Marco jurídico

Dación

La dación en pago, conocida en el ámbito jurídico español como "datio in solutum", es un mecanismo por el cual el deudor transfiere la propiedad de un bien inmueble al acreedor con la finalidad de extinguir una obligación preexistente, generalmente una deuda dineraria. Este acuerdo, que encuentra su fundamento en la autonomía de la voluntad recogida en el Código Civil, requiere el consentimiento expreso de ambas partes y debe formalizarse en escritura pública para su eficacia frente a terceros, pues implica una transmisión patrimonial que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender los alcances de la dación resulta esencial, ya que constituye una alternativa a la ejecución hipotecaria cuando el deudor no puede hacer frente al pago de un préstamo garantizado con la vivienda u otro activo inmobiliario. En un contexto de crisis económica o de sobreendeudamiento, la posibilidad de entregar el bien y cancelar total o parcialmente la deuda puede ofrecer una salida negociada que evite el lanzamiento judicial y el consiguiente deterioro del historial crediticio.

Sin embargo, su aplicación no se limita al ámbito hipotecario: la dación aparece con frecuencia en operaciones de compraventa en las que el precio se compensa con la transmisión de un inmueble previamente adeudado, en procedimientos de liquidación de sociedades donde se aportan fincas para extinguir obligaciones sociales, en arrendamientos financieros con opción de compra en los que el arrendatario cede el bien para saldar rentas impagadas, y también en el ámbito sucesorio, cuando los herederos acuerdan adjudicar una propiedad al legatario en pago de su derecho.

Dada la trascendencia económica y jurídica de estas transmisiones, en toda operación de dación intervienen profesionales clave como el notario, que da fe del acuerdo y asesora sobre sus consecuencias fiscales; el registrador de la propiedad, que inscribe el cambio de titularidad y la cancelación de cargas; el abogado, que redacta los pactos y verifica que no existan vicios ocultos o lesividad para los acreedores; el tasador, si es necesario valorar el inmueble para determinar si su valor cubre la deuda; y el agente inmobiliario, que puede intermediar en la búsqueda de un comprador cuando la dación se articula como parte de una operación más amplia. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es creer que la mera entrega de las llaves o la firma de un documento privado basta para extinguir la obligación. En realidad, si no se formaliza una dación en pago debidamente instrumentada y aceptada por el banco, el deudor puede seguir siendo responsable del importe restante tras la venta del bien en subasta, así como de las costas procesales.

Además, persiste la confusión sobre si la dación libera automáticamente al deudor de toda responsabilidad personal cuando el valor del inmueble es inferior a la deuda; salvo que se pacte expresamente la condonación del remanente, el acreedor puede reclamar la diferencia, lo que obliga a negociar con cuidado las cláusulas de extinción total de la obligación. En el mercado inmobiliario español, donde la protección del deudor hipotecario ha evolucionado con reformas legislativas como la Ley 1/2013 y el Código de Buenas Prácticas, la dación en pago sigue siendo una figura compleja que requiere asesoramiento especializado para evitar consecuencias fiscales imprevistas, como la tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF o el devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en determinadas comunidades autónomas. Por todo ello, tanto el propietario que afronta dificultades financieras como el inversor que valora adquirir activos procedentes de estas operaciones deben conocer los matices de la dación y contar con un equipo multidisciplinar que garantice la seguridad jurídica de la transacción.

Descripción técnica

La dación en pago, iniciada en el extracto previo, se configura como una figura de origen romanístico plenamente vigente en nuestro ordenamiento, aunque carece de una regulación sistemática unitaria. Su admisibilidad deriva del principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, en relación con los efectos novatorios de la obligación. El mecanismo opera como una prestación en lugar del cumplimiento debido: el deudor ofrece y entrega un bien inmueble al acreedor, quien lo acepta, y con ello la obligación dineraria queda extinguida. No debe confundirse con la cesión de bienes en pago de deudas del artículo 1175 del Código Civil, pues en la dación en pago la transmisión es directa y liberatoria, mientras que en la cesión el deudor entrega los bienes para que el acreedor los venda y cobre con el producto. En el ámbito hipotecario, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo una modalidad específica denominada dación en pago convencional o pactada en escritura pública de préstamo hipotecario.

Su artículo 22 permite al deudor, en caso de ejecución sobre la vivienda habitual, solicitar la entrega del inmueble en pago total de la deuda siempre que así se haya pactado previamente. Dicho pacto debe constar en escritura pública y en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal, conforme al artículo 23.1 de la citada ley. Esta figura se diferencia de la dación en pago ordinaria porque opera dentro del proceso de ejecución hipotecaria y tiene carácter supletorio frente a la subasta. No obstante, su aplicación práctica es reducida, pues las entidades financieras no suelen incluir este pacto en sus contratos, debido al riesgo de asumir inmuebles por un valor superior al de la deuda. Para formalizar una dación en pago entre particulares o ante una entidad, se requiere una escritura pública otorgada ante notario, con identificación registral de la finca, título de propiedad del deudor, certificado de cargas del Registro de la Propiedad con vigencia no superior a dos meses, y la acreditación de la deuda.

Los comparecientes deben ser el deudor propietario y el acreedor, quienes manifiestan su consentimiento libre y la voluntad de extinguir la obligación mediante la transmisión del inmueble. En caso de existir cargas posteriores o embargos, será necesario el consentimiento de los acreedores posteriores o, en su defecto, la cancelación previa de tales cargas. La escritura se presenta posteriormente en el Registro de la Propiedad para su inscripción, la cual produce efectos frente a terceros desde la fecha de presentación en el libro diario, conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria. El Registrador calificará la legalidad del título, verificando la capacidad de los otorgantes y la inexistencia de defectos subsanables que impidan la inscripción. Las implicaciones fiscales son relevantes y deben ser valoradas antes de formalizar la operación. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), la dación en pago se considera transmisión patrimonial onerosa para el acreedor, quien adquiere el bien.

