Marco jurídico

En Precario

La situación jurídica conocida como “en precario” constituye una de las figuras más habituales y, a la vez, más malinterpretadas por los particulares en el ámbito del derecho inmobiliario español. Se define como la ocupación de un inmueble sin título jurídico que la legitime y sin contraprestación económica, generalmente por mera tolerancia del propietario, tal como recoge el ordenamiento jurídico español, fundamentalmente a través de la doctrina del Tribunal Supremo y la jurisprudencia menor en materia de desahucios. Esta figura no debe confundirse con un arrendamiento ni con una concesión administrativa, pues su esencia radica en la ausencia de cualquier vínculo contractual o derecho real que ampare la posesión del ocupante. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender el concepto de precario resulta esencial, ya que afecta directamente a la seguridad jurídica de la propiedad y al valor real de los inmuebles. Un comprador que adquiere una vivienda ocupada por un precarista se enfrenta a un proceso de desahucio que puede prolongarse meses e incluso años, con el consiguiente coste económico y desgaste personal.

Del mismo modo, un heredero que recibe un inmueble donde residía un familiar sin contrato ni renta puede encontrarse con que el ocupante invoca una situación de precario que no le otorga derecho alguno, pero cuya resolución exige acudir a la vía judicial. En el mercado español, el precario aparece con frecuencia en operaciones de compraventa de viviendas heredadas o embargadas, en procesos de ejecución hipotecaria, en herencias donde se atribuye el usufructo vitalicio sin formalizar, en cesiones gratuitas entre familiares que luego se tornan conflictivas, y en supuestos de ocupación ilegal de viviendas vacías, ámbito en el que el término ha cobrado especial relevancia mediática y judicial. También se presenta en la práctica urbanística, cuando un Ayuntamiento debe desalojar a ocupantes de suelo público o de edificios en ruina declarados en situación de precario administrativo.

Los profesionales que intervienen en estos casos son variados: el notario certifica la falta de título y asistencia documental; el registrador de la propiedad inscribe la titularidad y hace constar cargas; el abogado especializado en arrendamientos y desahucios canaliza la acción judicial para recuperar la posesión; el tasador valora el inmueble teniendo en cuenta la ocupación, lo que suele reducir su precio de mercado entre un 20% y un 50%; y el agente inmobiliario debe asesorar con precisión a compradores y vendedores sobre los riesgos y plazos asociados. Un error frecuente entre los particulares es creer que pagar los suministros o el impuesto sobre bienes inmuebles durante la ocupación otorga algún derecho o título sobre el inmueble, cuando en realidad la ausencia de contrato y de renta impide que se genere una relación arrendaticia. Otro error común es pensar que la mera tolerancia del propietario convierte al ocupante en un inquilino protegido, cuando la jurisprudencia es clara: el precario no genera derechos indemnizatorios ni de permanencia más allá de lo que establezca la sentencia de desahucio.

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Descripción técnica

La figura del precario, en su configuración jurídica clásica, se fundamenta en el artículo 348 del Código Civil que reconoce el derecho de propiedad como el poder de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, así como en el artículo 444 del mismo cuerpo legal, que protege la posesión legítima frente a quien carece de título. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, de forma reiterada, ha definido el precario como la situación en la que un ocupante posee un inmueble sin título alguno que justifique su posesión, bien porque nunca lo tuvo, bien porque el que tenía ha caducado, se ha extinguido o ha sido declarado nulo. Esta situación puede darse en diversas variantes, siendo la más común el precario por tolerancia del propietario, sin contraprestación ni plazo determinado, y el precario posesivo, que incluye los supuestos de ocupación ilegítima total, como la okupación, donde no ha mediado consentimiento del titular. Desde el punto de vista procesal, la acción para recuperar la posesión es el juicio verbal de desahucio por precario, regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El procedimiento se inicia mediante demanda presentada por el propietario o titular de un derecho real que acredite su condición (nota simple del Registro de la Propiedad, escritura de propiedad o contrato de arrendamiento si el ocupante alega esa condición), y que demuestre que el demandado ocupa la vivienda sin título o con título insuficiente. El demandado dispone de diez días para comparecer y oponerse, formulando alegaciones y proponiendo prueba. Si no hay oposición, se dicta sentencia estimatoria que ordena el lanzamiento en un plazo que suele fijarse entre veinte y treinta días, ejecutable por la comisión judicial con auxilio de la fuerza pública si fuera necesario. Si hay oposición, se celebra vista y la sentencia puede ser recurrida en apelación. Los plazos globales varían entre tres y seis meses en función de la carga de trabajo del juzgado y de la complejidad del caso. La documentación esencial para el demandante incluye la escritura pública de propiedad inscrita en el Registro, el certificado catastral descriptivo y gráfico actualizado, y el justificante de pago del IBI para acreditar la titularidad real.

