Marco jurídico

Fraude

El fraude, en su acepción jurídica más elemental, consiste en toda acción u omisión realizada con dolo, es decir, con la intención consciente de engañar a otra persona o de eludir una norma imperativa, para obtener un beneficio ilícito o causar un perjuicio patrimonial ajeno. En el ordenamiento español, esta conducta se incardina en los principios generales del Derecho Civil, particularmente en el artículo 6.4 del Código Civil, que sanciona los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido o contrario a la buena fe. Aunque el fraude no siempre constituye delito penal, en el ámbito inmobiliario adquiere una gravedad especial porque las transacciones sobre bienes raíces suponen, para la mayoría de los particulares, la operación económica más importante de su vida y porque la apariencia registral y notarial puede generar una falsa sensación de seguridad.

Para un propietario que desea vender, un comprador que adquiere su vivienda habitual, un inversor que busca rentabilidad o un heredero que recibe un inmueble como parte de un caudal relicto, el fraude representa un riesgo real que puede traducirse en la pérdida total o parcial de su patrimonio, pleitos largos y costosos, o la imposibilidad de disfrutar del bien adquirido.

Las manifestaciones más habituales del fraude inmobiliario en nuestro mercado son muy variadas: en la compraventa, puede materializarse mediante la ocultación de cargas o gravámenes sobre la finca, la falsificación de documentos de identidad o de titularidad, la existencia de dobles ventas sobre un mismo inmueble, o la simulación de un precio inferior en la escritura pública para eludir el pago de impuestos; en materia hipotecaria, aparece con frecuencia en la sobrevaloración fraudulenta del bien tasado para obtener un préstamo superior al valor real, o en la ocultación de cláusulas abusivas por parte de entidades financieras; en las herencias, se detecta cuando se ocultan bienes del causante para perjudicar a herederos legítimos o cuando se simulan donaciones en perjuicio de la legítima; en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el subarriendo no consentido o el impago sistemático y organizado son conductas fraudulentas; y en el sector urbanístico, las parcelaciones ilegales o la construcción sin licencia amparada en resoluciones que luego se declaran nulas constituyen formas habituales de defraudar la ley.

En todas estas situaciones intervienen profesionales cuya función es precisamente prevenir el fraude: el notario debe calificar la legalidad del acto y comprobar la identidad y capacidad de los otorgantes; el registrador de la propiedad controla la legalidad de los títulos y la exactitud del historial jurídico de la finca; el abogado asesora sobre la regularidad de la operación y, en caso de conflicto, ejercita las acciones de nulidad o rescisión; el agente inmobiliario tiene el deber de verificar la información que transmite a las partes; y el tasador debe ajustar su valoración a criterios objetivos de mercado. Un error frecuente entre los particulares es confundir el fraude con el mero incumplimiento contractual o con la existencia de un vicio oculto en la vivienda: no toda deficiencia en la cosa vendida o todo retraso en el pago constituye fraude, pues para ello se requiere una intención deliberada de engañar que, en la práctica, es difícil de probar y exige una valoración cuidadosa de los indicios.

Asimismo, muchos ciudadanos creen erróneamente que la intervención de un notario elimina por completo cualquier posibilidad de fraude en una compraventa; si bien el notario realiza un control de legalidad y de identidad, no puede descubrir todas las maniobras ocultas, como la existencia de un pacto verbal simulado o una falsedad documental sofisticada, de ahí que su labor deba completarse con una debida diligencia por parte del comprador o su abogado, especialmente en la solicitud de nota simple informativa al Registro y en la comprobación de la documentación urbanística. Esta complejidad hace que el tratamiento del fraude en el glosario de Promurcia no sea una mera curiosidad teórica, sino una herramienta práctica para que cualquier persona que se enfrente a una operación inmobiliaria conozca los riesgos reales que entraña y las vías legales para protegerse.

Descripción técnica

El fraude inmobiliario se manifiesta a través de diversas modalidades que comparten un núcleo común: la alteración deliberada de la realidad jurídica o económica para obtener una ventaja indebida. En el ámbito de la compraventa, el Código Civil tipifica el dolo como vicio del consentimiento en los artículos 1269 y 1270, considerando fraudulentas las maquinaciones empleadas para inducir a error al comprador o al vendedor. Cuando estas maquinaciones afectan a la transmisión de la propiedad, el contrato puede ser anulable, y el perjudicado tiene derecho a exigir la nulidad y la indemnización de daños y perjuicios, siempre dentro del plazo general de prescripción de las acciones personales de cinco años establecido en el artículo 1964 del mismo cuerpo legal. Una de las manifestaciones más frecuentes es la doble venta, regulada indirectamente por la Ley Hipotecaria.

El artículo 1473 del Código Civil y el principio de prioridad registral del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, contenido en el Decreto de 8 de febrero de 1946, determinan que, en caso de conflicto entre dos adquirentes, el primero que inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad goza de la protección del tercero hipotecario del artículo 34, siempre que haya adquirido de buena fe, a título oneroso y del titular registral. Quien no inscribe asume el riesgo de ver su derecho desplazado, pudiendo únicamente reclamar daños al vendedor. El procedimiento para un comprador diligente exige la obtención de nota simple informativa previa, la verificación de cargas y la presentación de la escritura pública en el Registro en el plazo más breve posible, idealmente antes de treinta días hábiles desde su otorgamiento, para que la prioridad registral surta efecto frente a terceros. En el ámbito de la contratación financiera, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece un catálogo de obligaciones precontractuales cuyo incumplimiento puede constituir fraude, especialmente en materia de transparencia bancaria.

