Fuero
En el ordenamiento jurídico español, el fuero es el conjunto de reglas procesales que determinan qué tribunal concreto resulta competente para conocer de un litigio, y en el ámbito inmobiliario esa competencia no es una cuestión accesoria sino un factor estratégico que condiciona el coste, la duración y la previsibilidad de cualquier conflicto sobre bienes raíces. Esta institución cobra especial relevancia para propietarios, compradores, inversores y herederos porque la elección del juzgado no se deja al azar: la ley ofrece varias posibilidades, desde el fuero general del domicilio del demandado hasta el fuero real del lugar donde está sito el inmueble, pasando por la sumisión expresa que las partes pueden pactar en el contrato.
En la práctica diaria, el fuero aparece en operaciones tan diversas como la compraventa de viviendas, donde la cláusula de sumisión expresa a los juzgados de una ciudad concreta es habitual en las escrituras públicas; en los préstamos hipotecarios, porque el banco suele reservarse el fuero de su domicilio social para la ejecución; en las herencias, dado que la competencia para la partición judicial o para reclamar legítimas se fija conforme al último domicilio del causante o a la localización de los bienes; en los contratos de arrendamiento, donde el fuero del lugar del inmueble es imperativo para las acciones de desahucio; y en los procedimientos urbanísticos, que se ventilan ante los juzgados de lo contencioso-administrativo de la provincia donde radica el terreno o la edificación.
En todas estas operaciones intervienen profesionales que deben tener muy presente el fuero: el notario lo incorpora a la escritura como advertencia y a veces como obligación legal, el registrador comprueba la competencia territorial para inscribir, el abogado planifica la estrategia judicial en función del tribunal que vaya a conocer, y el agente inmobiliario asesora al cliente sobre las implicaciones de aceptar un fuero alejado de su residencia. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es pensar que el fuero es un mero trámite burocrático o que puede modificarse unilateralmente después de firmado el contrato, cuando en realidad, una vez pactado por sumisión expresa en documento público, vincula a las partes y solo puede alterarse por acuerdo mutuo o por renuncia tácita del beneficiado. Otro error habitual es confundir el fuero con el lugar de pago de los impuestos o con la oficina liquidadora, que siguen reglas distintas.
El inversor astuto sabe que negociar un fuero equilibrado, preferiblemente el del lugar del inmueble, le evita desplazamientos innecesarios y costes procesales desproporcionados, mientras que el comprador desprevenido que acepta sin más el fuero del vendedor o del banco puede encontrarse litigando a cientos de kilómetros de su casa. Por eso, en cada operación inmobiliaria conviene revisar la cláusula de sumisión, entender su alcance y, si es posible, pactar un fuero neutro o el del domicilio del comprador, porque la ubicación del juzgado no es una cuestión menor: es la puerta de entrada a la tutela judicial y, mal elegida, puede convertir un derecho cierto en una batalla costosa.
Descripción técnica
Partiendo de esa premisa, cabe distinguir varias modalidades de fuero aplicables al tráfico inmobiliario. El fuero legal, que opera de forma imperativa cuando la ley no permite pacto en contrario, y el fuero convencional, que las partes pueden fijar mediante sumisión expresa o tácita. En el ámbito inmobiliario, el artículo 52 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil establece como fuero legal preferente el del lugar donde se halla situado el inmueble para las acciones que versen sobre derechos reales, arrendamientos, propiedad horizontal y precario. Esta regla es de orden público cuando el litigio afecta a derechos reales inscritos o a la posesión, por lo que no cabe pacto en contrario, como recuerda la propia LEC en su artículo 54, salvo para las acciones personales derivadas del contrato. En la práctica notarial y registral es habitual que las partes de un contrato de compraventa o de arrendamiento incluyan una cláusula de sumisión expresa a los juzgados del domicilio de una de ellas o del lugar del inmueble, siempre que no concurra consumidor o usuario.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, limita severamente esa libertad en su artículo 33, estableciendo que en los préstamos con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual el fuero será exclusivamente el del domicilio del prestatario o el del lugar donde radique la finca, a elección del consumidor. Cualquier cláusula que designe otro fuero se tendrá por no puesta, nulidad de pleno derecho que el notario debe advertir y que el Registro de la Propiedad puede calificar al inscribir la escritura de préstamo. El procedimiento para impugnar la competencia territorial se articula mediante la declinatoria, que debe plantearse dentro de los diez primeros días del plazo para contestar a la demanda, según los artículos 63 y siguientes de la LEC. El tribunal resolverá mediante auto, sin que quepa recurso independiente en la mayoría de los casos.
Si el demandado no se persona, el tribunal examinará de oficio su propia competencia territorial cuando la ley así lo exija, como ocurre en los procesos sobre arrendamientos urbanos, donde el artículo 36.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reitera la competencia del juzgado del lugar donde radique la finca. En materia de ejecución hipotecaria, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, según redacción del Real Decreto de 8 de febrero de 1946, y los artículos 681 y siguientes de la LEC establecen que será competente el juzgado de primera instancia del lugar donde esté situada la finca hipotecada. Esta regla opera de forma imperativa, sin que pueda alterarse por pacto contractual, pues se trata de un procedimiento de naturaleza real que afecta al bien y a su publicidad registral. El Catastro no interviene en la determinación del fuero, pero la referencia catastral del inmueble resulta indispensable para identificar el partido judicial competente cuando la finca se ubica en un término municipal con varios juzgados.
