Financiación y banca

Gastos Hipotecarios

Los gastos hipotecarios constituyen el conjunto de costes que inevitablemente acompañan a la formalización, inscripción y gestión de un préstamo con garantía hipotecaria en España, y su naturaleza y distribución han sido objeto de una profunda transformación normativa en los últimos años, especialmente tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario. Lejos de ser un concepto menor o un mero trámite administrativo, estos gastos representan una partida económica significativa que puede oscilar entre el dos y el cinco por ciento del capital prestado, por lo que cualquier propietario, comprador, inversor o heredero debe conocerlos con detalle para evitar sorpresas y planificar adecuadamente su operación inmobiliaria.

La relevancia práctica de este término se manifiesta en múltiples escenarios: en la compraventa de una vivienda, donde la hipoteca suele ser el vehículo de financiación principal; en la constitución de nuevas hipotecas para inversión o segunda residencia; en las novaciones y subrogaciones que modifican condiciones del préstamo; en los procesos de herencia cuando el inmueble recibido arrastra una deuda hipotecaria; e incluso en operaciones de arrendamiento, si el propietario tiene un préstamo sobre el piso alquilado y debe repercutir ciertos gastos de gestión. También pueden aparecer en el ámbito urbanístico, por ejemplo al cancelar una hipoteca que gravaba un suelo pendiente de desarrollo. La intervención de distintos profesionales resulta aquí ineludible: el notario autoriza la escritura pública de préstamo y calcula sus honorarios conforme al arancel notarial; el registrador de la propiedad inscribe la hipoteca y cobra por ello; un tasador homologado por el Banco de España valora el inmueble; la gestoría tramita la documentación ante el registro y la agencia tributaria; y, en operaciones complejas o litigiosas, el abogado asesora sobre la imputación de cada coste y la legalidad de las cláusulas que los imponen.

Un error muy frecuente entre los particulares consiste en creer que todos los gastos hipotecarios corren por cuenta exclusiva del prestatario, cuando en realidad la ley ha ido delimitando un reparto más equilibrado: el banco asume los gastos de registro, el impuesto de actos jurídicos documentados y el arancel notarial del préstamo, mientras que el cliente paga la tasación y, según los casos, parte de la gestoría. Además, existe la confusión de considerar que los gastos hipotecarios se limitan al momento de la firma; sin embargo, también incluyen comisiones de apertura, de cancelación total o parcial, de amortización anticipada, y los costes derivados de la subrogación o la modificación de condiciones. Para un inversor, conocer estos gastos es esencial para calcular la rentabilidad neta de una operación; para un heredero, determinar qué parte de la deuda hipotecaria asume y qué costes adicionales genera la cancelación; para un comprador, negociar con la entidad bancaria la asunción de ciertos conceptos.

En definitiva, los gastos hipotecarios no son un simple añadido sino un elemento estructural del coste total del crédito inmobiliario, cuyo conocimiento preciso distingue a un cliente informado de aquel que asume pasivamente lo que le imponen.

Descripción técnica

La transformación normativa a la que aludíamos, materializada fundamentalmente por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, vino a clarificar la histórica controversia sobre la distribución de los gastos hipotecarios entre la entidad prestamista y el prestatario. Antes de su entrada en vigor, la práctica bancaria imponía al cliente la totalidad de estos costes, práctica que fue corregida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en 2017 y 2018, y posteriormente positivizada por el legislador. El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece, con carácter imperativo, el reparto de los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario. En cuanto a los gastos de tasación del inmueble, este precepto los atribuye íntegramente al prestatario, pues responde a la necesidad de la entidad de conocer el valor de la garantía. Los gastos de notaría, sin embargo, se dividen: los correspondientes a la matriz de la escritura de préstamo hipotecario son por cuenta del prestamista, mientras que los de la copia simple y las copias autorizadas que solicite el prestatario corren a cargo de este.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de préstamo hipotecario, así como los de gestoría vinculada a dicha inscripción, son por cuenta del prestamista. Finalmente, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad gradual de documentos notariales, recae sobre el prestatario, conforme a la interpretación consolidada del Tribunal Supremo y la normativa autonómica del impuesto. Es crucial distinguir entre los gastos de constitución de la hipoteca y los gastos derivados de la vida del préstamo. Los primeros son los descritos. Los segundos incluyen, por ejemplo, las comisiones por amortización anticipada, total o parcial, cuya regulación se contiene en el artículo 23 de la Ley 5/2019, que establece límites en función de si el interés es fijo o variable, y si la amortización se produce por subrogación a otra entidad o no. También pueden existir comisiones por reclamación de impagos, cuyo importe máximo se fija en el artículo 24 de la misma ley. En el plano procedimental, la formalización de un préstamo hipotecario requiere la intervención de notario.

El prestamista está obligado a entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días hábiles, la Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Información General, documentos precontractuales que desglosan todos los gastos. En el acto notarial, el notario debe informar a las partes de las implicaciones jurídicas y económicas del contrato. Tras la firma, el prestamista tiene la obligación de presentar a inscripción la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente, en un plazo máximo de quince días hábiles desde su otorgamiento. Las implicaciones fiscales son relevantes. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gestionado por las comunidades autónomas, grava la constitución del préstamo hipotecario en su modalidad de AJD. La base imponible es el capital prestado, y el tipo impositivo varía por comunidades, oscilando entre el 0,5% y el 1,5% sobre dicha base. A efectos de IRPF, los gastos hipotecarios no son deducibles para la generalidad de los contribuyentes desde 2013, aunque pueden formar parte del coste de adquisición del inmueble, incrementando su valor fiscal y reduciendo la futura ganancia patrimonial.

