Ley de arrendamientos urbanos
¿Qué significa Ley de arrendamientos urbanos?
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula en España el alquiler de viviendas y de locales u otros usos distintos de la vivienda: duración, renta, fianza, obras, venta de la finca alquilada y fin del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Regula los contratos de alquiler de fincas urbanas en España y distingue dos grandes tipos: el alquiler de vivienda, en el que muchas reglas protegen al inquilino y no se pueden pactar en su contra, y el alquiler para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, naves o la vivienda temporal), en el que pesa más lo que las partes acuerden.
Interesa a quien alquila su piso, a quien vive de alquiler, a quien compra una vivienda con inquilino y a quien hereda un inmueble arrendado. La ley marca cuánto dura como mínimo el contrato, cuándo y cuánto puede subir la renta, qué fianza se entrega, quién paga las obras y los gastos, y qué ocurre si la finca se vende o si fallece el inquilino.
La LAU ha cambiado varias veces desde 1994. Las reformas más importantes son la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 (que fijó los plazos actuales de 5 y 7 años) y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. En 2026 el Gobierno ha aprobado dos reales decretos-leyes que la modifican de nuevo (29/2026 y 28/2026). Están pendientes de convalidación por el Congreso y se explican más abajo.
Un error habitual es pensar que basta con firmar un contrato de un año para que termine a los doce meses. En el alquiler de vivienda habitual, el inquilino puede seguir año a año hasta los 5 años (7 si el propietario es una empresa), salvo que él mismo avise de que se va.
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Descripción técnica
Puntos clave del alquiler de vivienda, según el texto consolidado del BOE:
- Duración (art. 9): la que pacten las partes. Si es inferior a 5 años, el contrato se prorroga cada año hasta llegar a 5, o a 7 si el arrendador es persona jurídica, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir. El propietario solo puede recuperar antes la vivienda para sí o para familiares cercanos si esa necesidad se dejó escrita en el contrato. - Prórroga tácita (art. 10): cumplido ese plazo, si nadie avisa (el arrendador con 4 meses y el inquilino con 2), el contrato se prorroga por años hasta 3 años más. Desde el 15 de noviembre de 2026 esta regla cambia según el Real Decreto-ley 28/2026, pendiente de convalidación. - Desistimiento del inquilino (art. 11): puede irse pasados 6 meses, avisando con 30 días. Si se pactó, debe indemnizar con una mensualidad por cada año que falte, y la parte proporcional por los periodos inferiores. - Renta y actualización (arts. 17 y 18): la renta inicial es libre, salvo los límites en zonas de mercado residencial tensionado (art. 17.6 y 17.7). Solo se actualiza si se pactó en el contrato. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE. - Gastos (art. 20): los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalizar el contrato corren a cargo del arrendador, según la redacción dada por la Ley 12/2023. - Conservación (art. 21): el arrendador paga las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso corren a cargo del inquilino. - Venta de la vivienda (arts. 14 y 25): quien compra queda en el lugar del arrendador durante los 5 primeros años del contrato (7 si el arrendador anterior era persona jurídica), aunque el contrato no esté inscrito (art. 14.1). El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto (art. 25), irrenunciable desde el Real Decreto-ley 29/2026. - Fianza (art. 36): una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. Las garantías adicionales en vivienda no pueden superar dos mensualidades.
En los alquileres para uso distinto de vivienda (arts. 29 a 35), la duración, la renta y la mayoría de las condiciones se rigen por lo pactado. En lo no pactado se aplica el título III de la LAU y, después, el Código Civil (art. 4.3).
Marco legal
Norma básica: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su texto consolidado del BOE (BOE-A-1994-26003). El Código Civil (arts. 1542 y siguientes) se aplica de forma supletoria.
Reformas de mayor alcance: Ley 4/2013 (flexibilización del mercado del alquiler), Real Decreto-ley 7/2019 (plazos de 5 y 7 años, fianza y garantías) y Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (zonas tensionadas, gastos de gestión e índice de referencia).
Cambios de 2026, pendientes de convalidación por el Congreso: - Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Incluye en la LAU el alquiler de habitaciones, regula la vivienda temporal de 31 días a 12 meses, declara irrenunciables los derechos de tanteo y retracto del inquilino y fija un tope extraordinario del 2 % para las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta). - Real Decreto-ley 28/2026, en vigor desde el 15 de noviembre de 2026. Cambia la prórroga tácita del art. 10.
Si el Congreso no convalida alguno de estos reales decretos-leyes, sus cambios decaen. Antes de firmar, conviene comprobar el texto vigente en el BOE.
Ejemplos prácticos en Murcia
- Ejemplo hipotético, contrato de un año en Murcia: un particular alquila su piso con un contrato de un año. Al terminar, el inquilino quiere quedarse. Por el art. 9 LAU, el contrato se prorroga cada año hasta cumplir 5, y el propietario no puede negarse salvo que la necesidad de la vivienda para sí o un familiar se dejara escrita en el contrato.
- Ejemplo hipotético, compra de un piso con inquilino: quien compra una vivienda alquilada queda en el lugar del vendedor durante los 5 primeros años del contrato, o 7 si el vendedor era una empresa (art. 14.1 LAU). Por eso conviene pedir el contrato antes de firmar y comprobar su fecha, la renta y la fianza, y saber que el inquilino puede tener derecho de tanteo y retracto (art. 25).
- Ejemplo hipotético, local comercial: en el alquiler de un local, la duración, la renta y su actualización se fijan en el contrato (arts. 4.3 y 29 a 35 LAU). La fianza legal son dos mensualidades (art. 36), y conviene pactar por escrito quién paga el IBI y las obras.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?
5 años si el propietario es una persona física y 7 si es una empresa (art. 9 LAU). Se puede firmar por menos tiempo, pero el inquilino puede prorrogarlo cada año hasta esos plazos.
¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?
Solo puede subir si el contrato lo prevé (art. 18 LAU). En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el tope es el IRAV del INE. Además, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, limita las actualizaciones al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 si no hay nuevo acuerdo.
¿Quién paga la inmobiliaria en un alquiler?
Según el art. 20.2 LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. El inquilino no paga los honorarios de la inmobiliaria por el alquiler.
¿Puede el inquilino irse antes de que acabe el contrato?
Sí, pasados 6 meses y avisando con 30 días (art. 11 LAU). Si el contrato lo prevé, debe indemnizar con una mensualidad por cada año que falte, y la parte proporcional si falta menos de un año.
Términos relacionados
- Arrendamiento
- Contrato de arrendamiento
- Derechos del arrendatario
- Desalojo