Marco jurídico

Herencia

En el ordenamiento jurídico español, la herencia se define como el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que se transmiten a los herederos tras el fallecimiento de una persona, una figura que encuentra su fundamento en el Código Civil y que constituye uno de los pilares del derecho sucesorio y del mercado inmobiliario. Este concepto no solo tiene una dimensión familiar o patrimonial privada, sino que afecta de manera directa a la titularidad de los inmuebles, a la posibilidad de disponer de ellos y a la planificación fiscal de quienes los reciben. Para propietarios, compradores, inversores y, por supuesto, herederos, comprender cómo opera la herencia resulta esencial, ya que la transmisión mortis causa es una de las vías más frecuentes de adquisición de la propiedad en España, especialmente en un contexto de envejecimiento poblacional y de volumen significativo de viviendas que pasan de una generación a otra.

Este término aparece habitualmente en operaciones de compraventa cuando se comercializan inmuebles que forman parte de un caudal hereditario, en la constitución de hipotecas sobre bienes gananciales o privativos que deben ser liquidados previamente, en procedimientos de división de cosa común cuando existen varios herederos que no se ponen de acuerdo, y también en el ámbito urbanístico cuando los herederos necesitan regularizar la situación de fincas no inscritas o con cargas. Intervienen profesionales como el notario, que autoriza la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia; el registrador de la propiedad, que inscribe el nuevo título de propiedad; el abogado especializado en derecho sucesorio, que asesora sobre las opciones de aceptación a beneficio de inventario o la partición; y el agente inmobiliario, que debe conocer el estado jurídico del inmueble para informar correctamente a compradores y vendedores. Un error frecuente entre los particulares es pensar que la herencia se transmite de forma automática y automática, o que basta con el testamento para que los herederos adquieran la posesión plena de los bienes.

En realidad, la herencia requiere un acto formal de aceptación, expresa o tácita, y su materialización exige el otorgamiento de escritura pública cuando hay inmuebles, además de la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a petición del contribuyente. Otro equívoco habitual es confundir la legítima con la libre disposición, lo que lleva a algunos herederos a creer que pueden disponer de todos los bienes inmediatamente, sin considerar las reservas hereditarias o las cargas fiscales. En Promurcia asesoramos a nuestros clientes para que la transmisión hereditaria no se convierta en un obstáculo ni en una fuente de conflictos, integrando el conocimiento jurídico con una visión práctica del mercado inmobiliario murciano.

Descripción técnica

La herencia, como institución nuclear del derecho de sucesiones, se articula en el Código Civil, fundamentalmente en sus artículos 657 a 1087, que regulan la sucesión mortis causa tanto testamentaria como intestada o forzosa. El artículo 657 establece que los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su fallecimiento, configurando la delación como el ofrecimiento de la herencia al llamado a suceder, ya sea por testamento o por ley. En el contexto inmobiliario, la herencia adquiere una relevancia particular porque los bienes inmuebles constituyen, con frecuencia, el activo más significativo del caudal relicto, y su transmisión hereditaria implica un complejo engranaje jurídico, registral y fiscal que debe gestionarse con precisión para evitar litigios o cargas fiscales desproporcionadas. La calidad de heredero se adquiere mediante la aceptación, que puede ser expresa (formal en escritura pública o documento privado) o tácita (realización de actos que presuponen la voluntad de aceptar, como el pago de deudas del causante o la disposición de un bien hereditario conforme al artículo 999 del Código Civil).

Existe también la aceptación a beneficio de inventario, regulada en los artículos 1010 a 1034, mecanismo que limita la responsabilidad del heredero por las deudas del fallecido al valor de los bienes heredados, evitando que el heredero responda con su patrimonio personal. Esta figura es especialmente recomendable cuando se desconocen las obligaciones del causante o cuando existen pasivos que podrían superar el activo hereditario. El procedimiento sucesorio se inicia con el fallecimiento del titular registral. Los herederos deben formalizar la partición, que es la operación jurídica por la cual se divide y adjudica la herencia entre los coherederos. Si existe testamento, el contador partidor designado o los propios herederos podrán realizar la partición, que debe constar en escritura pública cuando se adjudiquen bienes inmuebles, conforme al artículo 1.280 del Código Civil. En defecto de testamento, se abre la sucesión intestada que regula el artículo 912 y siguientes, estableciendo un orden de llamamientos que prioriza descendientes, ascendientes, cónyuge y colaterales hasta el cuarto grado, siendo el Estado el llamado en última instancia.

La inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes inmuebles heredados requiere, salvo excepciones, la previa liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones ante la Comunidad Autónoma correspondiente, así como la presentación de la escritura de partición o el testimonio de declaración de herederos. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige la inscripción del título adquisitivo del heredero para que este pueda disponer de los bienes, y el artículo 23 establece que la inscripción del título de herencia se practicará a favor del heredero que acredite su cualidad mediante la correspondiente escritura o el auto judicial firme. El Registrador calificará la validez de los actos dispositivos y la corrección formal de la documentación, exigiendo las certificaciones catastrales para la incorporación de los datos físicos de los inmuebles, conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. En el plano fiscal, la herencia de inmuebles desencadena varias obligaciones tributarias.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones se devenga el día del fallecimiento y debe autoliquidarse en el plazo de seis meses, prorrogable a un año mediante solicitud justificada. La base imponible se calcula por el valor real de los bienes, que la Administración puede comprobar mediante los valores catastrales o los precios de mercado. Los herederos pueden aplicar reducciones por parentesco, por vivienda habitual o por empresa familiar. Posteriormente, los bienes heredados pasan a formar parte del patrimonio del heredero, generando obligaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: la plusvalía que se genere en una futura venta se calculará tomando como valor de adquisición el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Además, los inmuebles heredados están sujetos al Impuesto sobre Bienes Inmuebles desde el momento del fallecimiento, aunque el pago se exija al heredero una vez aceptada la herencia.