En cuanto a las implicaciones fiscales, el precario no genera por sí mismo obligaciones tributarias específicas para el ocupante, pero sí afecta al propietario. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles sigue siendo responsabilidad del titular catastral, que es el propietario según el Catastro Inmobiliario, con independencia de quién ocupe el inmueble. No obstante, si el ocupante es quien realmente disfruta del bien, el propietario no puede deducir gasto alguno en el IRPF por falta de ingresos, salvo que acredite la realización de actuaciones para recuperar la posesión, como gastos de abogado y procurador, que serían gastos deducibles en la transmisión futura del inmueble. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana solo se devenga cuando se produce una transmisión onerosa o lucrativa de la propiedad, no por la mera ocupación, aunque el hecho de que el inmueble esté ocupado sin título puede dificultar su venta y, por tanto, retrasar el hecho imponible. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no resulta aplicable al precario porque no existe negocio jurídico traslativo; la ocupación es un mero hecho no contractual.

Si el precario deriva de un contrato nulo o rescindido, las consecuencias fiscales se remontan al momento de la celebración del negocio originario. El Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, puede reflejar la situación de ocupación si el ocupante solicita la alteración de la titularidad catastral, pero el propietario puede impugnar dicha alteración si no media título legítimo. El Registro de la Propiedad, por su parte, no inscribe situaciones de precario; solo refleja los derechos reales inscritos (propiedad, usufructo, servidumbres). La condición de ocupante sin título no tiene acceso registral, por lo que frente a terceros adquirentes de buena fe que inscriban su derecho, el ocupante carece de protección posesoria alguna, salvo la que derive de la posesión pública y pacífica durante el tiempo necesario para usucapir, lo que en la práctica es muy excepcional en viviendas habituales. Es fundamental distinguir el precario de figuras afines.

El comodato o préstamo de uso, regulado en los artículos 1740 y siguientes del Código Civil, es un contrato gratuito por el que una parte entrega a otra una cosa no consumible para que use de ella por tiempo determinado o para un fin concreto, y el comodatario tiene título legítimo mientras dure el contrato. El precario, en cambio, carece de todo título. El arrendamiento, regulado en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, requiere contrato, renta y plazo; su ausencia determina la inexistencia de relación arrendaticia y, por tanto, la viabilidad de la acción de desahucio por precario. La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario no incide directamente en el precario, pero sí protege a los deudores hipotecarios

Marco legal

El marco legal de la situación de precario encuentra su fundamento principal en el Código Civil, particularmente en los artículos 1740 y siguientes, que regulan el comodato o préstamo de uso, figura jurídica a la que se asimila el precario cuando la tenencia se produce por mera tolerancia del propietario sin contrato ni título que la justifique. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en numerosas sentencias como la STS de 30 de abril de 2018 o la STS de 12 de noviembre de 2020, ha consolidado la doctrina de que el precario se caracteriza por la ausencia de título posesorio o por la extinción del que existía, permitiendo al dueño recuperar la posesión en cualquier momento mediante el juicio de desahucio. En cuanto a la normativa procesal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 250.1.2º y 439.3, regula el procedimiento específico para el desahucio por precario, exigiendo la acreditación de la falta de título suficiente por parte del ocupante.

Respecto a la normativa autonómica, la Región de Murcia no cuenta con una regulación específica que modifique sustancialmente esta figura, aunque la legislación en materia de vivienda, como la Ley 5/2019 de Vivienda de la Región de Murcia, puede incidir en situaciones de vulnerabilidad que afecten a la ejecución del lanzamiento. Tras 2018, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido modificaciones significativas en la tramitación de los desahucios por precario, estableciendo plazos de suspensión extraordinaria y procedimientos de mediación para proteger a colectivos vulnerables, siempre que no concurra mala fe del ocupante. Esta reforma ha afectado especialmente a los supuestos de ocupación de viviendas habituales sin título, obligando a los tribunales a valorar la situación social antes de acordar el lanzamiento. En definitiva, el precario sigue siendo una figura de origen civil con gran aplicación judicial, cuyo régimen se complementa con la normativa procesal y las pautas jurisprudenciales que perfilan sus límites.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En Murcia capital, una viuda de 78 años continuó habitando la vivienda familiar tras el fallecimiento de su esposo, sin título legal que lo amparase. Los herederos, hijos del primer matrimonio, iniciaron un procedimiento de desahucio por precario al considerar que su presencia carecía de derecho real o contractual. El juzgado fijó una indemnización por uso de 450 euros mensuales durante los 14 meses de ocupación indebida, más las costas procesales, ascendiendo la deuda total a 7.800 euros.
  • Una empresa de servicios en Cartagena ocupaba un local comercial de 120 metros cuadrados tras expirar su contrato de alquiler en diciembre de 2024 sin firmar renovación. El propietario, ante la negativa a desalojar, interpuso demanda por precario. El juzgado estimó la ocupación sin título y condenó a la empresa al pago de 12.600 euros en rentas impagadas a razón de 1.800 euros mensuales, más 4.200 euros de indemnización por daños, debiendo entregar las llaves en 30 días.
  • En Lorca, tres hermanos heredaron una casa rural sin partición formal. El mayor ocupó el inmueble en exclusiva durante dos años, negándose a compartir su uso o compensar a los demás. Estos demandaron por precario, solicitando una renta de 600 euros mensuales por uso indebido. El tribunal reconoció la situación de precario al carecer de acuerdo de copropiedad y condenó al ocupante a pagar 14.400 euros y a desalojar en el plazo de un mes.

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