Marco jurídico

Exención

La exención constituye, en su formulación más precisa, la dispensa legal que libera a una persona o entidad del cumplimiento de una obligación, carga o pago que, en condiciones normales, resultaría exigible con arreglo al ordenamiento jurídico. En el ámbito inmobiliario español, esta figura despliega una importancia capital principalmente en materia tributaria, pero también en el terreno urbanístico y registral, donde puede afectar a la necesidad de obtener determinadas licencias o al levantamiento de cargas sobre la propiedad. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, conocer los supuestos de exención no es un lujo intelectual, sino una herramienta práctica de planificación patrimonial que puede traducirse en un ahorro significativo o en la viabilidad misma de una operación. Quien ignora si una transmisión está exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto sobre el Valor Añadido, o si una herencia puede acogerse a beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, corre el riesgo de afrontar costes innecesarios o de incurrir en incumplimientos sancionables.

Los supuestos de exención aparecen en un abanico muy amplio de operaciones y procedimientos: en la compraventa de viviendas, especialmente cuando interviene una entidad financiera o se trata de vivienda de protección oficial; en la constitución de hipotecas, donde determinados actos jurídicos documentados pueden quedar dispensados; en las herencias y donaciones, donde las comunidades autónomas establecen reducciones y exenciones que varían según el grado de parentesco y el valor del patrimonio; en los arrendamientos, respecto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando se alquila una vivienda habitual; y en el ámbito urbanístico, donde la exención de licencias o de cesiones obligatorias puede depender del tipo de obra o de la condición del promotor. La intervención de profesionales cualificados resulta a menudo imprescindible para determinar si una exención es aplicable y bajo qué requisitos formales.

El notario autoriza la escritura y califica la concurrencia de las circunstancias que dan lugar a la exención, el registrador de la propiedad verifica que los títulos cumplen con la normativa registral y fiscal, el abogado especializado asesora sobre la estrategia más favorable y los riesgos de una mala aplicación, el tasador puede aportar la valoración necesaria para acreditar el cumplimiento de límites económicos y, aunque con un papel más informativo que decisorio, el agente inmobiliario debe conocer las líneas generales para orientar a sus clientes. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir la exención con la bonificación, dos figuras que no deben mezclarse: mientras que la exención supone la exclusión total del hecho imponible o de la obligación, la bonificación es una reducción porcentual sobre la cuota, pero no elimina la necesidad de declarar.

Otro equívoco habitual consiste en suponer que todas las transmisiones mortis causa están exentas de tributación, cuando la realidad es que las exenciones en el Impuesto sobre Sucesiones dependen de la legislación autonómica correspondiente y del cumplimiento de plazos de permanencia o de límites en el valor del patrimonio preexistente. Este desconocimiento puede llevar a no presentar la autoliquidación en plazo, con las correspondientes sanciones e intereses. En definitiva, la exención es un instrumento jurídico de primer orden que, bien comprendido y aplicado, facilita la seguridad y la eficiencia de las transacciones inmobiliarias, pero que exige un análisis detallado y el consejo de profesionales que conozcan tanto la normativa estatal como las particularidades autonómicas y locales.

Descripción técnica

la exención se despliega con particular intensidad en el ámbito fiscal y registral, donde el ordenamiento concede dispensas específicas que evitan la tributación o la inscripción obligatoria de determinados actos y contratos. El fundamento normativo de estas exenciones se encuentra, con carácter general, en el artículo 22 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que define la exención como aquel supuesto en que, a pesar de realizarse el hecho imponible, la ley exime del cumplimiento de la obligación tributaria principal. Esta figura opera tanto en los impuestos directos como en los indirectos que gravan la propiedad y la transmisión de bienes inmuebles.

En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el artículo 62 enumera las exenciones objetivas, entre las que destacan los inmuebles propiedad de la Iglesia Católica y de las confesiones religiosas con acuerdos de cooperación, los bienes declarados Patrimonio Histórico, los terrenos ocupados por líneas de ferrocarril y los bienes de las Administraciones Públicas destinados a uso o servicio público. El artículo 62.1 del mismo texto legal recoge la exención de la vivienda habitual de las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia cuando se transmite para ingresar en una residencia o para liquidar deudas, siempre que se cumplan los requisitos de convivencia y plazos. La exención en el IBI requiere, para su efectividad, la presentación de la correspondiente solicitud ante el ayuntamiento donde radique el inmueble, acompañada de la documentación acreditativa de la condición del solicitante y del uso del bien.

