fiscal

Impuesto indirecto

El impuesto indirecto, en el ordenamiento tributario español, es aquel tributo que grava la capacidad económica manifestada a través del consumo o la transmisión de bienes y derechos, de modo que su hecho imponible recae sobre actos objetivos independientes de la renta o el patrimonio del sujeto pasivo, quien lo soporta sin que el Estado pueda individualizar al contribuyente final. En el mercado inmobiliario español, esta categoría fiscal adquiere una relevancia práctica capital porque se devenga en la práctica totalidad de las operaciones que un particular realiza a lo largo de su vida como propietario, comprador, inversor o heredero. En una compraventa de vivienda nueva, el comprador debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido o IVA, que se integra en el precio final, mientras que en la adquisición de una vivienda usada el tributo aplicable es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conocido como ITP, que se liquida aparte con la comunidad autónoma correspondiente.

Además, la constitución de un préstamo hipotecario lleva aparejado el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que también es un impuesto indirecto y grava la formalización notarial del documento, aunque su gestión y pago corresponde al prestatario según la reciente jurisprudencia. En los arrendamientos de inmuebles, el inquilino debe satisfacer el ITP sobre la renta total del contrato, salvo que el arrendador sea un empresario o profesional sometido a IVA, lo que genera una confusión frecuente entre particulares que no distinguen cuándo se tributa por uno u otro impuesto. En las herencias, aunque el impuesto principal es directo, como el de Sucesiones, puede concurrir el impuesto indirecto si se liquidan bienes sometidos a IVA o si se realizan adjudicaciones sujetas a AJD, errores que suelen pasar desapercibidos hasta la liquidación final.

Los profesionales que intervienen en estas operaciones, como el notario que califica la escritura y eleva a público el negocio jurídico, el registrador de la propiedad que inscribe el título y verifica el pago de los impuestos, el asesor fiscal o el gestor administrativo que prepara y presenta las autoliquidaciones, y el agente inmobiliario que asesora sobre los costes totales de la transacción, deben conocer con exactitud la naturaleza y el tipo aplicable de cada impuesto indirecto. Un error muy habitual entre compradores e inversores es creer que el IVA y el ITP son intercambiables o que el notario se encarga de liquidarlos, cuando en realidad el obligado tributario es el adquirente y el tipo varía según la comunidad autónoma y el valor real del inmueble, no el catastral. También es frecuente que se minusvalore el impacto del AJD en la hipoteca, pues su cuantía puede suponer un coste adicional significativo si no se planifica con antelación.

Por ello, contar con un asesoramiento legal y fiscal cualificado antes de firmar cualquier documento evita pagos indebidos, sanciones o la invalidez de la operación registral, y garantiza que el impuesto indirecto se integre correctamente en la estrategia patrimonial del particular.

Descripción técnica

El impuesto indirecto, como categoría fiscal autónoma, se articula en el ordenamiento español a través de figuras tributarias que no gravan la renta o el patrimonio del contribuyente, sino actos concretos de consumo o transmisión, con independencia de la capacidad económica subjetiva de quien los realiza. En el ámbito inmobiliario, las dos modalidades principales son el Impuesto sobre el Valor Añadido, regulado por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuyo texto refundido fue aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. La distinción entre ambos determina la carga fiscal de la operación y el procedimiento de liquidación. La regla general es que la entrega de inmuebles de nueva construcción, realizada por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, queda sujeta al IVA. El tipo impositivo aplicable es el reducido del 10 por ciento sobre la base imponible, conforme al artículo 91.Uno.7º de la Ley 37/1992, con excepción de las viviendas de protección oficial, que tributan al 4 por ciento.

En estos casos, el vendedor repercute el impuesto al comprador en factura, y el adquirente no está obligado a presentar autoliquidación, salvo que se trate de inversiones del sujeto pasivo, en cuyo caso es el comprador quien debe ingresar el impuesto mediante la inversión del sujeto pasivo. El devengo se produce en el momento de la puesta a disposición del inmueble, que normalmente coincide con el otorgamiento de la escritura pública. Por el contrario, la transmisión de inmuebles usados, así como la constitución o cesión de derechos reales sobre los mismos cuando el transmitente no actúe como empresario, está sujeta al ITP en su modalidad de transmisiones onerosas patrimoniales, con tipos que oscilan entre el 6 y el 10 por ciento según la comunidad autónoma. El artículo 7 del texto refundido del ITP y AJD establece como hecho imponible la transmisión onerosa de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