La omisión dolosa de información sobre el coste total del préstamo, la inclusión de cláusulas suelo no explicadas de forma clara o la activación de vencimientos anticipados por impagos mínimos son conductas que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha calificado como abusivas y, en ciertos casos, como fraudulentas. La Directiva 2014/17/UE y su transposición obligan a la entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada y a la realización de una evaluación de solvencia del prestatario. Si el prestamista concede el crédito sin esta evaluación o falseando datos, la consecuencia puede ser la nulidad del contrato o la pérdida del derecho al interés remuneratorio. El fraude también se produce en los arrendamientos urbanos. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, prohíbe en su artículo 6 los pactos contrarios a la ley, y la simulación de un contrato de alquiler para eludir la aplicación de la prórroga forzosa o para obtener una deducción fiscal indebida en el IRPF es una práctica sancionable.

En estos casos, la Agencia Tributaria puede recalificar el negocio jurídico, aplicando la teoría del levantamiento del velo y liquidando el impuesto correspondiente con recargos e intereses de demora. El arrendador que declara rentas inferiores a las percibidas incurre en fraude fiscal, tipificado en el artículo 305 del Código Penal cuando la cuota defraudada supera los 120.000 euros. En el ámbito urbanístico, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, califica como infracción grave la parcelación urbanística fraudulenta, es decir, la división de terrenos en contra de las determinaciones del planeamiento o de la legislación sectorial. La simulación de transmisiones de cuotas indivisas de fincas para eludir los requisitos de cesión de viales o de dotaciones públicas es una práctica que las comunidades autónomas persiguen mediante expedientes de restauración de la legalidad, que pueden concluir con la obligación de reconstruir la situación anterior a costa del infractor.

El Registro de la Propiedad tiene aquí un papel de control, pues el registrador no inscribirá la escritura de división si no se acredita la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad, conforme al artículo 26 de la Ley Hipotecaria. Las implicaciones fiscales del fraude inmobiliario son particularmente severas. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Act

Marco legal

El concepto de fraude en el ámbito inmobiliario español se articula principalmente a través del Código Civil, que en sus artículos 1269 a 1275 define el dolo como vicio del consentimiento, estableciendo que existe cuando con palabras o maquinaciones insidiosas se induce a otro a celebrar un contrato que de otro modo no habría celebrado. El artículo 1291 y siguientes regulan la acción rescisoria por fraude de acreedores, también conocida como acción pauliana, que permite impugnar actos del deudor realizados en perjuicio de sus acreedores. La Ley Hipotecaria, en sus artículos 37, 73 y 79, y el Reglamento Hipotecario, desarrollan la protección del tercero hipotecario frente a posibles fraudes registrales, así como la cancelación de asientos por nulidad del título. La Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 37, 130 y siguientes, regula el procedimiento para ejercitar las acciones de nulidad y rescisión por fraude. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es abundante y constante, destacando las sentencias de 2015 y 2018 que precisan los requisitos del fraude de ley y la simulación contractual en operaciones inmobiliarias, exigiendo prueba plena de la intención defraudatoria.

En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica que particularice el fraude inmobiliario, rigiendo la legislación estatal común. En cuanto a modificaciones normativas posteriores a 2018, cabe destacar la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que introdujo nuevas obligaciones precontractuales y mecanismos para evitar fraudes en la concesión de préstamos hipotecarios, así como el Real Decreto-ley 7/2021, que reforzó la protección del consumidor frente a cláusulas abusivas y prácticas fraudulentas en contratos bancarios e inmobiliarios. La legislación contra el blanqueo de capitales, Ley 10/2010 y sus sucesivas modificaciones, también incide en la prevención del fraude en transacciones inmobiliarias.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • En San Javier, un comprador pagó 150.000 euros por un piso en La Manga que el vendedor presentó como libre de cargas. Tras la compra, el banco ejecutó una hipoteca previa de 80.000 euros que el vendedor ocultó mediante documentos falsificados del registro. El comprador se enfrentó a la pérdida del inmueble y a un largo pleito para anular la operación. Este fraude documental es frecuente cuando el vendedor necesita liquidez urgente y manipula notas simples o certificados de dominio.
  • En una operación corporativa en Molina de Segura, un empresario infló el valor de una nave industrial mediante facturas falsas de reformas por 200.000 euros, solicitando una hipoteca de 300.000 euros sobre un inmueble que realmente valía 180.000. La entidad bancaria descubrió el engaño al tasar el inmueble y detectar discrepancias entre la documentación y el estado real. El cliente fue denunciado por estafa y falsedad documental, arriesgando pena de prisión y la anulación del préstamo.
  • En Lorca, tras el fallecimiento del patriarca, uno de los herederos presentó un testamento falso que le asignaba en exclusiva la vivienda familiar valorada en 220.000 euros. Los otros tres hermanos, que esperaban una partición igualitaria, descubrieron la falsificación al cotejar la firma con notarías anteriores. Se inició un proceso judicial por fraude hereditario que paralizó la herencia durante dos años, mientras el inmueble se depreciaba por falta de mantenimiento y surgían deudas urbanísticas.

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