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Plusvalía

¿Qué significa plusvalía?

La plusvalía es el incremento de valor que experimenta un bien inmueble desde su adquisición hasta su transmisión, gravado fiscalmente en España.

La plusvalía, en el ordenamiento jurídico y el mercado inmobiliario español, designa el incremento de valor que experimenta un inmueble desde su adquisición hasta su transmisión y que se encuentra gravado por dos figuras impositivas diferenciadas pero complementarias: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal y gestionado por los ayuntamientos, y la ganancia patrimonial que se integra en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o en el Impuesto sobre Sociedades, según la naturaleza del transmitente. Comprender este concepto es esencial para cualquier propietario, comprador, inversor o heredero, porque la plusvalía no solo afecta directamente a la rentabilidad neta de una operación inmobiliaria, sino que su cálculo, liquidación y posible exención o bonificación constituyen uno de los aspectos que más quebraderos de cabeza y errores económicos genera entre los particulares.

Este término aparece de manera recurrente en operaciones de compraventa, donde el vendedor debe asumir el coste del impuesto municipal y declarar la ganancia patrimonial en su renta; en herencias y donaciones, donde el heredero o donatario recibe el inmueble con el valor fiscal que luego servirá de referencia para futuras transmisiones; en permutas, aportaciones a sociedades y daciones en pago, e incluso en arrendamientos con opción de compra cuando finalmente se ejecuta. También es relevante en procedimientos urbanísticos como las reparcelaciones o la expropiación forzosa, donde se genera un incremento patrimonial sujeto a tributación.

Uno de los errores más frecuentes que cometen los particulares es confundir el concepto de plusvalía municipal con el de ganancia patrimonial, creyendo que si venden por debajo del precio de compra no deben pagar el impuesto municipal, cuando en realidad este se calcula sobre el incremento del valor del terreno según los coeficientes aprobados por cada ayuntamiento, con independencia de si la operación global arroja pérdidas. Esa confusión ha sido fuente de innumerables reclamaciones y litigios, y explica por qué la planificación fiscal de la transmisión de un inmueble debe hacerse con antelación y con asesoramiento especializado, especialmente cuando se trata de patrimonios heredados o de larga tenencia.

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Descripción técnica

La plusvalía inmobiliaria se manifiesta en dos tributos diferenciados pero concurrentes que gravan el incremento de valor puesto de manifiesto con ocasión de la transmisión onerosa o lucrativa de un inmueble. De un lado, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Ambas figuras responden a un mismo presupuesto de hecho económico, pero su determinación cuantitativa, sujetos pasivos y destinos recaudatorios son autónomos. El IIVTNU grava exclusivamente el incremento que experimenta el valor del terreno urbano en el momento de la transmisión, tomando como referencia el valor catastral del suelo en el periodo de devengo.

La base imponible se calcula aplicando al valor catastral del terreno un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la adquisición anterior. La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas urgentes en materia de IIVTNU, dio nueva redacción a los citados preceptos tras la declaración de inconstitucionalidad del método objetivo anterior, estableciendo un sistema dual: el contribuyente puede optar por la base imponible objetiva, basada en el valor catastral y los coeficientes aprobados por cada ayuntamiento, o por la base imponible real, acreditando que el incremento efectivo es inferior al resultante del método objetivo. En este último caso, la liquidación se practica sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pero únicamente en la parte correspondiente al suelo, excluyendo el valor de la construcción. El procedimiento para la liquidación del IIVTNU se inicia con la presentación de la autoliquidación o declaración ante el ayuntamiento donde radique el inmueble en el plazo de treinta días hábiles siguientes a la fecha de la transmisión, cualquiera que sea el título jurídico que la motive: compraventa, permuta, donación, herencia o legado.

La documentación necesaria incluye la escritura pública de transmisión, el certificado catastral descriptivo y gráfico que acredite el valor del suelo, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y, en su caso, la documentación que justifique el valor real de transmisión para acogerse al método de plusvalía real. El ayuntamiento dispone de un plazo de cuatro años para notificar la liquidación, que goza de la naturaleza de ingreso de derecho público. El impuesto se devenga en el momento de la transmisión, con independencia de que esta se inscriba o no en el Registro de la Propiedad, y su pago es condición necesaria para la inscripción de la transmisión a favor del adquirente según el artículo 254 de la Ley Hipotecaria; la escritura pública debe incorporar la carta de pago o la autoliquidación presentada. La plusvalía municipal debe distinguirse nítidamente de la ganancia patrimonial que se integra en el IRPF. En el IRPF, la ganancia se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado del inmueble completo, incluido el suelo y la construcción.

Afecta tanto a personas físicas residentes como a no residentes, aunque en estos últimos el gravamen se produce a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. La ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro, con tipos impositivos que oscilan entre el 19 y el 26 por ciento para el ejercicio 2024. No obstante, existen exenciones parciales cuando la transmisión corresponde a la vivienda habitual del contribuyente mayor de 65 años, o cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en los plazos y condiciones del artículo 38 de la Ley del IRPF. En el ámbito de las transmisiones lucrativas, como herencias o donaciones, la plusvalía municipal se devenga en el momento de la adquisición hereditaria o por donación, siendo sujeto pasivo el heredero o donatario.

Marco legal

La plusvalía municipal, denominada técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se regula con carácter general en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Este cuerpo normativo establece el hecho imponible, el sujeto pasivo, la base imponible y el tipo de gravamen, siendo su aplicación competencia de cada Ayuntamiento mediante la correspondiente ordenanza fiscal.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • María vende su piso en Murcia capital, adquirido en 2015 por 150.000 euros, y hoy lo transmite por 200.000 euros. El valor catastral del suelo es de 50.000 euros, con un incremento del 30% según los coeficientes municipales. El ayuntamiento le exige liquidar la plusvalía municipal, que asciende a 3.000 euros, calculada sobre el incremento de valor del suelo durante los años de titularidad. María debe pagar este impuesto antes de escriturar la venta, pues de lo contrario no podrá inscribir la transmisión en el Registro.
  • Jorge hereda de su tío un bajo comercial en Cartagena, valorado en 120.000 euros en el Impuesto de Sucesiones. Dos años después lo vende por 140.000 euros. El ayuntamiento le gira una plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo, que aplica una bonificación del 95% al tratarse de una transmisión mortis causa. Jorge paga solo 150 euros, frente a los 3.000 euros que habría abonado si la venta la hubiera hecho el propio tío. El cálculo se realiza sobre el valor catastral del suelo durante el período de posesión del heredero.
  • La empresa Inversiones Lorca SL vende una nave industrial en Lorca que adquirió en 2018 por 300.000 euros y ahora transmite por 400.000 euros. La plusvalía estatal, integrada en el Impuesto de Sociedades, asciende a 100.000 euros de ganancia patrimonial, tributando al 25%. Además, el ayuntamiento liquida la plusvalía municipal con un coeficiente del 0,17 sobre el valor catastral del suelo, que es de 80.000 euros, resultando 13.600 euros a pagar en el plazo de un mes desde la venta para evitar recargos.

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