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Gastos de Escritura

Los gastos de escritura representan la totalidad de los costes derivados de la formalización notarial de un documento público, concepto que en el ordenamiento jurídico español adquiere una relevancia especial porque no se limita a los honorarios del notario, sino que engloba un conjunto de partidas que el particular debe conocer para evitar sorpresas presupuestarias. En el mercado inmobiliario, este término es crucial para cualquier propietario, comprador, inversor o heredero, ya que interviene en prácticamente todas las operaciones que requieren elevar a público un acuerdo privado, desde la compraventa de una vivienda hasta la constitución de una hipoteca, la aceptación de una herencia, la formalización de un arrendamiento de larga duración o la inscripción de una obra nueva. También aparece en procedimientos urbanísticos como la reparcelación o la declaración de obra nueva, y en operaciones de refinanciación o novación de préstamos.

En todas estas situaciones, la intervención del notario es obligatoria por ley para dar fe pública del acto, pero a su lado actúan otros profesionales: el registrador de la propiedad, que inscribe el derecho en el Registro para hacerlo oponible a terceros; el abogado, que puede asesorar sobre la legalidad del contrato o la situación jurídica del inmueble; el tasador, cuya valoración es necesaria en hipotecas; y el agente inmobiliario, que aunque no interviene directamente en la escritura, suele orientar al cliente sobre los gastos previsibles. Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es pensar que los gastos de escritura se reducen al arancel notarial, cuando en realidad incluyen también los derechos del Registro de la Propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA según el caso, las plusvalías municipales si las hubiere, y los honorarios de la gestoría que tramita la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Quien compra una vivienda hipotecada, por ejemplo, puede llevarse la desagradable sorpresa de que los gastos de escritura del préstamo incrementan notablemente el desembolso inicial si no los ha presupuestado correctamente.

En el ámbito sucesorio, los herederos suelen confundir los gastos de la escritura de partición y adjudicación de herencia con el Impuesto de Sucesiones, cuando son dos conceptos distintos que se suman. Por eso, desde Promurcia insistimos en que cualquier operación inmobiliaria debe planificarse con un desglose realista de estos costes, porque su cuantía puede oscilar entre el 2% y el 4% del valor del inmueble en operaciones de compraventa, y hasta el 1% adicional en hipotecas, sin contar impuestos. Conocer exactamente qué incluyen los gastos de escritura permite al particular negociar con el vendedor o con la entidad bancaria la asunción de ciertas partidas, y evita el error de considerar que el precio del inmueble es el único gasto relevante. Esta transparencia es especialmente valiosa para inversores que adquieren varias propiedades, porque los costes notariales y registrales se replican en cada operación y pueden erosionar la rentabilidad si no se han previsto.

En definitiva, los gastos de escritura son un elemento transversal del tráfico jurídico inmobiliario que todo partícipe en el mercado debe dominar, no solo en su cuantía, sino en la naturaleza de cada partida que lo compone.

Descripción técnica

complementando el extracto, los gastos de escritura engloban un conjunto de partidas que exceden de la mera retribución notarial e integran los aranceles registrales, los tributos devengados y las gestiones administrativas necesarias para la plena efectividad del título público. En el Derecho español, la escritura pública es el documento matriz que el notario extiende en su protocolo, y su formalización genera unos costes que, conforme al Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, se determinan en función del importe del negocio jurídico documentado, aplicándose una escala progresiva que combina un tipo fijo y un porcentaje variable. A ello se suman los derechos del Registro de la Propiedad, regulados en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, que aprueba el Arancel de los Registradores, también calculados sobre el valor del acto inscribible y con un límite máximo establecido en función de la cuantía.

