Marco jurídico

Gastos de Notaría

Los gastos de notaría constituyen los honorarios y costes derivados de la intervención preceptiva de un notario en la formalización de documentos públicos, siendo en el ordenamiento jurídico español un concepto central en cualquier operación inmobiliaria que requiera de fe pública. Esta figura, regulada por un arancel notarial oficial y no por libre mercado, representa una partida económica obligatoria que debe ser considerada por cualquier parte interviniente, ya que sin la firma notarial el acto carece de la seguridad jurídica necesaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, comprender este término es esencial porque afecta directamente al coste total de la operación y a la validez del título que se adquiere o transmite. Los gastos de notaría aparecen de forma habitual en operaciones de compraventa de viviendas, locales o terrenos, en la constitución de hipotecas, en la formalización de herencias mediante escritura de aceptación y adjudicación, en arrendamientos de larga duración que exigen documento público, en declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales, constitución de servidumbres o en cualquier acto urbanístico que requiera elevar a público un acuerdo entre partes.

Aunque el notario es el profesional principal que certifica la identidad de los comparecientes, la capacidad legal y el contenido del acto, en estas operaciones suelen intervenir también el registrador de la propiedad, que inscribe el título en el registro, el abogado que asesora sobre las cláusulas contractuales, el tasador que valora el inmueble cuando hay financiación y el agente inmobiliario que media en la negociación. Un error frecuente entre los particulares es creer que todos los notarios cobran lo mismo o que estos gastos son fijos e inamovibles; lo cierto es que el arancel notarial se compone de conceptos variables como el importe de la operación, el número de copias, las gestiones previas o la complejidad jurídica del documento, lo que puede generar diferencias notables entre distintas notarías para un mismo tipo de acto. Además, muchos compradores confunden los gastos de notaría con otros costes asociados como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el IVA o los honorarios del registrador, cuando cada uno responde a un servicio y a una base legal distinta, aunque todos deban ser presupuestados conjuntamente para evitar sorpresas.

En la práctica, el notario liquida en la misma escritura los impuestos que corresponden y entrega copias autorizadas para su inscripción registral, pero es responsabilidad del compareciente verificar que todos los gastos notariales están justificados en la minuta que se entrega al finalizar el acto. Conocer esta distinción permite a propietarios e inversores planificar con precisión el desembolso total de la operación, negociar con el vendedor o la entidad financiera el reparto de estos costes, y evitar reclamaciones posteriores por facturas no previstas. En definitiva, los gastos de notaría no son un mero trámite administrativo, sino un componente esencial de la seguridad jurídica que ampara las transacciones inmobiliarias, y su correcta comprensión evita errores que pueden resultar costosos tanto en el corto como en el largo plazo.

Descripción técnica

Los gastos de notaría se integran dentro del coste de formalización de cualquier operación inmobiliaria que requiera documento público, siendo su fundamento jurídico la función fedataria que el ordenamiento español atribuye al notario como funcionario público profesional del Derecho. Su intervención es preceptiva en aquellas transmisiones y actos que la ley exige que consten en escritura pública para su validez o para su acceso al Registro de la Propiedad, conforme al artículo 1280 del Código Civil, que enumera los contratos que deben documentarse en escritura pública, y al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que exige título público inscrito para la oponibilidad frente a terceros de los derechos reales sobre inmuebles. El marco normativo que regula los honorarios notariales es el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, modificado por sucesivas órdenes ministeriales.

Este arancel es de aplicación obligatoria y de naturaleza tasada, lo que significa que el notario no puede libremente fijar sus honorarios, sino que debe aplicar una tabla de coeficientes en función de la cuantía del acto o contrato, del tipo de documento y de las circunstancias concurrentes. La base de cálculo es el valor real del inmueble o de la operación, que el notario está obligado a comprobar y que no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro ni al precio declarado por las partes. El procedimiento de liquidación comienza con la solicitud de copia simple a efectos de la elaboración del borrador de la escritura. Las partes deben aportar la documentación necesaria: título de propiedad, certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada (exigida por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), nota simple del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad y cargas del inmueble, y en su caso el certificado de eficiencia energética y la licencia de primera ocupación si se trata de vivienda nueva.

