fiscal

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido por sus siglas ITP, es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre la adquisición onerosa de bienes y derechos cuando dicha operación no se encuentra sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En la práctica del mercado inmobiliario español, este impuesto constituye uno de los costes más significativos para quien compra una vivienda de segunda mano, ya que su tipo impositivo, que varía según cada comunidad autónoma, puede oscilar entre el 6% y el 10% del valor real del inmueble, y su pago es condición indispensable para poder inscribir la propiedad a nombre del nuevo titular en el Registro de la Propiedad.

Para propietarios, compradores, inversores y herederos, el ITP adquiere una relevancia capital porque no solo grava la compraventa de viviendas usadas, sino que también se aplica en otras muchas operaciones como la permuta de bienes inmuebles, la constitución de derechos reales como usufructos o servidumbres, los arrendamientos financieros denominados leasing inmobiliario, los préstamos hipotecarios en su modalidad de actos jurídicos documentados cuando no están exentos, y ciertas transmisiones derivadas de herencias cuando no se opta por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En el ámbito urbanístico, el ITP puede surgir en la transmisión de solares, en las cesiones de aprovechamiento urbanístico o en las permutas por suelo dotacional, lo que obliga a inversores y promotores a calibrar con precisión su impacto económico en cada fase del desarrollo.

Los profesionales que intervienen en estas operaciones son diversos y cada uno cumple una función específica: el notario autoriza la escritura pública y liquida el impuesto en representación del contribuyente cuando así se lo solicitan; el registrador de la propiedad exige el justificante de pago para practicar la inscripción; el abogado especializado asesora sobre la base imponible, las posibles exenciones o bonificaciones autonómicas, y la correcta calificación del hecho imponible; el tasador determina el valor de mercado que servirá de referencia a la administración tributaria para comprobar si existe un precio declarado inferior al real; y el agente inmobiliario, en su labor de intermediación, debe informar al comprador de que el ITP no está incluido en el precio de venta y que debe presupuestarse como un gasto adicional.

Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir el ITP con el IVA, creyendo que todas las compras de vivienda tributan igual, cuando en realidad la vivienda nueva está sujeta a IVA y la de segunda mano a ITP, o pensar que el impuesto se calcula sobre el precio escriturado sin más, olvidando que la administración puede comprobar el valor real y girar una liquidación complementaria si lo estima inferior, situación que genera miles de reclamaciones cada año en los tribunales económico-administrativos. Otro equívoco habitual es retrasar el pago más allá de los treinta días hábiles desde la fecha de la escritura, plazo de autoliquidación improrrogable que, si se incumple, conlleva recargos e intereses de demora que encarecen sensiblemente la operación.

Descripción técnica

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tal como se ha definido, se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en adelante TRLITPAJD. Su mecanismo jurídico se activa en el momento de la adquisición onerosa de un bien inmueble o derecho real sobre el mismo cuando la operación no está sujeta al IVA, lo que ocurre fundamentalmente en la compraventa de viviendas de segunda mano, la constitución de usufructos, derechos de superficie, arrendamientos con opción de compra o la cesión de créditos hipotecarios. Es preciso distinguir entre las tres modalidades del tributo: la transmisión patrimonial onerosa, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados. En el ámbito inmobiliario, la modalidad que interesa es la primera, aunque conviene recordar que la adquisición de vivienda nueva tributa por IVA, y esa operación sí genera el devengo del impuesto sobre actos jurídicos documentados en su cuota gradual, que recae sobre la escritura pública notarial.

El hecho imponible se describe en el artículo 7 del TRLITPAJD, que grava las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. En el caso de los inmuebles, la base imponible es el valor real del bien transmitido, concepto que la Ley General Tributaria en su artículo 17 define como el valor de mercado. La Administración tributaria autonómica puede comprobar ese valor y, si lo considera inferior al real, girar una liquidación complementaria. El tipo de gravamen es fijado por cada comunidad autónoma; en la Región de Murcia, para transmisiones de inmuebles, el tipo general se sitúa en el 8 por ciento, aunque existen reducciones para viviendas de protección oficial o para determinadas adquisiciones por jóvenes o familias numerosas, según la normativa autonómica vigente. El procedimiento de liquidación es responsabilidad del adquirente.

