Conceptos generales

Liberalidad

Pocas palabras concentran tanta carga fiscal y jurídica como la liberalidad, un término que en el lenguaje cotidiano se asocia a la generosidad pero que en el ámbito inmobiliario esconde una de las trampas más caras para quien no lo conoce. Cuando un padre vende un piso a su hijo por un precio muy inferior al de mercado, o cuando un tío cede un terreno a un sobrino sin cobrarle nada, la ley no ve un simple acuerdo entre familiares: ve una liberalidad, es decir, un acto de disposición gratuita que el Código Civil regula con precisión y que Hacienda persigue con lupa. La consecuencia práctica es inmediata y a menudo ignorada: lo que se ahorra en la compra se paga después en impuestos, porque la diferencia entre el valor real del bien y el precio declarado no desaparece, sino que se transforma en una donación sujeta a tributación.

Para propietarios que quieren transmitir su patrimonio a sus hijos, para compradores que reciben ayudas familiares, para inversores que estructuran adquisiciones con descuentos y para herederos que reciben bienes a título gratuito, entender este concepto resulta decisivo, pues determina si una operación se formaliza como compraventa, como donación o como un híbrido que el notario deberá calificar con cautela. La liberalidad aparece de forma recurrente en operaciones que en apariencia no tienen nada de gratuitas. Una compraventa con precio simulado, una permuta de fincas de valor desigual, una dación en pago por deudas superiores al valor del inmueble, la asunción de una hipoteca ajena sin contraprestación o la renuncia a un derecho de usufructo a favor de otro copropietario son ejemplos reales donde subyace un componente de liberalidad que las partes no siempre identifican. En el ámbito sucesorio, la colación obliga a computar las liberalidades hechas en vida al calcular la legítima, de modo que un regalo de hace años puede alterar el reparto de la herencia y provocar conflictos entre hermanos.

En el urbanismo, la cesión gratuita de terrenos a la administración para obtener una licencia o una recalificación también constituye una liberalidad, con efectos registrales y fiscales que el propietario debe valorar antes de firmar. El notario es el primer profesional que detecta y califica estos actos, pues debe advertir a los otorgantes de sus consecuencias; el registrador de la propiedad comprobará que la transmisión cumple los requisitos formales, y el abogado asesorará sobre la estructura más eficiente, mientras que el tasador aporta la referencia objetiva del valor real que Hacienda contrastará con el precio declarado. El error más frecuente entre particulares consiste en creer que basta con poner un precio simbólico en la escritura para ahorrar impuestos, cuando en realidad esa práctica convierte automáticamente la operación en una donación encubierta, con el agravante de que el donatario puede enfrentarse a una liquidación complementaria con intereses y sanciones si la administración descubre la discrepancia.

Además, la liberalidad tiene un matiz poco conocido: no siempre es plena, pues admite modalidades como la donación con carga o la donación remuneratoria, donde el donatario asume obligaciones a cambio del bien, lo que modifica sustancialmente su tratamiento fiscal. Para quien recibe el inmueble, la clave está en distinguir si se trata de una liberalidad pura, sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o de una compraventa real con precio ajustado a mercado, pues la diferencia puede suponer miles de euros. Por eso, antes de formalizar cualquier transmisión donde exista un componente de gratuidad, conviene acudir a un asesor patrimonial que calcule el coste real de cada alternativa y diseñe la operación con seguridad jurídica, evitando sorpresas que conviertan un gesto de confianza familiar en un problema fiscal de difícil solución.

Descripción técnica

La liberalidad, en su dimensión jurídica y patrimonial, se configura como la atribución patrimonial realizada por una persona a favor de otra sin que exista una contraprestación obligatoria equivalente, es decir, un acto de disposición gratuita. Su fundamento normativo se ancla en el artículo 618 del Código Civil, que define la donación como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra que la acepta, y en el artículo 1274 del mismo cuerpo legal, que establece que en los contratos onerosos existe reciprocidad de intereses, mientras que en los gratuitos solo interviene la liberalidad de uno de los otorgantes. Esta distinción no es baladí, pues determina el régimen de obligaciones, la responsabilidad por evicción y, sobre todo, las consecuencias fiscales de la operación. En el ámbito inmobiliario, la liberalidad se manifiesta principalmente en tres modalidades: la donación pura, la donación modal u onerosa, y la venta con precio simulado o inferior al real, conocida técnicamente como venta con donación encubierta o mixta.