En operaciones con financiación hipotecaria, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impone al notario la obligación de verificar que el prestatario ha recibido la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, y de realizar la transparencia material del contrato. El notario redacta la escritura matriz, que es el original que queda en su protocolo, y expide las copias autorizadas para los otorgantes y, en su caso, para el Registro de la Propiedad. El momento del pago de los gastos de notaría se produce en el acto de la firma, y el importe total se compone de dos partidas: los honorarios del notario por su trabajo de redacción, lectura, asesoramiento y autorización del documento, y los suplidos, que son gastos repercutibles como el papel timbrado, las copias simples, los certificados, los envíos telemáticos al Registro y a la Administración tributaria, y las tasas por la presentación telemática de documentos en el Catastro. Existen modalidades diferenciadas según el tipo de operación.

En una compraventa simple, los gastos de notaría incluyen la escritura de compraventa y, si la parte compradora financia la adquisición, la escritura de préstamo hipotecario puede generar honorarios adicionales por la intervención del notario en la constitución de la hipoteca. En las herencias, la escritura de partición y adjudicación de bienes inmuebles también genera gastos notariales, que se calculan sobre el valor real de los bienes adjudicados. Las implicaciones fiscales son relevantes porque el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, grava las escrituras notariales que tengan por objeto cantidad o cosa valuable y que sean inscribibles en el Registro de la Propiedad, con un tipo variable según cada comunidad autónoma. Este impuesto se liquida en la propia notaría o, con carácter general, en la oficina liquidadora de la comunidad autónoma, y su pago es requisito previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Además, el vendedor debe liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) en el ayuntamiento, aunque la liquidación de este impuesto se realiza con la escritura notarial como título. En el IRPF, los gastos de notaría de adquisición forman parte del precio de adquisición a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial futura, según el artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Los efectos frente a terceros se materializan a través de

Marco legal

El marco legal de los gastos de notaría en las operaciones inmobiliarias se fundamenta en la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 y su Reglamento aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, que establecen la función fedataria del notario y la obligación de documentar públicamente ciertos actos. Los honorarios notariales se rigen por el Arancel aprobado mediante Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, modificado por sucesivas órdenes ministeriales y por el Real Decreto 431/2022, de 7 de junio, que introdujo ajustes en la base de cálculo y en los coeficientes aplicables. En el ámbito civil, el artículo 1455 del Código Civil dispone que, salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, mientras que los de la primera copia y los de inscripción corresponden al comprador. Esta regla es de naturaleza dispositiva, por lo que las partes pueden distribuir los costes de forma diversa en el contrato.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en particular la sentencia 467/2012, de 20 de julio, y la sentencia 450/2020, de 17 de julio, ha confirmado que, a falta de acuerdo expreso, el vendedor asume los gastos notariales derivados de la redacción de la matriz, y el comprador los de las copias y la inscripción registral. En la Región de Murcia no existe normativa autonómica específica sobre esta materia, pues la regulación de la función notarial y sus aranceles es competencia exclusiva del Estado. No obstante, el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, incide en los costes urbanísticos pero no en los gastos notariales de transmisión. Tras 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, redefinió la imputación de gastos en préstamos hipotecarios, aunque no alteró la norma general para compraventas. La reforma del arancel notarial de 2022, ya citada, sí ha afectado al importe concreto de las facturas notariales que pagan las partes.

En definitiva, el reparto final de los gastos de notaría dependerá del pacto entre comprador y vendedor, siendo la regla supletoria del artículo 1455 del Código Civil la que opera en defecto de estipulación contractual.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un cliente particular compra un piso de segunda mano en Murcia capital por 150.000 euros. Los gastos de notaría ascienden a 600 euros, que incluyen la escritura de compraventa y las copias autorizadas. Este coste se suma al precio de adquisición y debe pagarse en el momento de firmar la escritura pública ante notario. El cliente debe prever este gasto junto con otros como el impuesto de transmisiones patrimoniales y el registro de la propiedad. Es un importe fijo que varía según el precio y la complejidad de la operación.
  • Una familia hereda una vivienda en Cartagena tras el fallecimiento de un familiar. Los gastos de notaría para la escritura de aceptación y adjudicación de herencia son 400 euros. Este documento es necesario para legalizar la transmisión de los bienes a los herederos. Incluye la descripción de los inmuebles heredados y la declaración de los herederos. El notario redacta la escritura basándose en el testamento y las declaraciones de los interesados. Es un paso obligatorio antes de inscribir la herencia en el registro de la propiedad.
  • Una empresa adquiere un local comercial en Molina de Segura para su negocio. Para financiar la compra, solicita un préstamo hipotecario. Los gastos de notaría ascienden a 1.200 euros, que cubren tanto la escritura de compraventa como la de préstamo hipotecario. La empresa debe abonar este importe en la firma de las escrituras. Este coste es mayor que en una compra al contado por la doble documentación notarial. La empresa lo considera como un gasto de formalización de la operación.

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