Jactancia
La jactancia se define en el ordenamiento jurídico español como la manifestación pública, por actos o palabras, de ostentar un derecho o una propiedad que en realidad no se posee, actuando con la intención de aparentar una titularidad o situación jurídica que puede engañar a terceros o causarles un perjuicio patrimonial. Este concepto, que hunde sus raíces en el derecho romano y aparece recogido en nuestro sistema como un acto de disposición material o verbal que no se corresponde con la realidad registral ni posesoria, tiene una relevancia práctica muy concreta en el mercado inmobiliario y en la vida negocial cotidiana. Para propietarios, compradores, inversores y herederos, entender qué es y cómo se manifiesta la jactancia resulta esencial, porque su concurrencia puede invalidar tratos, generar responsabilidades civiles o incluso penales, y afectar a la seguridad jurídica de las transacciones.
Esta figura aparece habitualmente en operaciones de compraventa cuando alguien se presenta como dueño de un inmueble sin serlo, ya sea exhibiendo un contrato privado falso, señalando una parcela como propia en una conversación con un posible comprador, o incluso mediante actos de disposición como cobrar rentas de un piso que no le pertenece. También se da en procedimientos hipotecarios, cuando un deudor aparenta tener una propiedad libre de cargas para obtener financiación, o en el ámbito sucesorio, cuando un heredero se atribuye la totalidad de una herencia que debe compartir con otros legitimarios, excluyéndolos del goce de los bienes. En el arrendamiento, puede producirse si alguien alquila una vivienda sin ser su arrendatario legítimo, y en el urbanismo, cuando un promotor anuncia la venta de parcelas sobre un suelo que aún no ha sido legalmente segregado o que carece de los permisos necesarios.
Los profesionales que intervienen en estos escenarios son varios: el notario, que debe verificar la titularidad real antes de autorizar una escritura; el registrador de la propiedad, cuyo trabajo de calificación impide que una jactancia se consolide en el registro; el abogado, que asesora sobre los riesgos y puede ejercitar acciones civiles como la declarativa de dominio o la de nulidad contractual; el tasador, que valora el inmueble pero necesita certeza sobre la propiedad y sus cargas; y el agente inmobiliario, que debe actuar con la diligencia debida para no transmitir información falsa. Un error frecuente entre particulares es creer que la jactancia solo es relevante cuando existe una declaración expresa y solemne, cuando en realidad basta una conducta concluyente, como enseñar el piso a un potencial comprador asegurando que es suyo, o firmar un precontrato con esa apariencia sin comprobar antes la inscripción registral.
Muchas personas piensan que la protección frente a un vendedor quejactancioso se limita a reclamar daños, pero el ordenamiento permite también la acción de jactancia en sentido estricto, que es un interdicto posesorio para que el afectado exija ante el juez que el jactancioso ejercite la acción que dice tener, so pena de prohibírsele seguir manifestándose como titular.
Descripción técnica
La jactancia constituye una figura jurídica clásica en el derecho civil español cuyo tratamiento normativo principal se encuentra en los artículos 391 a 393 del Código Civil, dentro de la regulación de las llamadas acciones posesorias o interdictos. Aunque el Código Civil no define expresamente el término, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado su significado como la declaración pública, por actos concluyentes o palabras, mediante la cual una persona atribuye a un tercero la inexistente posesión o titularidad de un bien inmueble, o bien se atribuye a sí misma un derecho real que no ostenta, con la intención de generar en otros la apariencia de una situación jurídica irreal. El fundamento de su prohibición radica en la protección de la buena fe y la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, evitando que terceros de buena fe tomen decisiones patrimoniales sobre la base de informaciones falsas o equívocas. El mecanismo jurídico por excelencia para contrarrestar la jactancia es la acción de jactancia, un interdicto posesorio de naturaleza sumaria que puede ejercitar quien se considere perjudicado por esas manifestaciones públicas.
El procedimiento se inicia con la presentación ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del jactancioso de una demanda que debe describir con precisión los actos o palabras constitutivos de la jactancia, identificar el bien inmueble objeto de la falsa atribución y aportar principio de prueba documental que acredite la publicidad de tales manifestaciones, como pueden ser publicaciones en redes sociales, páginas web, folletos comerciales, carteles o testimonios de testigos. El juez, tras examinar la concurrencia de los requisitos de admisibilidad, cita a las partes a una vista oral que debe celebrarse en un plazo no superior a diez días. En dicha vista, el demandante debe acreditar su interés legítimo en que cese la situación de incertidumbre jurídica, mientras que el jactancioso tiene la carga de probar que efectivamente ostenta el derecho o la posesión que públicamente alega. Si no lo logra, la sentencia le condena a cesar en la jactancia y a indemnizar los daños y perjuicios causados, incluyendo los gastos de publicidad aclaratoria.
