Marco jurídico

Derecho de Adquisición Preferente

El derecho de adquisición preferente constituye la facultad legal o pactada que permite a una persona física o jurídica adquirir un bien inmueble con prioridad frente a cualquier tercero cuando su propietario decide transmitirlo, una figura arraigada en el ordenamiento jurídico español que aparece regulada en diversos cuerpos legales como la Ley de Arrendamientos Urbanos, la legislación de vivienda protegida, el Código Civil en materia de comunidades de bienes y colindancias, o la normativa urbanística autonómica. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender este concepto resulta esencial porque condiciona la libertad de disposición del titular del inmueble y genera derechos y obligaciones que pueden afectar al éxito de una operación inmobiliaria.

En la práctica, este derecho se manifiesta habitualmente en operaciones de compraventa donde el titular del derecho debe ser notificado previamente para que pueda ejercer su preferencia; en procedimientos hipotecarios, donde el retracto legal puede afectar al rematante en una subasta; en las particiones hereditarias, cuando los coherederos gozan de prioridad para adjudicarse determinados bienes; en los contratos de arrendamiento, donde el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda arrendada; y en el ámbito urbanístico, donde las administraciones públicas ostentan derechos de tanteo y retracto sobre suelos sujetos a actuaciones de transformación urbanística. La intervención profesional resulta determinante en estos procesos: el notario certifica el cumplimiento de los plazos y formaliza las comunicaciones fehacientes; el registrador de la propiedad verifica la existencia de derechos preferentes inscritos y su prioridad; el abogado asesora sobre las vías de ejercicio y los plazos de caducidad, que suelen ser muy breves; el tasador puede ser requerido para fijar el valor en caso de desacuerdo sobre el precio; y el agente inmobiliario debe conocer estas figuras para evitar que una compraventa se frustre por el ejercicio extemporáneo de un derecho preferente.

Un error muy frecuente entre los particulares es creer que estos derechos solo existen si están inscritos en el Registro de la Propiedad, cuando la realidad es que los derechos de adquisición preferente de origen legal, como el del arrendatario urbano o el de la administración urbanística, despliegan todos sus efectos aunque no consten en el Registro, lo que obliga al comprador a extremar la diligencia en la comprobación de circunstancias de hecho que puedan dar lugar a su nacimiento. También se confunde a menudo el tanteo, que nace cuando el propietario decide vender y debe ofrecer primero al titular del derecho, con la opción de compra, que otorga un derecho a comprar en un plazo convenido con independencia de la voluntad del propietario.

Descripción técnica

El derecho de adquisición preferente se articula jurídicamente en dos modalidades principales que conviene distinguir con claridad: el tanteo, que opera antes de la transmisión, y el retracto, que actúa después de consumada la venta, cuando el titular del derecho no fue debidamente notificado. Ambas figuras comparten la finalidad de otorgar prioridad a un sujeto determinado para adquirir el inmueble, pero difieren en el momento de ejercicio y en los plazos aplicables. En el ámbito legal, el Código Civil regula el retracto legal en sus artículos 1521 a 1525, estableciendo un plazo de nueve días para su ejercicio cuando se trata de retracto entre comuneros o colindantes, aunque estos plazos han sido modulados por leyes especiales. La Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, en su artículo 25, reconoce un derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario sobre la vivienda arrendada, con un plazo de treinta días hábiles para el tanteo desde la notificación fehaciente de las condiciones de la venta y de igual duración para el retracto si la notificación no se produjo o fue defectuosa.

En el ámbito del suelo y urbanismo, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Real Decreto Legislativo 7/2015, contempla derechos de adquisición preferente a favor de las administraciones públicas en determinadas transmisiones de terrenos destinados a vivienda protegida o espacios libres, con plazos que oscilan entre uno y tres meses según la normativa autonómica que los desarrolle. El procedimiento para que este derecho se desencadene exige que el propietario comunicante remita una notificación por escrito, generalmente con acuse de recibo o mediante acta notarial de requerimiento, en la que se especifiquen el precio, las condiciones de pago, los plazos y cualquier otro elemento esencial de la futura compraventa. Si el titular del derecho de tanteo desea ejercitarlo, debe manifestar su voluntad dentro del plazo legal o pactado, en el mismo acto de notificación o mediante documento fehaciente, y proceder al otorgamiento de la escritura pública en el plazo convenido, asumiendo las mismas condiciones que el comprador original.

