Marco jurídico

Home Staging

El home staging es una técnica de preparación y mejora estética de inmuebles orientada a facilitar su venta o arrendamiento en el mercado inmobiliario, que, aunque no encuentra una definición expresa en la legislación española, se incardina en el marco de la libertad contractual y las prácticas de comercialización inmobiliaria permitidas por el ordenamiento jurídico. Esta estrategia, consistente en despersonalizar, ordenar y realzar visualmente un inmueble mediante mobiliario, iluminación y pequeños arreglos decorativos, no debe confundirse con una reforma integral ni con un informe pericial, sino que actúa como una herramienta de marketing profesional para mejorar la percepción del comprador o inquilino potencial. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, el home staging resulta relevante porque puede reducir significativamente el tiempo de comercialización del inmueble y, en muchos casos, incrementar el precio final de venta o la renta de alquiler, lo que repercute directamente en la rentabilidad de la operación. En el ámbito de las herencias, por ejemplo, cuando existen varios herederos y se decide vender el inmueble para repartir el caudal relicto, una presentación cuidada evita tensiones al facilitar una liquidación más rápida y en condiciones de mercado óptimas.

Esta técnica aparece habitualmente en operaciones de compraventa, tanto de viviendas particulares como de carteras de activos inmobiliarios, en arrendamientos de corta duración o turísticos donde la primera impresión determina la contratación, y, de forma creciente, en procedimientos de ejecución hipotecaria o ventas urgentes donde el banco o el fondo inversor busca maximizar la recuperación del valor. En estos casos, es frecuente que intervengan agentes inmobiliarios especializados en marketing inmobiliario, home stagers profesionales –que no requieren titulación específica pero sí formación declarativa–, tasadores que valoran el inmueble en su estado actual y potencial, y en ocasiones abogados que asesoran sobre las implicaciones contractuales cuando el vendedor se compromete a entregar el piso en el estado mostrado mediante reportaje fotográfico. No obstante, es importante destacar que ni notario ni registrador de la propiedad participan en la fase de comercialización ni certifican la bondad de la puesta en escena; su función se limita al otorgamiento de la escritura y la inscripción del cambio de titularidad. Un error frecuente entre los particulares es confundir el home staging con un maquillaje engañoso o con la ocultación de vicios ocultos.

Conviene subrayar que el home staging no exime al vendedor de su obligación legal de declarar los defectos existentes conforme al artículo 1484 del Código Civil y la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios; si la puesta en escena distorsiona gravemente la realidad del inmueble, el comprador podría ejercitar acciones por vicio oculto o incluso por dolo civil. Por ello, en Promurcia recomendamos siempre documentar el estado real de la finca antes y después del home staging, e incluir en el contrato de arras o en el contrato de compraventa una cláusula que aclare que el inmueble se vende con el aspecto mostrado pero sin perjuicio de las garantías legales. En definitiva, esta técnica es perfectamente lícita y beneficiosa siempre que se utilice con transparencia y dentro de los límites que impone la buena fe contractual, y su conocimiento resulta esencial para cualquier operador del mercado inmobiliario que quiera optimizar sus resultados sin incurrir en riesgos jurídicos innecesarios.

Descripción técnica

El home staging, como técnica de preparación estética de inmuebles para su comercialización, carece de una definición legal expresa en el ordenamiento español, pero se integra perfectamente en el marco de la libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes establecer los pactos que tengan por convenientes siempre que no sean contrarios a la ley, la moral ni el orden público. Desde una perspectiva jurídica, el home staging se configura como un contrato de arrendamiento de servicios, regulado en los artículos 1544 y siguientes del Código Civil, mediante el cual un profesional (el stagista) se obliga a realizar una serie de mejoras estéticas no estructurales sobre un inmueble con el fin de aumentar su atractivo en el mercado, sin que ello suponga una alteración sustancial de la cosa ni una obra nueva que requiera licencia urbanística. Es crucial distinguir esta técnica de las reformas integrales o rehabilitaciones, ya que el home staging se limita a intervenciones superficiales: pintura, mobiliario, iluminación, decoración textil y pequeños arreglos de carpintería o fontanería.

Desde el punto de vista de la normativa urbanística, el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, exige licencia para obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta, pero el home staging, al no implicar modificaciones en la estructura, cerramientos o instalaciones fijas, queda fuera de ese ámbito, siempre que no altere la seguridad, salubridad ni accesibilidad del inmueble. No obstante, si la intervención incluyera cambios en la distribución de espacios con tabiques desmontables que afectaran a la superficie habitable, podría ser necesario un permiso municipal de obra menor, por lo que conviene consultar la ordenanza local correspondiente, como la del Ayuntamiento de Murcia. En cuanto al procedimiento, el home staging se desarrolla en varias fases. Primero, un análisis del inmueble y del mercado objetivo, seguido de un presupuesto detallado que especifique las actuaciones, los materiales y el plazo de ejecución, generalmente de una a tres semanas. El contrato debe recoger la duración del servicio, el precio, las responsabilidades por daños y el alcance de las mejoras.

Es recomendable incluir una cláusula que especifique si el mobiliario se vende junto con el inmueble o se retira tras la venta, ya que esto tiene implicaciones fiscales. Desde la perspectiva del vendedor o arrendador, el home staging puede considerarse un gasto de mejora que incrementa el valor de transmisión, pero no una inversión en inmovilizado material, salvo que los elementos incorporados tengan carácter permanente. Fiscalmente, los gastos de home staging son deducibles en el IRPF como gastos de conservación y reparación si se realizan durante el periodo de posesión del inmueble destinado a la venta, según el artículo 21 de la Ley 35/2006 del IRPF. Si el inmueble está arrendado y el propietario aplica el home staging para mejorar su comercialización, dichos gastos son deducibles como gastos de comunidad y conservación conforme al artículo 13 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre que no se repercutan al inquilino. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el home staging no tiene incidencia directa, pero si el comprador adquiere el mobiliario por separado, podría estar sujeto al tipo del 4% por transmisión de bienes muebles.