El sujeto pasivo es el adquirente, y la base imponible es el valor real del inmueble, que la Administración puede comprobar si considera que el precio declarado es inferior al de mercado. El impuesto se autoliquida mediante el modelo 600, que debe presentarse en la consejería de Hacienda autonómica correspondiente dentro de los treinta días hábiles siguientes al devengo, que coincide con la fecha de la escritura. Si la autoliquidación no se presenta en plazo, se incurre en recargos e intereses de demora, y la escritura no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad hasta que se acredite el pago, conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946. Dentro del ITP, la modalidad de Actos Jurídicos Documentados grava la formalización de documentos notariales, mercantiles y administrativos cuando se trate de primeras copias de escrituras que tengan por objeto cantidad o cosa valuable y no estén sujetas al IVA ni a transmisiones patrimoniales onerosas.

En la compraventa de vivienda nueva, la escritura de compraventa tributa por IAJD al tipo del 1,5 por ciento sobre la base imponible, que coincide con el valor declarado, salvo que la comunidad autónoma haya fijado un tipo superior. Este impuesto se liquida también mediante autoliquidación y es exigible con carácter previo a la inscripción registral. Frente a terceros, la eficacia de la transmisión no depende del pago del impuesto, pero la inscripción en el Registro de la Propiedad, que otorga la protección del fe pública registral, queda condicionada a la presentación del justificante de haber presentado la autoliquidación o de haber quedado exenta, como exige el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. El Catastro, por su parte, actualiza la titularidad catastral a partir de

Marco legal

El Impuesto Indirecto en el ámbito inmobiliario español se configura principalmente a través del IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). La normativa estatal básica es la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuyo artículo 4 define el hecho imponible como la entrega de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios. En operaciones inmobiliarias, son relevantes los artículos 8 (concepto de entrega de bienes), 20 (exenciones en segundas y ulteriores entregas de viviendas) y 91 (tipo reducido del 10% para viviendas de protección oficial y obras de rehabilitación). Para el ITP y AJD, el texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, regula en sus artículos 7 y 11 la transmisión de inmuebles entre particulares y la constitución de derechos reales, gravando las operaciones no sujetas a IVA. El Tribunal Supremo, en sentencias como la de 3 de marzo de 2016 (Recurso 2340/2014), ha delimitado la frontera entre ambos tributos, estableciendo que la sujeción al IVA excluye la al ITP, salvo en los supuestos de renuncia a la exención.

Tras 2018, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas urgentes en materia de protección de consumidores y la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2023 mantuvieron los tipos vigentes. En la Región de Murcia, el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales en materia de tributos cedidos, recoge los tipos autonómicos del ITP (artículo 22), que para transmisiones de inmuebles se sitúa en el 8% con carácter general, aplicándose el 6% en adquisiciones de vivienda habitual por jóvenes o familias numerosas, conforme a la Ley 13/2022, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma para 2023, que actualizó estas bonificaciones. Esta normativa autonómica no altera el régimen del IVA, cuya regulación es exclusivamente estatal.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Una familia de Murcia capital compra su primera vivienda de segunda mano por 150.000 euros. Al formalizar la escritura ante notario, deben liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un impuesto indirecto que grava la compraventa. En la Región de Murcia, el tipo general es del 8%, aunque para jóvenes menores de 35 años con determinados requisitos puede reducirse al 5%. En este caso, al no cumplir condiciones, pagan 12.000 euros. Este impuesto no grava la renta del vendedor, sino la transmisión del inmueble, y debe autoliquidarse en la consejería de Hacienda en el plazo de un mes desde la firma.
  • Un inversor de Madrid adquiere un local comercial en Torre Pacheco por 200.000 euros para alquilarlo a una cadena de supermercados. La operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, otro impuesto indirecto, porque el local es de nueva construcción y la entrega la realiza un promotor empresarial. El IVA aplicable es del 21%, lo que supone 42.000 euros adicionales. A diferencia del ITP, este importe puede ser deducido por el comprador si está dado de alta como empresario y repercute el IVA en sus alquileres. El vendedor ingresa el IVA en Hacienda, y el comprador lo recupera trimestralmente en su declaración.
  • Un matrimonio de Águilas hereda de sus padres un piso valorado en 120.000 euros. Al aceptar la herencia, deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto indirecto que grava la formalización de documentos notariales, como la escritura de adjudicación de herencia. En Murcia, el tipo para este acto es del 0,5% sobre el valor real del inmueble, resultando 600 euros a pagar en la consejería. Además, liquidarán el Impuesto de Sucesiones, que es directo. El IAJD se paga una sola vez al otorgar la escritura, y su importe varía según la comunidad autónoma.

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