Marco jurídico

Donación

La donación es un acto jurídico por el que una persona, denominada donante, transmite voluntariamente y sin contraprestación económica un bien o derecho a otra, llamada donatario, quien lo acepta para adquirir su titularidad. En el ordenamiento jurídico español, esta figura se regula en los artículos 618 y siguientes del Código Civil y, cuando recae sobre inmuebles, adquiere una trascendencia patrimonial y fiscal que la sitúa como una operación especialmente relevante para propietarios que desean redistribuir su herencia en vida, para compradores que reciben un inmueble sin coste aparente, para inversores que evalúan la viabilidad de una transmisión gratuita como estrategia de planificación sucesoria, y para herederos que deben conciliar la donación con las legítimas forzosas establecidas por ley. En el mercado inmobiliario español, la donación aparece habitualmente en el contexto de la transmisión de viviendas entre familiares, sobre todo de padres a hijos, como anticipo de herencia; pero también se emplea en operaciones de división de cosa común, en la constitución de usufructos gratuitos o en la extinción de condominios sin contraprestación económica.

Por su naturaleza gratuita, no forma parte del esquema típico de una compraventa con hipoteca, aunque sí puede darse en combinación con otras figuras, como la permuta o el préstamo hipotecario, cuando se quiere garantizar la devolución de una ayuda familiar previa. En el ámbito urbanístico, una donación puede servir para ceder terrenos al ayuntamiento con destino a dotaciones públicas, cumpliendo así obligaciones derivadas de un plan parcial o de una reparcelación. En las herencias, la donación es clave porque el valor de lo donado en vida se computa para calcular la legítima de los herederos forzosos, y porque puede generar colación si el testador no la ha excluido expresamente.

En la práctica, los profesionales que intervienen en una donación de inmueble son, en primer lugar, el notario, que autoriza la escritura pública como requisito de validez (artículo 633 del Código Civil); el registrador de la propiedad, que inscribe el cambio de titularidad y verifica que no existan cargas o que estas se asuman correctamente; el abogado especialista en derecho civil y sucesorio, que asesora sobre los efectos en la legítima y sobre las posibles reclamaciones de otros herederos; el tasador, cuando se necesita valorar el inmueble a efectos fiscales; y el agente inmobiliario, que puede facilitar la operación si la donación es parte de una reorganización patrimonial más amplia. Un error frecuente que cometen los particulares es creer que la donación está exenta de impuestos, cuando en realidad el donatario debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con tipos que varían según la comunidad autónoma y el grado de parentesco, y que en Murcia pueden alcanzar porcentajes significativos si la base imponible supera ciertos umbrales.

Otro malentendido habitual es pensar que una donación no puede ser revocada; la ley permite la revocación por ingratitud, por supervivencia de hijos después de la donación o por incumplimiento de cargas impuestas por el donante. Por último, muchos propietarios ignoran que donar un inmueble puede perjudicar su acceso a prestaciones sociales o a ayudas públicas que exigen un determinado nivel de patrimonio, o que puede generar un conflicto con la legítima de otros herederos que se sientan perjudicados. En Promurcia, abordamos la donación como una herramienta de planificación patrimonial que, bien asesorada, permite transmitir bienes de forma ordenada y fiscalmente eficiente, pero que requiere un estudio previo de la situación personal y familiar del donante.

Descripción técnica

Continúa la regulación en los artículos 618 a 656 del Código Civil, que establecen los requisitos formales, sustantivos y los límites de este negocio jurídico gratuito. Para bienes inmuebles, el artículo 633 exige la formalización en escritura pública con la constancia de la aceptación del donatario, ya sea en el mismo instrumento notarial o en otro posterior, requisito constitutivo de la donación. Esta forma solemne responde a la necesidad de proteger el tráfico jurídico y permitir el acceso al Registro de la Propiedad, aunque la inscripción no es constitutiva sino declarativa del derecho adquirido. El donante debe estar en pleno ejercicio de sus facultades mentales y tener poder dispositivo sobre el bien; la donación puede revocarse por incumplimiento de cargas, supervivencia de hijos o por ingratitud del donatario, conforme a los artículos 644 a 648 del Código Civil. Desde el punto de vista procedimental, la donación de un inmueble requiere la intervención de un notario, que dará fe de la identidad, capacidad y voluntad de las partes, así como del título de propiedad del donante.

