuperó su inversión inicial sin soportar los gastos del pleito.
  • Una empresa de reformas de Cartagena ejecutó una obra en un local comercial por 60.000 euros, pero el propietario solo pagó 20.000. Tras ganar el juicio monitorio, el juez impuso las costas al demandado: 6.800 euros, desglosados en honorarios de letrado (4.500), procurador (1.800) y tasas. La empresa recuperó la deuda principal más este importe, que el deudor abonó voluntariamente tras la amenaza de embargo de su vivienda en el centro de Cartagena.
  • En una herencia en Lorca, tres hermanos litigaron por la partición de dos viviendas y un terreno agrícola. El juez estimó parcialmente la demanda de uno de ellos, considerando que otro hermano había ocultado bienes. Se condenó en costas al hermano que actuó de mala fe, fijadas en 3.900 euros, incluyendo los honorarios del abogado de la parte ganadora y los gastos de inventario judicial. El pago se realizó con cargo a su cuota hereditaria, reduciendo su participación en el legado.

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