Financiación y banca

Hipoteca de Máximo

¿Qué significa hipoteca de máximo?

La hipoteca de máximo garantiza obligaciones de importe desconocido o variable, como el saldo de una cuenta de crédito o deudas futuras, hasta una cantidad máxima de la que responde la finca (artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria).

¿Qué es una hipoteca de máximo? La hipoteca es el derecho real que grava bienes y los sujeta a responder del cumplimiento de una obligación (Diccionario de la lengua española; artículo 104 de la Ley Hipotecaria). En la hipoteca normal de un préstamo se sabe desde el principio cuánto se debe. En la hipoteca de máximo, no: lo que se fija es el tope, la cantidad máxima de la que responde la finca.

Se usa cuando la deuda garantizada cambia con el tiempo o todavía no existe: por ejemplo, una cuenta de crédito de una empresa, en la que el saldo sube y baja, o un conjunto de operaciones futuras con un banco. Al final, si hay que ejecutar, se reclama el saldo que resulte, sin superar el máximo inscrito.

No es la forma habitual de la hipoteca con la que se compra una vivienda, que garantiza un préstamo de importe conocido. La encontrará sobre todo en financiación de empresas, avales y deudas con la Administración.

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Descripción técnica

- Cuenta corriente de crédito: puede hipotecarse fijando en la escritura la cantidad máxima de que responde la finca y el plazo de duración, indicando si es prorrogable. Al vencimiento, el acreedor puede ejecutar por el saldo que no exceda de la cantidad asegurada (artículo 153 de la Ley Hipotecaria). - Hipoteca de máximo del artículo 153 bis: puede constituirse a favor de entidades financieras, en garantía de una o diversas obligaciones de cualquier clase, presentes o futuras, y a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social. En la escritura y en la inscripción deben constar la denominación y, si es preciso, la descripción general de los actos de los que derivan las obligaciones, la cantidad máxima de que responde la finca, el plazo de duración y la forma de calcular el saldo final líquido garantizado. - Inscripción: la inscripción de la hipoteca expresa el importe del principal o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas (artículo 12 de la Ley Hipotecaria). - Obligaciones futuras: la hipoteca que asegura una obligación futura surte efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse (artículo 142). - Responsabilidad personal: la hipoteca no altera la responsabilidad del deudor con todos sus bienes presentes y futuros (artículo 105 de la Ley Hipotecaria y artículo 1911 del Código Civil).

Marco legal

Ley Hipotecaria: artículos 104 y 105 (efectos de la hipoteca y responsabilidad personal del deudor), artículo 12 (importe máximo en la inscripción), artículo 142 (obligaciones futuras), artículo 153 (hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito) y artículo 153 bis (hipoteca de máximo a favor de entidades financieras y administraciones públicas). Código Civil: artículos 1857 (requisitos de la hipoteca), 1876 y 1911.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Ejemplo hipotético: una empresa de Murcia abre con su banco una cuenta de crédito y la garantiza con una hipoteca sobre su nave, con un máximo de responsabilidad fijado en la escritura. Durante el plazo el saldo dispuesto sube y baja; la nave solo responde hasta ese máximo.
  • Ejemplo hipotético: un socio hipoteca su local para garantizar las operaciones futuras de su sociedad con una entidad financiera. La escritura describe esas operaciones, fija el máximo, el plazo y cómo se calculará el saldo final (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria).
  • Ejemplo hipotético: antes de comprar un local en Cartagena, el comprador pide la nota simple y ve inscrita una hipoteca de máximo. Debe exigir que se cancele o que se descuente del precio, porque la finca responde hasta el importe máximo inscrito.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una hipoteca de máximo?

Es la hipoteca que garantiza obligaciones de importe desconocido o variable, como el saldo de una cuenta de crédito o deudas futuras, hasta una cantidad máxima de la que responde la finca.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca de máximo y una hipoteca normal?

En la hipoteca de un préstamo se conoce desde el principio la deuda. En la de máximo solo se fija el tope: al final se reclama el saldo que resulte, sin superar el máximo inscrito (artículos 12, 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria).

¿Quién puede constituir una hipoteca de máximo?

La del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria se constituye a favor de entidades financieras o de administraciones públicas con créditos tributarios o de la Seguridad Social. Además, cualquier cuenta corriente de crédito puede garantizarse con hipoteca fijando un máximo (artículo 153).

¿Qué debe constar en una hipoteca de máximo?

La descripción de las obligaciones garantizadas, la cantidad máxima de que responde la finca, el plazo de duración y la forma de calcular el saldo final (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria).

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