Desde la fecha de la escritura pública, el comprador dispone de un plazo de treinta días hábiles para presentar la autoliquidación en la modalidad correspondiente, utilizando el modelo 600 o el sistema telemático que establezca la Agencia Tributaria de la Región de Murcia. La documentación necesaria incluye la copia simple o primera copia de la escritura, el justificante del NIF del adquirente y, en su caso, la acreditación de la condición de familia numerosa o de vivienda de protección oficial para aplicar el tipo reducido. Si no se presenta dentro de plazo, la Administración puede imponer recargos conforme al artículo 27 de la Ley General Tributaria, que pueden oscilar entre el 1 y el 20 por ciento en función del retras

Marco legal

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, se regula con carácter estatal por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Constituye la norma principal, cuyo artículo 7.1.A) somete a gravamen las transmisiones onerosas de bienes inmuebles que no estén sujetas al IVA. El desarrollo reglamentario se encuentra en el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto, con especial relevancia de sus artículos 10 a 12 en materia de base imponible y valoración. La normativa general tributaria aplicable es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que establece los principios de gestión, liquidación e inspección. En el ámbito civil, el artículo 609 del Código Civil sirve de base para la identificación del hecho imponible, al determinar la transmisión de la propiedad mediante la entrega del bien.

En la Región de Murcia, la normativa autonómica propia viene dada por el Decreto Legislativo 1/2010, de 10 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia en materia de tributos cedidos, que recoge los tipos de gravamen reducidos para la adquisición de vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad, así como las bonificaciones aplicables a la transmisión de bienes del patrimonio histórico. La Ley 13/2005, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias y Administrativas, incorporó estos beneficios fiscales. La jurisprudencia del Tribunal Supremo resulta determinante en la delimitación del hecho imponible, destacando la sentencia de 10 de junio de 2019, que fijó doctrina sobre la no sujeción al impuesto de las transmisiones realizadas por empresarios cuando se produce la inversión del sujeto pasivo, y las sentencias de 18 de febrero de 2021 y 15 de marzo de 2022, que aclararon la base imponible en las transmisiones con deudas hipotecarias.

Tras 2018, la modificación más relevante procede de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que amplió el plazo de prescripción a siete años para operaciones declaradas incorrectamente y endureció las sanciones en el ámbito de las operaciones inmobiliarias. Asimismo, las sucesivas leyes anuales de presupuestos de la Región de Murcia han ido actualizando los tipos reducidos y los límites de renta para acceder a las bonificaciones en la compra de vivienda habitual. Este conjunto normativo configura el marco legal del impuesto, que exige una aplicación coordinada entre la norma estatal y las competencias autonómicas.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ana, particular de Murcia capital, compra un piso de segunda mano en el barrio de El Carmen por 220.000 euros. Al no ser obra nueva, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que deberá liquidar en la Agencia Tributaria de la Región de Murcia. Con el tipo general del 8%, abonará 17.600 euros más los gastos de gestoría. Es un caso típico de adquisición de vivienda usada entre particulares.
  • Construcciones Lorca SL, empresa familiar, adquiere una nave industrial en el polígono de San Cristóbal de Lorca por 350.000 euros. Al tratarse de un inmueble de segunda mano vendido por un particular, la compra tributa por ITP al 8% (tipo general para transmisiones onerosas en Murcia). La empresa debe presentar el modelo 600 y pagar 28.000 euros antes de la escritura pública. No aplica IVA al ser una transmisión patrimonial entre no empresarios.
  • Pedro, vecino de Águilas, hereda un apartamento en primera línea de playa, pero su hermano quiere venderle su parte de la herencia. Pedro compra el 50% del inmueble a su hermano por 120.000 euros. Al ser una transmisión onerosa entre particulares (no herencia directa), se devenga ITP. En Murcia, el tipo general es del 8%, por lo que Pedro pagará 9.600 euros. Es una adquisición por liquidación de condominio.

Términos relacionados

← Volver al glosario