El plazo para instar el reconocimiento de la exención suele ser de tres meses desde que se produce el hecho que la motiva, y su vigencia se mantiene mientras subsistan las circunstancias que la justifican, con la obligación de comunicar cualquier variación. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, el artículo 45 recoge las exenciones subjetivas más relevantes, como las que benefician a las Administraciones Públicas, las fundaciones, las asociaciones declaradas de utilidad pública y los partidos políticos, siempre que los actos o contratos estén directamente vinculados con su objeto social o institucional. También existe exención en las transmisiones realizadas por entidades de la Iglesia Católica conforme al Acuerdo con la Santa Sede. Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual del sujeto pasivo gozan de exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en los términos del artículo 45.II.B) 5 del citado texto refundido, interpretado conforme a la doctrina del Tribunal Supremo y la Dirección General de Tributos.

El procedimiento para hacer valer estas exenciones consiste en hacer constar en la autoliquidación del impuesto la norma aplicable y los datos que permitan verificar el cumplimiento de los requisitos, y en su caso presentar la documentación justificativa ante la oficina liquidadora correspondiente dentro del plazo de 30 días hábiles desde la fecha del devengo. En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, la exención se produce en varios supuestos según el Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 104 y concordantes. Están exentos los incrementos de valor generados con ocasión de las aportaciones de bienes inmuebles a la sociedad conyug

Marco legal

La exención en el ámbito inmobiliario designa el beneficio jurídico por el cual una obligación tributaria o una responsabilidad civil no nace o queda sin efecto, y su régimen se encuentra principalmente en la legislación fiscal, aunque con conexiones relevantes en el derecho civil. En sede tributaria, la normativa estatal básica es la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuyo artículo 20 establece la exención por reinversión en vivienda habitual, modificado por sucesivas leyes de presupuestos, y el artículo 33.4 que exime la ganancia patrimonial por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en dependencia. Para el Impuesto sobre el Valor Añadido, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, en su artículo 20, apartados 20 a 22, regula las exenciones en entregas de terrenos rústicos y segundas y ulteriores transmisiones de edificaciones, aplicables a operadores no sujetos a la exención de IVA.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, establece exenciones subjetivas en su artículo 45, como las relativas a entidades sin fines lucrativos o a la adquisición de vivienda de protección oficial. La plusvalía municipal, regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, sufrió una modificación significativa tras la declaración de inconstitucionalidad de determinados artículos por la Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de 11 de mayo, y posterior reforma por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que introdujo la exención cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor. En el plano civil, el Código Civil, en sus artículos 1484 a 1486, recoge la exención de responsabilidad del vendedor por vicios ocultos cuando el comprador los conocía o debía conocerlos, aunque su aplicación jurisprudencial, como la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2020, ha matizado esta figura en operaciones inmobiliarias.

En la Región de Murcia, el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales en materia de tributos cedidos, ha sido actualizado por la Ley 1/2023, de 13 de abril, de medidas tributarias, que introduce exenciones autonómicas en el ITP para la adquisición de vivienda habitual por menores de 35 años y personas con discapacidad, así como bonificaciones en el AJD para determinadas escrituras públicas. Este entramado normativo exige un análisis particularizado, pues las exenciones no operan de forma automática y su aplicación incorrecta puede generar contingencias fiscales o responsabilidades civiles.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un particular que vende su vivienda habitual en Cartagena por 150.000 euros y adquiere otra en Murcia capital por 180.000 euros puede aplicar la exención por reinversión del artículo 38 de la LIRPF. Al reinvertir el total obtenido en la nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años, queda exento de tributar por la ganancia patrimonial generada, que podría alcanzar unos 30.000 euros. Esta exención le permite ahorrar aproximadamente 7.000 euros en el IRPF, siempre que cumpla los requisitos de residencia y destino del inmueble.
  • Un heredero recibe en Lorca una vivienda valorada en 120.000 euros tras el fallecimiento de su cónyuge. Al tratarse de la vivienda habitual del causante y heredero, la plusvalía municipal queda exenta si se acredita la convivencia y el heredero continúa siendo propietario. El ahorro estimado supera los 3.500 euros, ya que de no existir la exención habría que tributar por el incremento de valor del terreno durante los últimos diez años.
  • Un propietario en Molina de Segura entrega su vivienda hipotecada al banco como dación en pago, cancelando una deuda de 100.000 euros. El ayuntamiento aplica la exención de la plusvalía municipal al tratarse de una transmisión forzosa de la vivienda habitual. Sin la exención, habría tenido que pagar unos 4.200 euros de impuesto sobre el incremento del valor del terreno. Esta exención evita un coste adicional en una situación ya delicada.

Términos relacionados

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