La donación pura de un inmueble requiere, para su plena eficacia, el otorgamiento de escritura pública conforme al artículo 633 del Código Civil, que exige esta formalidad ad solemnitatem tanto para la validez como para la eficacia del acto. La escritura debe contener la identificación registral de la finca, su descripción catastral, la manifestación expresa del ánimo de liberalidad y la aceptación del donatario, que puede realizarse en el mismo acto o en documento posterior. La falta de esta formalidad determina la nulidad radical del negocio, sin posibilidad de convalidación. En la donación modal, el donatario asume una carga o gravamen, como puede ser el pago de las deudas del donante o la obligación de cuidarlo; en este caso, el valor de la carga reduce la base imponible del impuesto correspondiente, pero la naturaleza gratuita del acto se mantiene en la parte que excede del valor de la carga.

La venta con precio inferior al real, por su parte, constituye una simulación parcial relativa: el contrato se celebra formalmente como oneroso, pero el precio declarado no se corresponde con el valor de mercado, encubriendo una liberalidad parcial que la Administración tributaria puede aflorar mediante el procedimiento de comprobación de valores. Desde la perspectiva fiscal, la liberalidad inmobiliaria entre particulares no tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de transmisiones onerosas, sino que queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, y cedido parcialmente a las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos y reducciones. En la Región de Murcia, la adquisición por donación de un inmueble urbano tributa al tipo de escala autonómica, con la particularidad de que el donatario debe presentar el modelo 651 ante la Agencia Tributaria de la Región de Murcia en el plazo de un mes desde la fecha del otorgamiento de la escritura.

La base imponible se determina por el valor real del bien, que la Administración puede comprobar mediante la referencia catastral, los coeficientes multiplicadores del valor catastral o la tasación pericial contradictoria, conforme al artículo 57 de la Ley General Tributaria. Si la liberalidad se oculta bajo una compraventa con precio simulado, la Administración podrá liquidar la diferencia entre el valor comprobado y el declarado, con los correspondientes intereses de demora y, en caso de conducta dolosa, la sanción tributaria que proceda conforme a los artículos 191 y 192 de la Ley 58/2003, General Tributaria. El Registro de la Propiedad desempeña un papel esencial en la liberalidad inmobiliaria, pues la inscripción de la donación exige que conste la naturaleza gratuita del título, y el registrador verificará que se ha liquidado el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones mediante la nota de afección fiscal que se hace constar en la inscripción.

La donación inscribible genera, además, una responsabilidad del donatario frente a los acreedores del donante, conforme al artículo 643 del Código Civil, en la medida en que el donante no puede donar más de lo que puede disponer por testamento, y los acreedores anteriores a la donación pueden impugnarla por fraude de ley si no quedan otros bienes suficientes para el pago de sus créditos. La acción revocatoria por ingratitud o por supervivencia de hijos, prevista en los artículos 644 y 645 del Código Civil, constituye otra vía de ineficacia sobrevenida que puede afectar al adquirente de buena fe, si bien el tercero que inscribió su derecho quedará protegido por el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La liberalidad también puede instrumentarse mediante la asunción de deudas por el donatario, lo que exigirá el consentimiento expreso del acreedor si la deuda es solidaria, o mediante la constitución de un derecho real de uso o habitación a favor del donante, figura de gran utilidad práctica en la transmisión intergeneracional de la vivienda habitual.

En todo caso, la liberalidad no debe confundirse con la renuncia a derechos, que no implica atribución patrimonial a un tercero determinado, ni con la condonación de deuda, que extingue la obligación sin generar enriquecimiento directo para otro sujeto. La correcta calificación del negocio como gratuito u oneroso determina el impuesto aplicable, el plazo de prescripción de la acción para reclamar la diferencia, que es de cuatro años conforme al artículo 66 de la Ley General Tributaria, y la posibilidad de que el donante revoque la liberalidad por incumplimiento de cargas, lo que exige el ejercicio de la acción dentro del plazo general de quince años del artículo 1964 del Código Civil.