Una distinción fundamental es la existente entre la hipoteca que garantiza la adquisición de la vivienda habitual y la hipoteca sobre un inmueble ya en propiedad, destinada a obtener liquidez. En el primer caso, los gastos se integran en el coste total de la compra. En el segundo, son un coste más de la operación de refinanciación o de obtención de capital. Asimismo, la hipoteca inversa, regulada en la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, presenta una estructura de gastos específica, aunque sujeta al mismo reparto de la Ley 5/2019. El papel del Registro de la Propiedad es central. La inscripción de la hipoteca otorga publicidad y protección frente a terceros. Sin inscripción, la hipoteca carece de efectos reales, lo que significa que, si el prestatario vendiera el inmueble, el nuevo propietario lo adquiriría libre de la carga. La hipoteca inscrita goza de prioridad, determinando su rango en función de la fecha de presentación en el Registro.

En caso de ejecución judicial, el acreedor hipotecario tiene un derecho de preferencia para cobrar con el producto de la subasta del inmueble, pero ello exige que la hipoteca esté inscrita y que se haya seguido el procedimiento del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En la práctica de Promurcia, es habitual que el prestatario no desembolse inicialmente los gastos hipotecarios, sino que la entidad los financia, integrándolos en el capital prestado. Esta práctica, permitida por la Ley 5/2019 siempre que se informe adecuadamente, incrementa la base imponible del AJD y el coste total del préstamo. La correcta comprensión de estos gastos resulta esencial para comparar ofertas y negociar las condiciones, pues su importe puede alcanzar entre el 2% y el 5% del capital prestado, y su distribución está hoy claramente delimitada por la ley, en beneficio de la transparencia y la protección del consumidor.

Marco legal

El marco legal de los gastos hipotecarios se sustenta principalmente en el Código Civil, cuyos artículos 1875 y siguientes regulan el contrato de hipoteca como derecho real de garantía, y en la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, especialmente sus artículos 12, 72 y 82 en cuanto a la inscripción y los costes registrales. La normativa clave en la actualidad es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que vino a derogar la anterior Ley 2/2009 y a clarificar el reparto de gastos entre prestamista y prestatario. Su artículo 14 establece con precisión que los gastos de tasación y documentación previa corresponden al cliente, mientras que los de registro, notaría, gestoría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) corresponden al prestamista cuando la hipoteca recae sobre vivienda habitual. Esta ley modificó también el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, para fijar al prestamista como sujeto pasivo del AJD en las primeras copias de escrituras de préstamo hipotecario.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido determinante, destacando la Sentencia del Pleno 705/2018, de 20 de diciembre, que declaró abusiva la cláusula que imputaba todos los gastos al prestatario en contratos anteriores a la Ley 5/2019, fijando un criterio de distribución que luego fue recogido por el legislador. La Sentencia del Tribunal Supremo 579/2020, de 5 de noviembre, precisó que la entidad debe asumir el 100% de los gastos de registro y gestoría, y la mitad de los notariales. Asimismo, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 (asunto C-224/19) abordó la retroactividad de la nulidad de la cláusula de gastos, y el Tribunal Constitucional, en Sentencia 115/2021, de 27 de mayo, confirmó la constitucionalidad de la Ley 5/2019 en cuanto a sus efectos retroactivos. En la Región de Murcia, no existen particularidades normativas propias en materia de gastos hipotecarios, ya que el AJD es un tributo cedido pero su regulación sustantiva es estatal, sin que la Comunidad Autónoma haya establecido bonificaciones o especialidades que alteren el reparto fijado por la ley estatal.

Las modificaciones significativas posteriores a 2018 se reducen a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y a la Orden Ministerial JUS/120/2021, de 11 de febrero, que actualizó los aranceles notariales y registrales, impactando en la cuantificación de estos gastos.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una familia en Yecla compra su primera vivienda por 180.000 euros con una hipoteca del 80%. Los gastos hipotecarios incluyen la tasación del inmueble por 350 euros, la comisión de apertura del banco de 1.500 euros y los gastos de notaría y registro que suman 2.200 euros. El coste total de estos gastos asciende a 4.050 euros, que deben pagarse al contado al formalizar la hipoteca, sin incluir el IVA ni el ITP. El cliente debe prever este desembolso inicial para completar la operación.
  • Una empresa de logística en Cartagena adquiere una nave industrial valorada en 500.000 euros con financiación hipotecaria del 70%. Los gastos hipotecarios incluyen la tasación del inmueble por 600 euros, los honorarios notariales y registrales de 6.500 euros, y la comisión de estudio del banco de 2.500 euros. Además, la empresa debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 1,5% sobre el capital prestado, que supone 5.250 euros. El total de gastos hipotecarios es de 14.850 euros, deducibles en el Impuesto de Sociedades.
  • Un heredero en Lorca recibe una vivienda con una hipoteca pendiente de 90.000 euros. Para subrogarse en la hipoteca, el banco exige pagar los gastos hipotecarios pendientes: una comisión de subrogación de 300 euros, los gastos notariales de 1.200 euros y el registro de 800 euros, totalizando 2.300 euros. Además, el heredero debe liquidar el Impuesto de Sucesiones, pero los gastos hipotecarios son un coste adicional inmediato. Es crucial calcular estos gastos para evitar sorpresas en la aceptación de la herencia.

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