La escritura debe incluir la descripción registral y catastral del bien, la referencia catastral obligatoria, el valor real atribuido por las partes y, en su caso, las cargas que se subroga el donatario. Tras la firma, el donatario debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el plazo de treinta días hábiles desde la aceptación, presentando el modelo correspondiente ante la comunidad autónoma competente, en este caso la Región de Murcia, donde se aplican las tarifas y coeficientes multiplicadores establecidos en la normativa autonómica en desarrollo de la Ley 29/1987. Simultáneamente, el donante deberá declarar la ganancia patrimonial en el IRPF del ejercicio en que se perfecciona la donación, por la diferencia entre el valor de adquisición actualizado y el valor de mercado, salvo que se trate de donaciones entre cónyuges o descendientes exentas por aplicación de la normativa de vivienda habitual u otras reducciones aplicables.

La donación tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la modalidad de transmisiones lucrativas inter vivos, siendo sujeto pasivo el donatario, con tipos progresivos que pueden alcanzar hasta el 34 por ciento en función de la base liquidable, el grado de parentesco y el patrimonio preexistente. No es aplicable el ITP y AJD como regla general, salvo que la donación se documente en escritura pública que deba inscribirse en el Registro Mercantil, supuesto que no es el habitual en inmuebles. La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, se devenga en el momento de la transmisión, siendo sujeto pasivo el donante, aunque en la práctica se pacta en la escritura que el donatario se haga cargo. Es preceptiva la presentación del modelo de plusvalía en el ayuntamiento correspondiente en el plazo de un mes desde la donación, si bien existen reducciones en función del número de años de tenencia. Existen varias modalidades con efectos jurídicos diferenciados. La donación inter vivos es la ordinaria, mientras que la donatio mortis causa, regulada en el artículo 620 del Código Civil, produce efectos tras el fallecimiento del donante

Marco legal

La figura jurídica de la donación se regula con carácter general en el Código Civil, cuyo texto original de 1889 dedica los artículos 618 a 656 a este contrato traslativo de dominio por acto de liberalidad. El artículo 618 define la donación como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta. Para los bienes inmuebles, el artículo 633 exige que la donación se formalice en escritura pública, con expresión individualizada de los bienes y del valor de las cargas que el donatario haya de satisfacer. Esta escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria para su plena eficacia frente a terceros, aunque la donación es válida entre las partes desde la aceptación notarial. El artículo 643 establece la nulidad de las donaciones hechas en contemplación de la muerte del donante si este fallece dentro de los sesenta días siguientes, salvo enfermedad prevista, y el artículo 644 regula la revocación por supervivencia de hijos.

El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 123/2018 de 6 de marzo, ha reiterado que la donación requiere inexcusablemente la aceptación del donatario en vida del donante, y las SSTS 456/2020 y 789/2021 han precisado los requisitos de forma y capacidad. En cuanto a modificaciones posteriores a 2018, la Ley 8/2021, de 2 de junio, reformó el Código Civil en materia de discapacidad, afectando a los artículos 623, 644 y 653, eliminando la referencia al pródigo e incorporando medidas de apoyo. La Región de Murcia no cuenta con legislación civil propia en esta materia, pues la donación se rige exclusivamente por el Derecho civil estatal, sin particularidades autonómicas aplicables. A efectos prácticos, conviene recordar que la donación de inmuebles tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, y que en Murcia los tipos y bonificaciones se determinan según la normativa autonómica anual, pero esa es cuestión fiscal, no civil.

Ejemplos prácticos en Murcia

  • Un propietario en Murcia capital dona a su hijo un piso valorado en 200.000 euros para anticipar su herencia. La donación se formaliza ante notario y conlleva el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que el hijo debe liquidar en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. El padre se reserva el usufructo vitalicio, permitiendo al hijo la nuda propiedad. Esta operación evita futuros conflictos familiares y permite al hijo acceder a la vivienda sin necesidad de financiación bancaria.
  • Una constructora con sede en Cartagena dona una parcela de 1.000 metros cuadrados valorada en 500.000 euros a una fundación local para la construcción de un centro social. La donación se documenta en escritura pública y la empresa deduce el valor del donativo en el Impuesto de Sociedades. La fundación acepta la donación y se compromete a destinar el terreno a fines de interés general. El Ayuntamiento de Cartagena concede las licencias necesarias para el proyecto, fomentando la colaboración público-privada.
  • Un viudo de Lorca dona a su hija la vivienda familiar valorada en 150.000 euros, pero con una hipoteca pendiente de 80.000 euros. La hija acepta la donación y se subroga en la hipoteca, asumiendo la deuda. El notario informa sobre las implicaciones fiscales: la hija debe pagar el impuesto de donaciones sobre el valor real del inmueble menos la carga hipotecaria. Esta operación permite a la hija evitar el proceso sucesorio y mantener la propiedad dentro de la familia.

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