Respecto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), no hay variación porque el valor catastral no se modifica por mejoras estéticas sin alteración de la superficie o uso. Sin embargo, si el home staging incluye obras que requieran declaración ante el Catastro, como cambios en la distribución que afecten a la superficie útil, sería necesario presentar la correspondiente declaración según el Real Decreto 1464/2007. La plusvalía municipal (IIVTNU) tampoco se ve afectada directamente, porque el incremento de valor que grava se calcula sobre el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, y las mejoras estéticas no lo alteran. Sí podría influir el home staging en la tasación del inmueble, al mejorar la percepción del tasador, pero no hay un efecto legal automático. Frente a terceros, el home staging no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, pero sí es relevante que el vendedor informe al comprador de las actuaciones realizadas, especialmente si se han alterado elementos como la distribución o las instalaciones eléctricas, pues de lo contrario podría incurrir en responsabilidad por vicios ocultos conforme al artículo 1484 del Código Civil.

Si el inmueble está hipotecado y se realizan mejoras que incrementan su valor, el propietario debe comunicarlo a la entidad bancaria solo si la hipoteca está sujeta a un valor máximo, pero en la práctica las hipotecas españolas suelen estar referidas al valor de tasación inicial. En el ámbito penal, maquillar defectos graves mediante home staging podría considerarse dolo o engaño, aunque no hay jurisprudencia específica. En resumen, el home staging es una herramienta lícita y contractualmente válida, pero debe ejecutarse con transparencia y respetando la normativa fiscal y urbanística aplicable, especialmente la LAU y el TRLSRU, para evitar contingencias con Hacienda o con el comprador final.

Marco legal

El home staging, entendido como el conjunto de técnicas de preparación y ambientación de un inmueble para facilitar su venta o alquiler, carece de una regulación específica en el ordenamiento jurídico español. Su marco legal se construye a partir de la aplicación analógica de varias normas. Desde la perspectiva contractual, la prestación del servicio de home staging se configura como un arrendamiento de obra o de servicios, regulado por los artículos 1544 y siguientes del Código Civil, que establecen las obligaciones de las partes y la responsabilidad por el resultado. En el ámbito de la publicidad, la Ley 34/1988, General de Publicidad, resulta de aplicación en tanto el inmueble ambientado se presenta comercialmente, pues el artículo 3 prohíbe la publicidad engañosa, obligando a que cualquier mejora visual o decorativa no induzca a error sobre las características reales del inmueble, especialmente en lo relativo a superficie, estado o calidades. La protección de los consumidores, recogida en el Real Decreto Legislativo 1/2007, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, exige transparencia en la comercialización.

Si el home staging se realiza en el marco de un contrato de arrendamiento, debe observarse la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 19 limita las alteraciones en la vivienda sin consentimiento del arrendador, y el artículo 23 regula las obras de mejora. En el contexto de la propiedad horizontal, la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, puede ser relevante si el staging afecta a elementos comunes o requiere modificaciones autorizables por la comunidad. La legislación urbanística estatal y autonómica, como la Ley 5/2015, de 27 de abril, de Vivienda de la Región de Murcia, no contiene normas específicas, pero su artículo 30 sobre condiciones básicas de habitabilidad podría ser invocado si las mejoras alteran la configuración del inmueble. Respecto a la jurisprudencia, no existe una línea consolidada del Tribunal Supremo sobre home staging, aunque sí criterios generales sobre publicidad inmobiliaria y vicios ocultos. Tras 2018, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha reforzado la transparencia precontractual en la comercialización de viviendas, lo que indirectamente afecta al home staging al exigir que la información proporcionada sea veraz y completa.

En todo caso, la práctica profesional exige documentar el alcance del servicio, el carácter temporal o permanente de las mejoras y el estado previo del inmueble para evitar conflictos sobre responsabilidades o plusvalías.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un propietario en Murcia capital contrata home staging para su piso de 80 m² por 1.500 euros. El servicio incluye despersonalización, reparaciones menores y decoración neutra. La propiedad se vende en 21 días por 145.000 euros, un 3,5% más de lo previsto. Desde el punto de vista legal, el contrato estipula que el profesional no asume responsabilidad por defectos estructurales no detectados, y el propietario debe declarar cualquier vicio oculto conocido para evitar reclamaciones posteriores del comprador.
  • Una sociedad de inversión inmobiliaria en Cartagena aplica home staging a un edificio completo de 12 viviendas adquirido en subasta. Invierten 18.000 euros en acondicionar las unidades con mobiliario y mejoras estéticas. Cada piso se vende en promedio a 95.000 euros, acelerando la rotación del capital en seis meses. Fiscalmente, los gastos de home staging se consideran mejoras deducibles, según el contrato de arrendamiento de servicios firmado con la empresa de staging, que incluye penalizaciones por retrasos en la entrega.
  • Tras heredar una vivienda en Lorca, tres hermanos invierten 2.200 euros en home staging para maximizar el valor de venta. La propiedad, tasada en 105.000 euros, se vende por 120.000 euros en dos meses. Cada heredero deduce su parte proporcional del gasto en el IRPF. El contrato de servicios incluye una cláusula de confidencialidad y exige consentimiento unánime para cualquier modificación, evitando disputas entre los copropietarios sobre el presupuesto y la ejecución.

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