Si el inmueble se transmite dentro de los cinco años siguientes, la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, grava el incremento de valor puesto de manifiesto en la transmisión, con una base imponible determinada por el valor catastral del suelo en el momento del devengo, y con importantes novedades jurisprudenciales derivadas de las sentencias del Tribunal Constitucional que han declarado la inconstitucionalidad de determinados preceptos, exigiendo que solo se tribute cuando exista incremento real. La comunidad hereditaria, antes de la partición, es una situación de cotitularidad sobre la masa de bienes que puede generar conflictos en la administración y disposición de los inmuebles. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Real Decreto Legislativo 7/2015, recuerda que cualquier acto de disposición sobre un inmueble requiere la unanimidad de los coherederos, mientras que los actos de administración ordinaria pueden realizarse por mayoría.

Cuando existe un heredero que desea vender su cuota hereditaria, el resto de coherederos goza de un derecho de adquisición preferente denominado retracto hereditario, regulado en el artículo 1067 del Código Civil. En el ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, el fallecimiento del arrendador no extingue el contrato de arrendamiento, pues los herederos se subrogan en su posición contractual, según el artículo 15. El contrato se transmite a los herederos, que asumen los derechos y obligaciones del causante, incluyendo el cobro de las rentas y el mantenimiento del contrato en sus términos pactados. En materia de préstamos hipotecarios, la Ley 5/2019, de Crédito Inmobiliario, establece que los herederos no responden personalmente de las deudas hipotecarias si aceptan a beneficio de inventario o si repudian la herencia. Si aceptan pura y simplemente, asumen la deuda en los términos del artículo 1.911 del Código Civil, respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros. La hipoteca constituida sobre el inmueble heredado subsiste y se transmite con el bien, siendo exigible al heredero como nuevo titular registral. La planificación suces

Marco legal

La herencia se regula en el derecho español fundamentalmente por el Código Civil, cuyo Título III, “De las sucesiones”, abarca los artículos 657 a 1087. El artículo 657 establece que los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte. El artículo 660 define el testamento como el acto por el cual una persona dispone de sus bienes para después de su fallecimiento. La capacidad para suceder se regula en los artículos 744 a 750, y la sucesión intestada, en los artículos 912 a 958. La aceptación y repudiación de la herencia se regulan en los artículos 988 a 1008. La partición hereditaria, en los artículos 1051 a 1087. Especial relevancia tiene la legítima, regulada en los artículos 806 a 857. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido abundante en materia de colación, interpretación de testamentos y partición hereditaria. Sentencias como la STS 456/2020, de 17 de julio, abordan la naturaleza de la legítima, y la STS 123/2019, de 4 de marzo, precisa los requisitos de la partición realizada por el propio testador.

No existe un derecho civil foral en la Región de Murcia, por lo que rige íntegramente el Código Civil como norma supletoria. En materia de formas testamentarias, el artículo 678 y siguientes del Código Civil son de aplicación general. Una modificación normativa significativa posterior a 2018 es la Ley 8/2021, de 2 de junio, que reformó la legislación civil en materia de discapacidad, afectando a la capacidad para testar (artículo 663 del Código Civil) y para suceder (artículo 756). Además, la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, introdujo el expediente de declaración de herederos abintestato notarial, que ha simplificado los trámites sucesorios. En el ámbito autonómico, la Ley 13/2006, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas, y el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia en materia de tributos cedidos, establecen bonificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para determinados grupos, pero no alteran la regulación civil de la herencia. La correcta comprensión del marco legal sucesorio es esencial para que el heredero pueda ejercer sus derechos con seguridad jurídica.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María hereda de su tía un piso en Murcia capital valorado en 180.000 euros, pero con una hipoteca pendiente de 60.000 euros. Al aceptar la herencia debe pagar el Impuesto de Sucesiones, que asciende a 15.000 euros según el baremo regional. Para no desembolsar esa cantidad, María solicita un aplazamiento a Hacienda y negocia con el banco la subrogación de la hipoteca. Además, debe repartir el inmueble con sus dos hermanos, lo que obliga a una compensación económica de 40.000 euros a cada uno para quedarse con la propiedad.
  • La empresa familiar Promociones Lorquí hereda una nave industrial en Torre-Pacheco, valorada en 300.000 euros, que formaba parte del patrimonio del socio fallecido. La herencia incluye una deuda con proveedores de 75.000 euros y un préstamo bancario de 120.000 euros. Para evitar la quiebra, la empresa decide aceptar la herencia a beneficio de inventario, limitando su responsabilidad. Posteriormente, vende la nave a un inversor logístico por 280.000 euros, destinando el importe a cancelar las deudas y el resto a capital social. El proceso requiere escritura de adjudicación y declaración de sucesiones ante la oficina liquidadora de San Javier.
  • Jorge hereda de su abuelo una vivienda unifamiliar en Lorca con un valor catastral de 80.000 euros, pero que en el mercado podría alcanzar 140.000 euros. El problema es que existen dos herederos más: su tía y su primo, que no se ponen de acuerdo. Jorge quiere vender, su tía conservarla y su primo pedir un préstamo para comprar las partes. Tras meses de negociaciones, acuerdan tasar la casa en 150.000 euros y Jorge recibe 50.000 euros en efectivo a cambio de renunciar a su cuota hereditaria. El notario de Totana formaliza el cuaderno particional y liquidan el impuesto de sucesiones con una base imponible de 80.000 euros.

Términos relacionados

← Volver al glosario