Desde el punto de vista fiscal, el fuero no tiene incidencia directa en los tributos que gravan la transmisión o tenencia del inmueble, como el ITP y AJD, el IBI o la plusvalía municipal. Sin embargo, la elección del tribunal puede influir en las costas procesales si la parte que litiga carece de domicilio en el partido judicial donde se sigue el pleito, circunstancia que puede elevar los gastos de defensa y prueba. Tampoco afecta al IRPF del transmitente ni a la liquidación del IAJD, que se rigen por el lugar de la operación y la naturaleza del documento. En litigios entre particulares y empresarios, especialmente en promoción y compraventa de viviendas, los tribunales suelen declarar abusivas las cláusulas de sumisión expresa que designan un foro distinto al del domicilio del consumidor, conforme al artículo 90 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, y a la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo. Esa nulidad no afecta al resto del contrato, pero obliga a tramitar el pleito donde el consumidor tenga su domicilio o donde radique la vivienda, a su elección.
El notario autorizante tiene el deber de informar sobre esta protección y de reflejar en la escritura la opción ejercida. Para el propietario o inversor, conocer el fuero aplicable resulta estratégico al redactar un contrato de arras, un arrendamiento o una opción de compra, porque condiciona el coste y la duración previsible de un eventual litigio. Lo recomendable es pactar siempre el fuero del lugar donde está el inmueble, salvo que se trate de un contrato entre empresas con domicilios próximos, donde la sumisión al juzgado del domicilio del vendedor puede ser más eficiente. En cualquier caso, el Registro de la Propiedad no inscribe las cláusulas de sumisión expresa, pues pertenecen al contenido obligacional del título y no al ámbito real o hipotecario, pero el registrador puede hacer constar en su nota marginal la existencia de una condición suspensiva o resolutoria vinculada a la competencia territorial, si así se pacta.
Marco legal
El concepto de fuero en el ámbito inmobiliario español encuentra su principal anclaje normativo en el Libro I, Título IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobada por Real Decreto de 3 de febrero de 1881, actualmente vigente en su redacción consolidada. Concretamente, los artículos 54 y 55 de la LEC regulan la competencia territorial y la sumisión expresa y tácita de las partes a un fuero determinado. En el plano sustantivo, el artículo 1255 del Código Civil consagra la autonomía de la voluntad, permitiendo que los contratantes fijen el fuero al que someterse, siempre que no sea contrario a ley, moral u orden público. En materia de arrendamientos urbanos, el artículo 19, apartado 1, letra a, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece el fuero imperativo del lugar donde se halle situada la finca, con carácter preferente sobre cualquier pacto en contrario. Para los arrendamientos rústicos, el artículo 37 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, remite igualmente al fuero del lugar del inmueble.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 17 de marzo de 2021, ha precisado que la sumisión expresa debe constar de forma clara e inequívoca, sin admitir interpretaciones extensivas cuando se trata de consumidores. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 25/2005, avala la constitucionalidad de estos fueros imperativos en protección de la parte débil del contrato. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica que module estos preceptos, aplicándose el derecho común. Respecto a las modificaciones posteriores a 2018, la reforma operada por la Ley 42/2015 no alteró sustancialmente la regulación del fuero en contratos inmobiliarios, manteniéndose los principios de libertad de pacto salvo en los supuestos de protección especial del arrendatario.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un matrimonio de Murcia capital compra un piso en el centro por 180.000 euros. Ignoran que la finca tiene un censo enfitéutico con fuero de redención a favor del antiguo propietario del solar. Al solicitar la cancelación registral, descubren que el censatario (el vendedor) no ha redimido el censo. Para liberar la propiedad, deben pagar un canon anual de 1.200 euros o negociar la redención por un importe de 24.000 euros. El fuero les otorga preferencia para comprar el dominio directo, pero si no ejercen, el censualista puede exigir la redención forzosa.
- Un empresario agrícola de Torre-Pacheco arrienda 50 hectáreas de secano para cultivo ecológico. El contrato incluye un fuero de tanteo y retracto a favor del propietario colindante, heredero de una antigua familia lorquina. Cuando el empresario recibe una oferta de compra de un inversor por 620.000 euros, debe notificarla al colindante, quien puede igualar la oferta y adquirir la finca en el plazo de treinta días. El fuero protege la unidad de explotación, pero frena la venta rápida. El empresario queda en espera, perdiendo tres meses de campaña.
- Al fallecer su tía en Águilas, una heredera recibe un piso en la playa valorado en 140.000 euros. Pero descubre que la propiedad está gravada con un fuero de superficie otorgado treinta años atrás a una empresa de telefonía por 800 euros anuales, prorrogable. El fuero permite a la empresa instalar repetidores en la terraza hasta 2045, limitando el valor y uso del inmueble. La heredera no puede rescindir el contrato, solo negociar un nuevo canon. Para vender el piso debe informar al comprador de esta carga perpetua, reduciendo el precio de mercado un 20%.