De no ejercerse el tanteo, el propietario queda libre para transmitir a un tercero, pero si omite la notificación o la realiza de forma incompleta, el titular del derecho de retracto podrá subrogarse en la compra dentro del plazo de caducidad legal, reembolsando al comprador el precio satisfecho más los gastos legítimos. La documentación requerida incluye la escritura de propiedad del inmueble, la certificación catastral descriptiva y gráfica, un certificado de cargas del Registro de la Propiedad para conocer la situación hipotecaria o de embargos, y el documento de notificación fehaciente junto con la aceptación del tanteo o, en su caso, la escritura de compraventa que se impugna mediante el retracto. Los intervinientes principales son el propietario vendedor, el titular del derecho de adquisición preferente, el comprador eventual cuando se trata de retracto, y el notario autorizante de la escritura, quien debe velar por la correcta observancia de los derechos preferentes, especialmente si constan inscritos en el Registro.

Desde el punto de vista fiscal, el ejercicio del derecho de adquisición preferente no genera una tributación específica distinta de la propia de una compraventa: el adquirente deberá liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisiones onerosas, con el tipo impositivo autonómico aplicable en Murcia, que suele oscilar entre el 6 y el 8 por ciento para inmuebles; si la operación está sujeta a IVA, lo que ocurre en viviendas de nueva construcción, se aplicará el impuesto correspondiente sin que proceda el ITP. El vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial en el IRPF como incremento de patrimonio, y además deberá satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal, regulado en el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, que se devenga en el momento de la transmisión y cuyo importe depende del valor catastral del suelo y de los años de tenencia. Los efectos del derecho de adquisición preferente frente a terceros dependen en gran medida de su publicidad registral.

Si el derecho ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, normalmente como condición resolutoria expresa o como pacto de preferencia con acceso registral conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, será oponible a cualquier adquirente posterior, incluso si este inscribe su título con buena fe. Por el contrario, si el derecho carece de inscripción, solo producirá efectos entre las partes otorgantes del pacto, sin perjuicio de la acción de retracto que pueda

Marco legal

El derecho de adquisición preferente se configura como una facultad legal o convencional que permite a su titular adquirir un bien con prioridad frente a terceros, subsumiendo las figuras del tanteo y el retracto. Su regulación principal se encuentra en el Código Civil, cuyos artículos 1506 a 1512 disciplinan el retracto convencional, mientras que los artículos 1518 a 1522 y 1523 a 1524 contemplan los retractos legales en materia de venta, comuneros y colindantes. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en sus artículos 25 y 31, reconoce al arrendatario un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda arrendada, modificados por el Real Decreto-ley 7/2019 y, posteriormente, por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta última introdujo un régimen especial para grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado, reforzando las obligaciones de notificación y ampliando los plazos de ejercicio.

En el ámbito urbanístico, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en sus artículos 47 y 48, establece los derechos de tanteo y retracto a favor de las Administraciones Públicas en operaciones de transformación urbanística y para la obtención de patrimonios públicos de suelo. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en sentencias como la de 12 de noviembre de 2015 y 23 de febrero de 2021, ha delimitado el cómputo del plazo de caducidad del retracto y la necesidad de que la notificación al titular del derecho sea fehaciente y completa. Para la Región de Murcia, la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia, en sus artículos 28 a 32, regula los derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas y suelo con destino a protección pública. Asimismo, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, en su artículo 87, recoge estos derechos en favor de la Administración autonómica para la formación de patrimonios públicos.

No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que afecten específicamente al derecho de adquisición preferente en Murcia, aunque sí cabe señalar la incidencia transversal de la Ley 12/2023 en los arrendamientos urbanos.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, un inquilino que lleva diez años alquilando un local comercial de 80 metros cuadrados recibe la noticia de que su arrendador va a venderlo por 150.000 euros. Según el contrato de arrendamiento vigente, el arrendatario goza de un derecho de adquisición preferente. Si iguala la oferta de un tercero comprador, podrá quedarse con el inmueble antes que cualquier otro. Para ejercerlo, dispone de treinta días naturales desde que el propietario le comunique formalmente las condiciones de la venta.
  • Tres hermanos heredan una vivienda en San Javier valorada en 240.000 euros, siendo cada uno propietario de un tercio indiviso. Uno de ellos decide vender su participación por 80.000 euros a un inversor foráneo. Los otros dos hermanos, como copropietarios, tienen derecho de adquisición preferente legal sobre esa cuota. Pueden ejercer el retracto en el plazo de nueve días desde que tengan conocimiento fehaciente de la venta, pagando el mismo precio y condiciones ofrecidas al tercero, para evitar la entrada de un extraño en la comunidad.
  • En una finca rústica de secano en Lorca, de 5 hectáreas colindante con otra explotación agrícola, el propietario recibe una oferta de compra de un promotor por 50.000 euros. El agricultor vecino, dueño de la parcela inmediata, posee el derecho de adquisición preferente del colindante establecido por la legislación agraria murciana. Si decide igualar la oferta en el plazo de sesenta días hábiles desde la notificación notarial de la venta, podrá adquirir la finca para ampliar su explotación, evitando así la especulación urbanística en la zona.

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