En el ámbito hipotecario, la liberalidad no afecta al régimen de responsabilidad del bien, pero si el donatario solicita financiación para atender el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o los gastos de la escritura, la entidad financiera exigirá la aportación de la escritura de donación y la justificación del cumplimiento de las obligaciones tributarias, conforme al artículo 18 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que impone a la entidad la obligación de evaluar la solvencia del prestatario considerando todos sus compromisos financieros, incluidos los derivados del acto gratuito.

Marco legal

El concepto de liberalidad, en el ámbito del derecho inmobiliario español, encuentra su fundamento normativo esencial en el Código Civil, cuyo articulado regula los actos de disposición gratuita. La norma de cabecera es el artículo 618, que define la donación como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que la acepta. Esta definición se complementa con los artículos 609 y 632, que exigen, respectivamente, la entrega de la cosa y la forma escrita para donaciones de bienes inmuebles, y con el artículo 633, que impone la escritura pública como requisito de validez ad solemnitatem. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 14 de febrero de 2003, ha precisado que la liberalidad no solo abarca la donación típica, sino también las atribuciones patrimoniales gratuitas realizadas con ánimo de liberalidad, siempre que exista intención de enriquecer al beneficiario sin contraprestación. En el ámbito registral, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que, para su inscripción, el título de liberalidad conste en escritura pública, requisito que se reitera en el artículo 33 de su Reglamento.

La normativa autonómica de la Región de Murcia no introduce particularidades sustantivas en la calificación de la liberalidad, si bien la Ley 7/2005, de 18 de noviembre, de Subvenciones de la Comunidad Autónoma, utiliza el término para excluir las ayudas públicas de su régimen donacional, lo que evidencia su alcance en el tráfico patrimonial. En materia fiscal, aunque no regula el concepto civil, la Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, grava las liberalidades inter vivos, y su normativa de desarrollo, el Real Decreto 1629/1991, articula la liquidación de estos actos. Tras 2018, no se han producido modificaciones sustantivas en el Código Civil que alteren la esencia de la liberalidad, aunque la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil en materia de discapacidad, ha incidido en la capacidad para otorgar donaciones, exigiendo un juicio de discernimiento reforzado cuando el donante esté sujeto a medidas de apoyo. En el ámbito hipotecario, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no afecta directamente a la liberalidad, pero su artículo 3 excluye de su ámbito las operaciones gratuitas.

Finalmente, la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, en sentencia 126/2019, ha confirmado la constitucionalidad del régimen de reducciones en donaciones a favor de familiares, lo que refuerza la operatividad práctica de estos actos en la planificación patrimonial.

Ejemplos prácticos en Murcia

Una pareja de Molina de Segura vende su piso por 185.000 euros a un comprador que paga al contado. En la escritura, declaran un precio de 150.000 euros, renunciando a 35.000 euros para que el comprador ahorre en impuestos. Esa diferencia no se compensa con nada a cambio, por lo que jurídicamente constituye una liberalidad: una donación encubierta que la Agencia Tributaria puede reclamar como tal, exigiendo el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Además, si la pareja tuviera deudas, los acreedores podrían impugnarla por fraude. El ahorro inicial se convierte en un riesgo fiscal evitable.
En Cartagena, un padre jubilado transmite a su hija una vivienda valorada en 210.000 euros mediante una compraventa simulada por 120.000 euros. La diferencia de 90.000 euros es una liberalidad, pues el padre no recibe contraprestación real. Si la hija vende el inmueble más adelante por 250.000 euros, Hacienda calculará su ganancia patrimonial sobre el valor real de adquisición (210.000), no sobre el escriturado. Además, el padre deberá tributar por donación en Murcia, con un tipo que puede superar el 20%. Una planificación sucesoria adecuada habría evitado este sobrecoste.
Una empresa de Águilas dedicada al alquiler turístico cede gratuitamente a su administrador único el uso de un apartamento en La Manga valorado en 900 euros mensuales de renta de mercado. Esa cesión sin contraprestación constituye una liberalidad que la sociedad no puede deducir como gasto, y el administrador debe declararla como retribución en especie en su IRPF. Si la Inspección detecta esta práctica, regularizará las cuotas de los últimos cuatro años, con recargos e intereses. Para evitarlo, la empresa debería formalizar un contrato de arrendamiento a precio de mercado o incluirlo como parte del salario del administrador.

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