La base imponible es el valor real del inmueble, aplicándose el tipo autonómico correspondiente, generalmente entre el 6% y el 10% en la Región de Murcia, aunque pueden existir bonificaciones para vivienda habitual. Por parte del deudor, la transmisión puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), determinada por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el importe de la deuda extinguida. Si la deuda es inferior al valor de mercado, la diferencia tributa como ganancia patrimonial; si es superior, puede generarse una pérdida patrimonial. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, grava el incremento de valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión, siendo sujeto pasivo el deudor vendedor, salvo pacto en contrario. La base imponible se calcula conforme a los coeficientes previstos en la ordenanza municipal, y el impuesto debe liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura.

En cuanto a las modalidades, además de la dación en pago ordinaria y la hipotecaria convencional, existe la dación en pago forzosa o judicial, que no es propiamente una dación voluntaria, sino una consecuencia de la ejecución forzosa donde el acreedor se adjudica el bien en subasta por el importe de la deuda. También cabe mencionar la dación en pago en el ámbito de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), donde el deudor puede ofrecer la entrega de bienes inmuebles para el pago a los acreedores dentro del convenio. El papel del Registro de la Propiedad es esencial para la oponibilidad frente a terceros. Una vez inscrita la escritura de dación en pago, el acreedor adquirente obtiene la titularidad registral y puede cancelar las cargas que graven la finca siempre que se hubiera pactado o derivado de la naturaleza del negocio. El Catastro Inmobiliario reflejará posteriormente el cambio de titularidad, lo que afectará al sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que pasará a ser el nuevo propietario desde el devengo siguiente a la transmisión.

En definitiva, la dación en pago es un instrumento complejo que requiere asesoramiento jurídico y fiscal previo, especialmente en operaciones con vivienda habitual, donde la Ley 5/2019 ofrece cierta protección al deudor, pero siempre supeditada a la voluntad de las partes y a la correcta formalización registral.

Marco legal

La dación en pago no cuenta con una regulación legal específica en el ordenamiento español como figura autónoma, sino que se encuadra dentro de los mecanismos de extinción de las obligaciones. Su fundamento normativo principal reside en el artículo 1157 del Código Civil, que establece la regla general de que la prestación debida ha de ser ejecutada íntegramente, permitiendo no obstante que el acreedor acepte voluntariamente una prestación distinta a la pactada. Asimismo, los artículos 1521 y siguientes del Código Civil, relativos a la permuta, han sido aplicados analógicamente por la doctrina jurisprudencial para cubrir lagunas de la dación. En el ámbito hipotecario, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, introdujo la posibilidad de que el deudor hipotecario, en caso de ejecución, solicite la entrega voluntaria del inmueble en pago de la deuda, reduciendo o cancelando el saldo insoluto, aunque con carácter excepcional y no obligatorio para la entidad financiera.

El Real Decreto-ley 6/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes para la protección de consumidores, reforzó los mecanismos de transparencia y exigió que las ofertas vinculantes incluyan cláusulas informativas sobre esta posibilidad. Más recientemente, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incorpora en su artículo 19 la obligación de informar al prestatario sobre la dación en pago como alternativa antes del inicio de la ejecución hipotecaria, sin establecer un derecho automático sino un marco de negociación voluntaria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en particular las sentencias de 18 de enero de 2018 (núm. 311/2018) y 19 de diciembre de 2019, consolidan el criterio de que la dación en pago requiere un acuerdo expreso entre las partes, no pudiendo imponerse unilateralmente por el deudor, y que su eficacia extintiva despliega efectos desde la transmisión de la posesión y titularidad del inmueble. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que regule la dación en pago con particularidades propias, rigiendo supletoriamente la legislación estatal.

Es relevante señalar que, tras 2018, la práctica bancaria ha incorporado protocolos de dación en pago en el marco de los códigos de buenas prácticas aprobados por el sector, aunque sin rango legal vinculante, y que la Ley 5/2019 ha incrementado las exigencias de transparencia precontractual para que el consumidor conozca esta opción antes de formalizar el préstamo hipotecario.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un matrimonio de Murcia capital, con una hipoteca de 180.000 euros sobre su piso en el centro, vio cómo los ingresos caían tras un despido y no podía afrontar las cuotas. Tras negociar con el banco, lograron una dación en pago: entregaron la vivienda, valorada en 160.000 euros, y el banco condonó la deuda restante de 20.000 euros. A cambio, pudieron permanecer dos años más como alquiler social. La operación les evitó un procedimiento judicial y les permitió empezar de cero sin cargas hipotecarias.
  • En una herencia en Yecla, los tres hijos heredaron una casa valorada en 150.000 euros y una hipoteca pendiente de 120.000 euros. Uno de ellos, residente en Cartagena, no quería la propiedad pero no podía deshacerse de la deuda. Acordaron con el banco una dación en pago parcial: entregaron el inmueble al banco, que aceptó cancelar la hipoteca a cambio de quedarse con la vivienda. Los herederos recibieron a cambio una compensación de 10.000 euros, repartida entre los tres, evitando así el concurso de la herencia.
  • Una empresa de construcción en Molina de Segura poseía una nave industrial en Torre-Pacheco adquirida por 400.000 euros con un préstamo de 300.000 euros. La crisis del sector redujo la demanda y la nave se depreció hasta 250.000 euros. Incapaz de seguir pagando, la empresa propuso una dación en pago al banco: entregó la nave y el banco canceló la deuda total de 300.000 euros, sin reclamar más. Esto permitió a la empresa sanear su balance y reiniciar su actividad sin la carga hipotecaria.

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