El plazo para ejercitar esta acción es de un año desde que el perjudicado tuvo conocimiento de los actos jactanciosos, conforme al artículo 1968.2 del Código Civil, transcurrido el cual la acción caduca. Existen dos modalidades principales de jactancia. La primera es la jactancia directa, en la que alguien se atribuye a sí mismo un derecho o propiedad que no le pertenece. La segunda es la jactancia indirecta, en la que se atribuye falsamente un derecho a un tercero, generalmente para desanimar a posibles compradores o inversores interesados en el inmueble. En el ámbito inmobiliario, la jactancia suele manifestarse cuando un particular o una inmobiliaria ofrece en venta o alquiler una propiedad sin mandato del propietario, o cuando alguien difunde que tiene un derecho de adquisición preferente, un usufructo o una servidumbre inexistente sobre un inmueble. Las implicaciones fiscales de la jactancia son relevantes porque, si las manifestaciones jactanciosas han inducido a un tercero a realizar un acto o negocio jurídico, la Administración tributaria puede considerar que existe simulación fiscal, aplicando el artículo 16 de la Ley 58/2003, General Tributaria, para liquidar los impuestos correspondientes al negocio realmente celebrado.
Así, si un falso propietario formaliza una compraventa aparente, Hacienda podría exigir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana si hubiera transmisión ficticia del terreno. Además, si la jactancia ha servido para ocultar ingresos reales, podría derivar en regularizaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y las correspondientes sanciones tributarias. Frente a terceros, la jactancia carece de eficacia jurídica para transmitir o modificar derechos reales, pues la publicidad registral es el único medio para generar oponibilidad erga omnes. El Registro de la Propiedad juega aquí un papel fundamental, ya que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece la presunción de exactitud de los asientos registrales, de modo que el titular inscrito puede oponer su derecho frente a quien alegue una titularidad basada solo en actos jactanciosos.
La acción de jactancia no requiere inscripción registral para su ejercicio, pero es recomendable que el demandante haya instado previamente la anotación preventiva de la demanda en el Registro para evitar que el jactancioso pueda transmitir el bien a un tercero protegido por la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El Catastro Inmobiliario, por su parte, no se ve afectado directamente por la jactancia, aunque si las falsas declaraciones catastrales se derivan de actos jactanciosos, podría iniciarse
Marco legal
La jactancia, en el ámbito inmobiliario, constituye una figura procesal preventiva por la que quien se atribuye falsamente un derecho real sobre un bien inmueble puede ser compelido judicialmente a acreditarlo. Su fundamento legal más relevante se halla en el artículo 448 del Código Civil, que dispone que el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, obligando a quien se jacte de ser propietario a demostrarlo si se le exige. No obstante, el desarrollo procesal de esta acción se vincula históricamente al artículo 148 de la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que permitía instar declaración judicial a quien se atribuyese un derecho inmueble sin poseerlo. En la actual Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la jactancia se subsume en las diligencias preliminares del artículo 256.1.1ª, que autoriza a quien pretenda ejercitar una acción declarativa a solicitar que el futuro demandado declare sobre hechos relativos a su legitimación.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 25 de octubre de 2001 y la de 10 de mayo de 2004, ha consolidado la acción de jactancia como un proceso declarativo autónomo, diferenciado de las simples diligencias preparatorias, exigiendo que el jactancioso afirme públicamente un derecho que no posee, perjudicando a otro. En el ámbito civil sustantivo, los artículos 448 y 449 del Código Civil son referencia para determinar la posesión y la carga de la prueba en estos procesos. La Región de Murcia no cuenta con normativa autonómica específica sobre esta institución, al ser una materia procesal competencia exclusiva del Estado. No se han producido modificaciones normativas significativas posteriores a 2018 que alteren la naturaleza o el procedimiento de la jactancia, que sigue rigiéndose por los preceptos citados y la doctrina jurisprudencial consolidada.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Un particular en Murcia capital alardea ante un posible comprador de que es propietario de un piso en la céntrica calle Trapería, valorado en 180.000 euros, cuando en realidad solo es usufructuario y el nudo propietario es un familiar. Esta jactancia de dominio provoca que el comprador entregue una señal de 9.000 euros, depositada en una agencia inmobiliaria. Al descubrir la falsedad, se anula la operación y el comprador reclama daños, exponiendo al jactancioso a una posible responsabilidad civil por los perjuicios causados.
- Una promotora en Cartagena, para captar inversores, se jacta públicamente de haber obtenido licencia de obra para construir 40 viviendas en la zona de Los Mateos, cuando la solicitud aún está pendiente. Basándose en esta jactancia, un fondo de inversión aporta 200.000 euros como entrada para la adquisición de tres apartamentos. Al denegarse la licencia, el fondo sufre pérdidas y demanda a la promotora por jactancia, reclamando la devolución del capital más intereses. El tribunal puede considerar la jactancia como un acto generador de responsabilidad precontractual.
- Tras el fallecimiento de un familiar en Lorca, uno de los herederos se jacta ante el resto de que es el único propietario de una casa rural valorada en 120.000 euros, ocultando que el testamento la lega en usufructo a la viuda. Aprovechando esta jactancia, el heredero vende la finca a un tercero por 100.000 euros, pero la venta es nula al no tener título pleno. La viuda y los demás legítimos herederos interponen una acción de nulidad y reclamación de daños, demostrando que la jactancia indujo a error al comprador y lesionó sus derechos.