El procedimiento se inicia con la redacción del borrador de la escritura, que el notario prepara a partir de la documentación previa: nota simple del Registro de la Propiedad, certificación catastral, referencia catastral del inmueble, DNI de las partes, y en su caso, la licencia de primera ocupación o el certificado de eficiencia energética. Una vez firmada la escritura pública, el notario expide copias autorizadas: una se entrega a las partes, otra se remite telemáticamente a la oficina liquidadora de la comunidad autónoma para la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) cuando proceda, y otra se envía al Registro de la Propiedad para su calificación e inscripción. El plazo para la liquidación del ITP es de treinta días hábiles desde la fecha del documento, conforme al artículo 110 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Transcurrido ese plazo sin pago, se inicia el período ejecutivo con recargos e intereses de demora.

Las implicaciones fiscales son determinantes en la composición de los gastos de escritura. En la compraventa de vivienda usada, el comprador liquida el ITP a un tipo que oscila entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma, más el AJD que en algunas autonomías alcanza el 1,5% del valor declarado si la escritura se formaliza en soporte papel. En la compraventa de vivienda nueva, el vendedor repercute el IVA al 10% y el comprador soporta el AJD. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, alteró el reparto de estos gastos en las operaciones con hipoteca: el prestamista asume los gastos de tasación, registro y notaría en la constitución de la hipoteca, mientras que el

Marco legal

El marco legal de los gastos de escritura se sustenta en varias normas del ordenamiento jurídico español. La base se encuentra en el Código Civil, cuyo artículo 1462 establece que la escritura pública equivale a la tradición o entrega del bien cuando de ella resulta la voluntad de transmitir la propiedad, siendo el instrumento formalizador por excelencia. La Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, en sus artículos 17 y siguientes, regula la función del notario como fedatario público y la obligatoriedad de la escritura matriz para determinados actos, como la compraventa de inmuebles. El Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, desarrolla los requisitos formales y el protocolo. En cuanto a los aranceles que determinan el coste de los gastos, son de aplicación el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, y el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la número 679/2017, de 20 de diciembre, ha precisado la imputación de estos gastos en la compraventa, estableciendo criterios sobre quién debe asumirlos a falta de pacto expreso. Una modificación significativa posterior a 2018 es la introducida por el Real Decreto-ley 1/2019, de 11 de enero, que modificó el artículo 17 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, disponiendo que, en compraventas entre un empresario y un consumidor, los gastos de primera copia de escritura y de primera inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden al vendedor, salvo pacto en contrario, aunque la práctica habitual ha tendido a la distribución negociada. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica con particularidades propias respecto a los gastos de escritura, rigiendo supletoriamente la regulación estatal y la autonomía de la voluntad de las partes conforme al artículo 1255 del Código Civil.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María y Juan compran una vivienda en Murcia capital por 180.000 € con hipoteca. Los gastos de escritura incluyen la copia autorizada de la escritura de compraventa y de la hipoteca, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario cobra unos 700 € y el registro unos 500 €. Además, deben pagar la gestoría que tramita el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En total, los gastos de escritura ascienden a 1.400 € aproximadamente, cantidad que deben abonar antes de la firma.
  • Inmobiliaria Levante S.L. adquiere un local comercial en Cartagena por 250.000 € para su expansión. Los gastos de escritura incluyen las minutas notariales por la compraventa, más la inscripción registral del local y la cancelación de cargas previas. El notario factura 900 € y el registro 650 €, debido a la mayor complejidad de la operación al tratarse de persona jurídica. La empresa también contrata servicios de gestoría que añaden 300 €. En conjunto, los gastos de escritura suman 1.850 €, presupuestados como parte de los costes de adquisición.
  • Tras el fallecimiento de su padre, los hermanos García aceptan la herencia de un chalet en Lorca valorado en 150.000 €. Los gastos de escritura de la escritura de adjudicación de herencia incluyen el notario por 650 € y la inscripción en el Registro de la Propiedad por 400 €. Además, el notario les informa de que el Impuesto de Sucesiones debe liquidarse previamente. La gestoría contratada para el trámite factura 250 €. En total, los gastos de escritura para formalizar la herencia son de 1.300 €, que pagan a prorrata entre los herederos.

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