Infracción
En el ordenamiento jurídico español, el término infracción aplicado al ámbito inmobiliario designa toda acción u omisión que quebranta una norma legal, reglamentaria o contractual vinculada a la propiedad, la posesión o el uso de bienes inmuebles, y cuya consecuencia puede ir desde una sanción administrativa o una penalidad económica hasta la resolución de un contrato o la pérdida de derechos reales. Esta noción abarca tanto las transgresiones del derecho público, como las vulneraciones de la legislación urbanística o de disciplina edificatoria, como las del derecho privado, incluidos los incumplimientos de obligaciones derivadas de un contrato de compraventa, arrendamiento, hipoteca o comunidad de propietarios. Para propietarios, compradores, inversores y herederos comprender qué constituye una infracción y cuáles son sus consecuencias resulta esencial porque cualquier desviación de la legalidad puede comprometer la seguridad de la transmisión, la viabilidad económica de una inversión o la plena disposición del patrimonio recibido por herencia.
En una operación de compraventa, por ejemplo, el vendedor que oculta vicios ocultos incurre en una infracción contractual que faculta al comprador para reclamar la rescisión o una rebaja del precio, mientras que en el ámbito urbanístico el propietario que ejecuta obras sin licencia se expone a órdenes de demolición y multas que pueden multiplicar el valor inicial de la intervención. También en los arrendamientos urbanos los incumplimientos graves, como el impago reiterado de la renta o la realización de actividades molestas, constituyen infracciones que permiten al arrendador instar el desahucio. Las infracciones hipotecarias, como el impago de cuotas, activan el procedimiento de ejecución que puede culminar con la pérdida de la vivienda. En la herencia, heredar un inmueble con infracciones urbanísticas no saneadas implica asumir la responsabilidad de regularizarlas, con los costes y plazos que ello conlleva.
Los profesionales que intervienen en la detección, prevención o gestión de estas situaciones son múltiples: el notario está obligado a informar a las partes sobre las cargas y limitaciones que constan en el Registro, aunque no siempre puede advertir de infracciones urbanísticas no inscritas; el registrador de la propiedad califica los títulos y puede denegar la inscripción si detecta contradicciones con la legalidad; el abogado especializado asesora sobre las vías de reclamación o defensa; el tasador incorpora en sus informes las posibles contingencias urbanísticas que afectan al valor de mercado; y el agente inmobiliario, en su función de intermediación, debe conocer los requisitos legales básicos para evitar transmitir problemas. Un error frecuente entre particulares es creer que una infracción solo es relevante si hay una sanción administrativa en curso, cuando en realidad muchas transgresiones contractuales o urbanísticas latentes pueden aflorar años después y frustrar una venta, impedir la obtención de una hipoteca o reducir drásticamente el precio de tasación.
Otro descuido habitual consiste en pensar que las infracciones menores prescriben rápidamente; en derecho urbanístico, los plazos de prescripción varían según la falta y la comunidad autónoma, y en materia contractual el plazo de ejercicio de acciones puede ser largo si no se ha pactado un término más breve. Por todo ello, antes de cualquier operación inmobiliaria, conviene revisar con detenimiento la situación registral, urbanística y contractual del inmueble, y contar con asesoramiento jurídico que identifique posibles infracciones y evalúe su impacto real en la transacción.
Descripción técnica
La infracción en el ámbito inmobili
Marco legal
El concepto de infracción en el ámbito inmobiliario carece de una definición unitaria y se dispersa en diversas ramas del ordenamiento. En el Derecho Civil, el incumplimiento de obligaciones contractuales se regula en los artículos 1089, 1101 y 1124 del Código Civil, que establecen la responsabilidad derivada del incumplimiento y la facultad de resolver las obligaciones recíprocas. En el ámbito arrendaticio, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, tipifica como infracciones el impago de la renta (artículo 27.2.a) o la realización de obras no consentidas (artículo 23), sin perjuicio de las vías de desahucio. Para la Propiedad Horizontal, la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, establece en sus artículos 7 y 9 las obligaciones de los propietarios, siendo el artículo 7.2 el que sanciona las actividades prohibidas que dañen el inmueble o perturben la convivencia, con posible privación del uso.
En materia urbanística, la normativa básica estatal, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, remite la tipificación de infracciones a la legislación autonómica. En la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística (LOTURM), dedica los artículos 227 a 250 al régimen sancionador, clasificando las infracciones en leves, graves y muy graves, con sanciones que pueden alcanzar hasta el 300% del beneficio obtenido. El artículo 228 concreta las conductas tipificadas, como la ejecución de obras sin licencia o la parcelación ilegal. Posteriormente, la Ley 5/2021, de 12 de marzo, modificó la LOTURM para actualizar las cuantías de las multas y reforzar la potestad de reposición de la legalidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, por ejemplo en sentencias de 15 de junio de 2010 y 20 de enero de 2014, ha precisado que la infracción urbanística exige dolo o negligencia, siendo la carga de la prueba del infractor. El Tribunal Constitucional, en sentencia 61/1997, avaló la potestad autonómica para sancionar en esta materia.
No existe una modificación normativa estatal posterior a 2018 que altere sustancialmente el concepto, si bien la Ley 9/2020, de 16 de diciembre, introdujo medidas en materia de vivienda que inciden en la disciplina urbanística. Así, el marco legal de la infracción inmobiliaria se configura como un complejo entramado normativo que exige identificar con precisión la rama aplicable.
Ejemplos prácticos en Murcia
- En Murcia capital, una familia compró un piso en el centro histórico para reformarlo. Al solicitar licencia de obras, descubrieron que el anterior propietario había unido dos habitaciones sin autorización municipal. El Ayuntamiento abrió un expediente por infracción urbanística, imponiendo una multa de 6.000 euros y la obligación de presentar un proyecto de legalización. La compraventa se retrasó seis meses y los gastos de notario y registro se incrementaron en 800 euros, lo que provocó tensiones entre las partes. La solución fue negociar un descuento en el precio final para cubrir la sanción y los honorarios del arquitecto.
- En Cartagena, al tramitar la herencia de una vivienda en el barrio de San Antón, los herederos se encontraron con una construcción no declarada: un garaje de 20 metros cuadrados levantado sin licencia en el patio trasero. El Ayuntamiento, tras una inspección rutinaria de la zona, inició un procedimiento sancionador por infracción urbanística que fijó una multa de 12.000 euros. Además, exigió la demolición del garaje o su legalización con proyecto visado. Los herederos tuvieron que paralizar la partición y destinar parte de la herencia a pagar la sanción y contratar a un arquitecto técnico, retrasando la aceptación de la herencia nueve meses.
- En Lorca, una empresa de restauración alquiló un local en la avenida Juan Carlos I para abrir una cafetería con terraza. Al solicitar la licencia de actividad, el Ayuntamiento comprobó que el local carecía de salida de humos y de insonorización adecuada, lo que constituía una infracción grave de la normativa de actividades clasificadas. La sanción ascendió a 9.000 euros y se ordenó el cierre inmediato del establecimiento. El arrendador, responsable solidario, tuvo que asumir la multa y realizar las obras necesarias, valoradas en 15.000 euros, para legalizar la actividad, lo que generó un conflicto judicial entre las partes.